전국에서 아파트 임대 수익률이 가장 높은 지역에 대한 놀라운 소식, 호치민시 시장의 긍정적인 신호, 그리고 빈푹 성의 최고 토지 가격… 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 빈즈엉 지역 아파트 평균 임대 수익률은 현재 4.7%로, 하노이의 3.7%와 호치민시의 3.6%보다 훨씬 높습니다. (출처: 크리스탈 베이) |
호치민 시 시장은 점차 회복되고 있습니다.
호치민시(HCMC) 부동산 시장은 2023년 마이너스 수준에서 2024년 초부터 플러스 성장세로 전환하며 점진적으로 회복세를 보이고 있습니다. 성장 속도는 여전히 느리지만 긍정적인 신호입니다.
호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 2024년 첫 11개월 동안 시는 780만 제곱미터의 신규 주거용 건물을 건설하여 2024년 목표치인 800만 제곱미터의 97.5%를 달성했습니다. 이 중 383만 제곱미터는 개인주택, 약 382만 6천 제곱미터는 상업용 건물, 그리고 14만 4천 제곱미터는 사회주택입니다. 시는 610세대, 총면적 5만 831제곱미터 규모의 사회주택 두 건을 완공했습니다.
현재 호치민시 부동산 시장은 2023년 마이너스 수준에서 2024년 초부터 플러스 성장세로 전환하며 점진적으로 회복세를 보이고 있습니다. 성장 속도는 여전히 느리지만 긍정적인 신호들이 나타나고 있습니다. 여러 신규 프로젝트가 투자 승인을 받았고, 일부 기존 프로젝트는 장애물 해소 덕분에 재개되었습니다.
이에 따라 2024년 첫 11개월 동안 해당 도시는 투자 승인을 받은 상업용 주택 프로젝트 12건(사회주택 프로젝트 1건 포함), 건설 허가를 받은 프로젝트 2건, 건설 중인 상업용 아파트 31,000채 이상, 자본 동원 대상인 향후 건설 예정 아파트 1,611채, 그리고 2,122채 규모의 사회주택 프로젝트 3건을 완료했습니다.
부동산 사업의 난관 해소 업무와 관련하여, 건설국은 시 인민위원회에 주도적으로 나서서 시 산하 부서 및 기관에 법규 준수 과정에서 발생하는 장애물로 인해 지연되고 있는 투자 사업들을 지속적으로 검토하여 법에 부합하는 해결책을 마련하고, 토지 자원의 낭비, 도시 미관 저해, 건설 안전 문제 등을 방지하도록 지시했습니다.
빈즈엉의 일부 아파트 프로젝트는 연간 임대 수익률이 7%를 넘습니다.
Batdongsan.com.vn의 '빈즈엉 아파트 시장 개요 2024' 자료에 따르면, 빈즈엉의 아파트 평균 임대 수익률은 현재 4.7%로, 하노이의 3.7%와 호치민시의 3.6%보다 훨씬 높습니다. 2024년 베트남 전국 평균 아파트 임대 수익률 또한 3.6%입니다.
특히 빈즈엉의 일부 프로젝트에서는 아파트 임대 수익률이 연간 6~7.5%에 달하는 것으로 나타났습니다. 이는 베트남에서 최고 수준으로, 하노이와 호치민시의 아파트 임대 수익률보다 거의 두 배나 높은 수치입니다.
빈즈엉의 높은 임대 수익률은 주로 고급 아파트의 매입 가격은 적당하면서도 높은 임대료와 안정적인 공실률을 자랑하기 때문입니다. 이러한 고품질 부동산은 높은 임대료를 지불할 의향이 있는 고소득층 고객을 유치합니다. 빈즈엉의 고급 아파트(제곱미터당 약 4,500만~5,000만 VND 매입)는 평균적으로 원룸형의 경우 월 약 1,200만 VND, 투룸형은 1,500만~1,600만 VND, 쓰리룸형은 1,800만~2,000만 VND에 임대될 수 있습니다. 반면 호치민시나 하노이에서는 제곱미터당 4,500만~5,000만 VND 가격의 아파트를 침실 수에 따라 월 700만~1,200만 VND 정도에 임대할 수 있을 뿐입니다.
