국립은행에서는 '미래에 주택 구매를 위해 돈을 대출하지 않는 것'에 대해 무엇이라고 말합니까?

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최근 많은 부동산 사업체들이 주택담보대출과 관련된 규제에 대해 우려를 표명하고 있습니다.

특히, 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 자신과 부동산 사업체가 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 수정 및 보완됨) 제2조 11항 a항의 규정에 대해 매우 우려하고 있다고 말했습니다.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — 부동산 사업은 변화와 어려움으로 가득 찬 올해를 보냈습니다.

이 규정에 따르면, 상업용 주택을 포함한 주택을 매수하기 위한 개인에 대한 부동산 담보 대출의 경우, 은행은 완공되어 인도된 주택, 즉 매물주택에만 대출을 허용합니다.

따라서, 통지문 22/2023/TT-NHNN은 은행이 미완성 상업용 주택을 인수하기 위해 개인에게 대출을 제공하는 것을 허용하지 않습니다(즉, 미래에 형성될 상업용 주택). 이때 해당 주택 자체를 담보로 대출을 제공하는 것은 허용되지 않습니다. 따라서 미래에 상업용 주택을 구매하기 위해 대출을 받으려는 개인은 다른 담보 조치를 취하거나 다른 자산으로 담보를 제공해야 할 것입니다.

이 내용에 대해 국립은행은 1월 31일에 답변했습니다.

국가은행에 따르면, 상업은행(CB)과 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 개정 및 보완됨)은 신용기관의 신용공여업무를 지침하는 문서가 아닙니다.

41/2016/TT-NHNN 통지문 제2조 10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 개인 또는 법인에게 제공되는 대출이며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 프로젝트인 부동산 자체를 담보로 합니다."

국립은행은 통지문 22/2023/TT-NHNN이 이 내용을 수정하거나 보완하지 않는다는 것을 확인합니다. 주택을 구매하고 이 미래의 주택을 담보로 삼아야 하는 기관 및 개인은 담보자산의 가치에 대한 대출 잔액의 비율로 계산된 보증비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용합니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 요소는 150%입니다.

사회주택을 구매하기 위한 대출은 주택이 인도를 위해 완공되었다는 조건을 충족할 필요는 없습니다.

국가은행에 따르면, 통지문 41/2016/TT-NHNN의 제2조 11항은 "주택담보대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 한 대출"이라고 규정하고 있습니다. 다음 조건을 모두 충족해야 합니다: 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 형성된 주택 임대 자금원이 아닙니다. 주택 매매 계약에 따라 주택이 완공되었습니다.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — 12구(호치민시)의 사회주택 지역

고객이 담보거래에 관한 법률의 규정에 따라 채무를 변제할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 담보주택을 취급할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다.

이 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용 승인 부서와 독립적인 부서에 의해 평가됨).

한편, 통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있다. “1. 제2조 제11항을 다음과 같이 개정 및 보충한다. “11. 주택담보대출은 개인이 주택을 매수하기 위하여 받는 부동산을 담보로 한 대출로, 다음 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위하여 받는 부동산을 담보로 한 대출도 포함됩니다. 즉, 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 발생한 주택 임대 자금원이 아닙니다. 주택 매매 계약에 따라 주택이 인도 완료되었습니다.

고객이 담보거래법과 주택법의 규정에 따라 채무를 변제할 수 없는 경우, 은행과 외국은행 지점은 담보주택을 처리할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다.

사회주택을 매입하거나 정부 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매입하기 위한 대출의 경우, 해당 주택이 인도완료된 상태여야 한다는 조건을 충족할 필요는 없으며, 다른 주택 담보대출보다 위험계수가 20~50%에 불과하여 정부의 사회주택 장려정책을 이행하기 용이합니다.

주택 매매 계약에 따른 완공된 주택 상태는 주택 담보 대출(다른 부동산 담보 대출보다 위험 가중치가 낮음)에만 적용됩니다.

국영 은행

주택담보대출의 경우, 인도완료조건 등 소정의 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 주택담보대출, 사회주택을 매수하기 위한 주택담보대출, 정부의 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매수하기 위한 주택담보대출 등이 포함됩니다.

주택담보대출에 적용되는 위험 요소는 LTV 비율과 소득비율(DSC)에 따라 20~100%까지 다양합니다. 사회주택을 매입하거나 정부 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매입하기 위한 대출의 경우, 주택이 인도완료 상태여야 한다는 조건을 충족할 필요가 없으며, 위험계수가 20~50%에 불과해 정부의 사회주택 장려정책을 이행하기 위한 다른 주택담보대출보다 낮습니다.

국립은행에 따르면, 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(부동산을 담보로 한 다른 채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용됩니다.

조직이나 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 저당으로 잡는 경우, 이는 통지 41/2016/TT-NHNN 제2조 10항에 규정된 대로 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 해당 위험 계수는 통지 41/2016/TT-NHNN 제9조 10항에 규정된 대로 적용됩니다.

따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며, 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 2020년 투자법, 2024년 신용기관법)에 위배되지 않습니다."라고 국가은행은 밝혔습니다.

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