최근 많은 부동산 업체들이 주택 담보 대출 조건과 관련된 규제에 대해 우려를 표명하고 있습니다.
특히, 호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 자신을 비롯한 부동산 업계가 2016년 41호 공문 2조 11항 (2023년 22호 공문으로 개정 및 보완됨)의 규정에 대해 매우 우려하고 있다고 밝혔습니다.
부동산 업계는 격동적이고 어려운 한 해를 보냈습니다.
이 규정에 따르면, 개인이 주택(상업용 주택 포함)을 구매하기 위한 부동산 담보 대출의 경우, 은행은 완공되어 즉시 입주 가능한 주택, 즉 '즉시 입주 가능한 주택'을 구매하는 개인에게만 대출을 제공할 수 있습니다.
따라서, 회람 22/2023/TT-NHNN은 은행이 개인에게 미완성 상업용 주택(즉, 건설 중인 상업용 주택)을 담보로 대출하는 것을 허용하지 않습니다. 그러므로 건설 중인 상업용 주택을 구매하기 위해 대출을 받고자 하는 개인은 다른 담보 조치를 취하거나 다른 자산 형태의 담보를 제공해야 합니다.
이와 관련하여 베트남 중앙은행은 1월 31일 답변을 발표했습니다.
베트남 중앙은행에 따르면, 상업은행 및 외국은행 지점의 자본적정성 비율을 규정하는 41/2016/TT-NHNN호 공문(22/2023/TT-NHNN호 공문으로 개정 및 보완됨)은 금융기관의 대출 실행을 안내하는 문서가 아닙니다.
2016년 41호 공문 2조 10항은 다음과 같이 규정하고 있다. "부동산 담보 대출이란 개인 및 법인이 부동산을 구입하거나 부동산 사업을 시행하기 위해 받는 대출로서, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 취득한 부동산 또는 부동산 사업을 담보로 하는 대출이다."
베트남 중앙은행은 2023년 2월 22일자 회람 22/2023/TT-NHNN이 본 내용을 수정하거나 보완하는 것이 아님을 확인합니다. 주택을 구입하고 해당 주택을 담보로 대출(모기지)을 받으려는 기관 및 개인은 담보 가치 대비 대출 잔액의 비율인 담보대출비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 가중치를 적용받습니다. LTV 비율을 알 수 없는 경우에는 위험 가중치가 150%로 적용됩니다.
사회주택 구입을 위한 대출은 해당 주택이 완공되어 인도되었다는 조건을 충족할 필요가 없습니다.
베트남 중앙은행에 따르면, 2016년 41호 회람 제2조 11항은 "주택담보대출이란 개인이 주택을 구입할 목적으로 부동산을 담보로 받는 대출"이라고 규정하고 있습니다. 다음 조건을 충족해야 합니다. 상환 자금의 출처는 대출에서 발생하는 임대 소득이 아니어야 하며, 주택은 주택 매매 계약에 따라 완공되어야 합니다.
호치민시 12구에 위치한 사회주택 단지
은행 및 외국 은행 지점은 담보 거래에 관한 법률에 따라 고객이 채무를 상환하지 못할 경우 담보로 제공된 부동산을 압류할 수 있는 완전한 법적 권리를 가지고 있습니다.
이 담보 대출을 통해 취득하는 부동산은 은행 또는 외국 은행 지점의 규정에 따라 제3자 또는 은행의 신용 승인 부서와 독립적인 부서에서 독립적인 감정을 받아야 하며, 적정 가격(대출 승인 시점의 시장 가격을 초과해서는 안 됨)으로 평가되어야 합니다.
한편, 2023년 2월 22일자 시행령 제1조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있다. "1. 제2조 제11항을 다음과 같이 수정 및 보완한다. "11. 주택담보대출이란 개인이 주택을 구입하기 위해 부동산을 담보로 제공하는 대출을 말하며, 다음 조건을 충족하는 개인 주택 구입을 위한 부동산 담보 대출도 포함한다. 즉, 상환 재원이 대출에서 발생하는 임대 소득이 아니어야 하고, 주택이 완공되어 주택 매매 계약에 따라 인도 준비가 완료된 상태여야 한다."
은행 및 외국 은행 지점은 담보 거래 관련 법률 및 주택 관련 법률에 따라 고객이 채무를 상환하지 못할 경우 담보로 제공된 부동산을 압류할 수 있는 완전한 법적 권한을 가지고 있습니다.
이 담보 대출을 통해 취득한 부동산은 은행 또는 외국 은행 지점의 신용 승인 부서와는 독립적인 부서 또는 제3자에 의해 독립적으로 감정 평가를 받아야 하며, 평가액은 은행 또는 외국 은행 지점에서 정한 건전성 원칙(대출 승인 시점의 시장 가격을 초과해서는 안 됨)에 따라 산정되어야 합니다.
베트남 국립은행
주택 담보 대출에는 적격 주택 구매를 위한 주택 담보 대출(완공 및 인도 조건 포함)과 사회 주택 또는 정부 지원 프로그램 및 프로젝트에 따른 주택 구매를 위한 대출이 포함됩니다.
주택담보대출에 적용되는 위험가중치는 대출 유형에 따라 다르며, 담보대출비율(LTV)과 위험분배가중치(DSC)에 따라 20%에서 100%까지 다양합니다. 정부 지원 사업이나 프로그램으로 건설된 사회주택 구입 대출의 경우, 주택 완공 및 인도 준비가 필요하지 않으므로 정부의 사회주택 장려 정책에 따라 위험가중치가 다른 주택담보대출보다 낮은 20%에서 50% 사이로 적용됩니다.
베트남 중앙은행에 따르면, 주택 매매 계약서에 명시된 대로 주택을 완공해야 한다는 조건은 부동산을 담보로 한 주택 담보 대출에만 적용됩니다(이러한 대출은 다른 부동산 담보 채권에 비해 위험 가중치가 낮게 적용됩니다).
조직이나 개인이 건설 중인 주택을 건설하거나 구매하여 해당 건설 중인 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 이는 회람 41/2016/TT-NHNN 제2조 10항에 규정된 부동산담보대출 범주에 해당하며, 회람 41/2016/TT-NHNN 제9조 10항에 규정된 위험계수가 적용됩니다.
"따라서 이 규정은 건설 중인 주택을 구매하려는 조직 및 개인의 권리를 제한하지 않으며, 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 2020년 투자법, 2024년 금융기관법)과도 상충되지 않습니다."라고 베트남 중앙은행은 밝혔습니다.
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