Batdongsan.com.vn 남부 지역 책임자인 딘 민 뚜안(Dinh Minh Tuan) 씨는 “빈즈엉(Binh Duong) 지역 고급 아파트의 입주율은 80~90%에 달하며, 일부 프로젝트는 거의 항상 만실입니다. 이는 산업 단지 개발이 활발하게 진행되면서 근로자와 전문가들이 대거 유입되어 임대 수요가 급증했기 때문입니다.”라고 말했습니다.
빈즈엉성은 현재 외국인 직접투자(FDI) 유치 부문에서 전국 최고 수준이며, 이민율 면에서는 전국 2위를 기록하고 있습니다. 또한, 기업들이 우수한 인력을 유치하고 유지할 수 있도록 다양한 정책을 시행해 왔습니다. 전국에서 가장 높은 1인당 소득을 자랑하는 빈즈엉성은 이민자들에게 매력적인 목적지로 자리매김했습니다.
하노이와 호치민시를 제외한 전국 5대 임대 부동산 시장 중 빈즈엉은 관심량과 증가율 모두에서 선두를 달리고 있으며, 다낭, 하이퐁, 칸화 등 다른 성 및 도시들을 앞지르고 있습니다. 2024년 3분기까지 빈즈엉의 임대 아파트 검색 건수는 2021년 1분기 대비 58% 증가했습니다.
고객 구조 측면에서 볼 때, 빈즈엉 아파트에 대한 관심은 주로 투자 목적의 구매자와 거주지를 찾는 호치민시 거주자, 그리고 지역 주민들의 주택 수요에서 비롯됩니다. 구체적으로, Batdongsan.com.vn의 '빈즈엉 아파트 시장 개요 2024' 데이터에 따르면 호치민시 거주 고객이 49%, 빈즈엉 및 인근 지역 거주 고객이 33%를 차지합니다.
빈즈엉성의 고급 아파트 시장은 해당 지역 임대 수익률을 견인하는 주요 요인으로 여겨집니다. 하지만 현재 빈즈엉성 고급 아파트 가격은 하노이, 호치민 등 주요 도시에 비해 30~200% 낮아 투자자들이 쉽게 진입할 수 있으면서도 높은 수익 잠재력을 확보하고 있습니다.
빈즈엉에서는 평방미터당 4,500만~5,000만 동에 달하는 아파트도 고급 기준을 충족하며 80~90%의 높은 입주율을 유지하고 있고, 투룸 아파트의 월세는 약 1,500만 동입니다. 하지만 하노이나 호치민시에서는 같은 가격으로 임대하려면 평방미터당 8,000만~9,000만 동에 달하는 아파트만 가능합니다.
빈푹시가 새로운 토지 가격표를 발표했습니다.
빈푹성 인민위원회는 2024년 토지법에 따라 새로운 토지 가격표를 발표했습니다. 특히 54개 지역의 가격이 5배에서 8배까지 상승한 것으로 나타났습니다.
따라서 개정 및 보완된 토지 가격표는 2024년 토지법의 새로운 규정에 따라 빈푹성 내 모든 지역, 도로 및 주거 지역을 완벽하게 포괄합니다.
구체적으로, 새로 발행된 318페이지 분량의 토지 가격표에는 715개의 지역 및 노선이 추가되었고 132개의 노선이 삭제되었습니다.
이 중 159개 종목(2.99%)은 가격 변동폭이 3~5배 증가했으며, 54개 종목(1.02%)은 가격 변동폭이 5~8배 증가했습니다.
땅값이 가장 비싼 곳은 빈옌시이며, 특히 응오꾸옌 거리에서 응우옌비엣쑤언 거리와의 교차로까지의 구간으로, 땅값이 평방미터당 최대 5200만 VND에 달합니다.
특히 탐다오 관광지에서는 여러 지역의 토지 가격이 크게 상승했습니다. 구체적으로, 비너스 호텔 교차로에서 중앙 공원 순환 도로를 따라 학교로 이어지는 교차로까지 구간의 1번 지역 주거용 토지 가격은 평방미터당 4,900만 동에 달했으며, 상업 및 서비스용 토지 가격은 평방미터당 1,820만 동입니다.
현재의 토지 가격표는 지방 자치 단체에서 실시한 조사 및 설문 조사 결과를 바탕으로 발행되며, 여러 지역의 유사한 요소를 비교하여 토지 가격을 평가하고 제시합니다.
빈푹성의 새로운 토지 가격표는 1월 20일부터 시행되며 2025년 말까지 적용됩니다.
5년 사용 후 사회주택 매각에 대한 새로운 규정으로 주민들이 수억 동의 혜택을 보게 될 것입니다.
사회주택 소유권 이전 시 토지 사용료의 50%, 즉 약 1억 2천만~2억 VND를 납부해야 했습니다. 하지만 2023년 주택법 개정으로 이제 주민들은 이 사용료를 납부할 필요가 없어졌습니다.
최근 재정부 산하 국세청은 하노이시 세무서가 제기한 사회주택 소유권 이전 시 토지 사용료 징수 관련 질의에 대한 답변 문서를 발표했습니다.
국세청에 따르면 2023년 주택법 제89조 1항 e호는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "...사회주택 구매자는 사회주택 대금 완납일로부터 5년 후, 재판매 허가증을 발급받은 경우 해당 주택을 시장가격으로 필요한 사람들에게 재판매할 수 있습니다. 판매자는 토지 사용료를 납부할 의무가 없으며, 세법 규정에 따라 소득세를 납부해야 합니다. 다만, 사회주택을 단독주택으로 판매하는 경우에는 정부 규정에 따라 토지 사용료를 납부하고 세법 규정에 따라 소득세를 납부해야 합니다."
2024년 제100호 시행령 제42조는 사회주택을 5년 후 재판매할 경우 토지 사용료를 납부해야 한다고 규정하고 있다.
따라서 매도인은 규정에 명시된 수수료 외에도 토지 사용료의 50%를 납부해야 합니다. 토지 사용료는 토지법에 따라 토지 사용권 인정 신청서를 제출하는 시점에 계산됩니다.
또한, 2023년 주택법 제198조 제5항 d호는 이 법 시행일 이전에 사회주택 판매 시 토지사용료 납부가 의무화되었고, 2023년 주택법 시행일까지 토지사용료가 납부되지 않은 경우, 정해진 바에 따라 납부를 계속해야 한다고 규정하고 있다.
위의 규정에 따라 국세청은 사회주택 구매자가 주택법에 따라 해당 부동산을 재판매하고, 그 양도가 2024년 8월 1일(주택법 시행일) 이후에 이루어지는 경우 토지 사용료는 납부할 필요가 없지만 소득세는 납부해야 한다고 밝혔습니다.
단독주택 형태의 사회주택을 매각하는 경우, 매도인은 토지 사용료의 50%와 소득세를 납부해야 합니다.
이 법 시행일 이전에 시행되던 주택법에 따라 사회주택 매매 시 토지 사용료 납부가 요구되는 경우, 토지 사용료가 아직 납부되지 않은 경우에는 이 법 시행일 이전의 주택법 규정에 따라 납부를 계속한다.
하노이 시장 조사 결과, 다이킴 빌딩, 라이스 시티 린담, 43 트란 푸, 987 탐찐 등과 같은 많은 사회주택 아파트 단지가 5년 이상 사용되어 양도 자격을 갖춘 것으로 나타났습니다.
다수의 공공주택 단지를 대상으로 한 조사에 따르면, 아파트가 오랜 기간 입주되었음에도 불구하고 가격이 여러 배로 상승하여 상업용 아파트 가격에 버금가는 수준에 이르렀습니다. 어떤 경우에는 평당 5천만 VND에 달하는 호가를 제시하기도 합니다.
이전에는 사회주택 소유권 이전 시 거주자들이 토지 사용료의 50%인 약 1억 2천만~2억 VND를 납부해야 했습니다. 새로운 규정에 따라 거주자들은 더 이상 이 비용을 납부할 필요가 없습니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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