Pasaran Aset Kripto Vietnam: Hala Tuju Baru untuk Hartanah?

VTV.vn - Antara industri yang berpotensi untuk menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai bidang utama berkat ciri-ciri aset bernilai tinggi dan kecairan terhad.

Meningkatkan kecairan untuk pasaran hartanah

Menurut Resolusi 05/2025/NQ-CP, aset kripto dalam fasa perintis mesti dikaitkan dengan aset pendasar yang merupakan aset sebenar - tidak termasuk sekuriti atau wang fiat. Subjek yang ditawarkan untuk jualan adalah terhad kepada pelabur asing dan aktiviti perdagangan akan berlangsung di platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah pelesenan dan pengurusan Kementerian Kewangan . Antara industri yang boleh menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai bidang yang terkemuka kerana ciri-ciri aset yang mempunyai nilai yang besar, sukar untuk dibahagikan dan kecairan yang terhad.

Menurut Dr. Dang Minh Tuan, bekas Pengerusi Vietnam Blockchain Alliance, tokenisasi hartanah membawa tiga faedah yang luar biasa. Pertama, ia meningkatkan kecairan apabila aset bernilai besar boleh dibahagikan kepada yang lebih kecil, membolehkan pelabur kecil mengambil bahagian.

"Salah satu impak terbesar aset kripto ialah keupayaan untuk membahagikan pemilikan, membolehkan hartanah dibahagikan kepada banyak unit token untuk dijual kepada banyak pelabur yang berbeza. Mekanisme ini kedua-duanya membantu meningkatkan kecairan untuk pasaran dan memperluaskan akses kepada pelabur individu dan aliran modal antarabangsa," En. Tuan menganalisis.

Encik Dang Minh Tuan, Pengerusi Vietnam Blockchain Alliance.

Aplikasi blockchain juga menyumbang kepada peningkatan ketelusan apabila semua transaksi dan aliran tunai direkodkan secara terbuka. Daripada terhad kepada mengeluarkan bon atau meminjam daripada bank, perniagaan hartanah boleh mengeluarkan token untuk setiap projek tertentu, dikaitkan dengan faedah seperti perkongsian keuntungan, hasil sewa atau hak belian semula. Pendekatan ini membuka pintu kepada penggemblengan modal antarabangsa, membantu hartanah Vietnam mengakses aliran modal asing dengan mudah.

Walau bagaimanapun, terdapat juga cabaran yang ketara. Risiko spekulasi, manipulasi harga, dan mobilisasi modal haram adalah faktor yang boleh memesongkan pasaran jika kekurangan mekanisme pemantauan yang ketat. Perusahaan pengeluar token perlu menerbitkan Prospektus, menyimpan data selama sekurang-kurangnya 10 tahun, dan mematuhi peraturan mengenai pencegahan pengubahan wang haram dan pembiayaan anti-pengganas. Keadaan ini dijangka dapat meningkatkan piawaian tadbir urus, ketelusan maklumat dan meminimumkan risiko untuk pelabur.

Oleh itu, peranan Negara amat penting dalam fasa perintis – bukan sahaja dalam aspek perundangan tetapi juga dalam pemeriksaan, penyeliaan dan perlindungan pelabur. Sesetengah pakar bercadang untuk mempertimbangkan untuk menubuhkan Jawatankuasa khusus untuk menyelia pasaran aset kripto, dengan penyertaan Kementerian Kewangan, Bank Negara, Kementerian Kehakiman dan wakil organisasi antarabangsa.

Kejayaan pasaran aset kripto bukan sahaja bergantung pada mekanisme undang-undang, tetapi juga pada asas teknologi yang kukuh. Tokenisasi hartanah hanya boleh berkesan jika teknologinya cukup kuat - daripada platform blockchain, jagaan, penyulitan data kepada antara muka pengguna. Pelabur hanya berasa selamat apabila ada sistem untuk memastikan hak mereka dan mengawal risiko.

Menyeragamkan sistem perundangan dan pemilikan harta

Walaupun terdapat peluang, pakar berhati-hati apabila melibatkan risiko undang-undang - terutamanya hubungan antara token dan pemilikan sebenar. Menurut Dr. Dang Minh Tuan, persoalan undang-undang sama ada token mewakili pemilikan sebenar atau hanya kepentingan kewangan masih perlu dijelaskan.

"Adakah token hartanah mewakili pemilikan sebenar - iaitu, pemegang diiktiraf sebagai pemilik bersama harta asal, yang namanya tercatat dalam buku merah, atau hanya faedah kewangan seperti perkongsian untung, pendapatan sewa dan hak belian semula? Perbezaan ini penting kerana ia menentukan sejauh mana pelabur dilindungi oleh undang-undang: memiliki harta tanah, atau hanya memegang hak milik sebagai satu bentuk ulasan Tuan.

Dari perspektif undang-undang, Profesor Phan Trung Ly, bekas Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang Dewan Negara , berkata bahawa rangka kerja undang-undang untuk aset digital dan rantaian blok perlu menetapkan dengan jelas hak pemilikan, penyelesaian pertikaian, kewajipan cukai, perlindungan pengguna dan piawaian keselamatan siber.

Dasar mestilah melindungi dan cukup fleksibel untuk mengelakkan inovasi yang menyekat. Negara mesti bekerjasama untuk meningkatkan kapasiti tadbir urus, melatih sumber manusia digital, memperbaharui mekanisme pentadbiran dan mewujudkan medan permainan yang sama rata untuk perusahaan swasta – mengikut semangat Resolusi 68.

Semasa fasa perintis, pakar mengesyorkan mengutamakan projek dengan asas undang-undang yang jelas, aliran tunai yang telus, menggunakan standard keselamatan yang tinggi dan tidak mempromosikannya secara meluas kepada pelabur kecil.

Sehubungan itu, adalah perlu untuk mempertimbangkan untuk meminda Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Undang-undang Teknologi Maklumat tidak lama lagi. Pada masa yang sama, bina mekanisme penukaran undang-undang dalam fasa perintis, yang boleh membenarkan token ditukar kepada sijil apabila memenuhi syarat undang-undang dan teknikal.

Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa pelaksanaan tokenisasi hartanah hanya berjaya apabila ia disepadukan rapat dengan sistem perundangan dan pangkalan data awam. Sebagai contoh, projek hotel St. Regis Aspen (AS) memperoleh 18 juta USD dengan mengeluarkan token yang mewakili 18.9% saham hotel, salah satu daripada tawaran tokenisasi hartanah pertama yang diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa AS.

Walau bagaimanapun, faktor yang paling penting ialah hubungan antara token dan sistem pendaftaran tanah, memastikan tiada "dua pemilik". Di samping itu, negara seperti Singapura dan AS memerlukan pelaporan kewangan piawai, penilaian bebas dan proses pengeluaran token.

Di Vietnam, pakar berkata adalah perlu untuk membina ekosistem penjagaan aset khusus, tingkat dagangan yang diselia, peraturan insurans risiko dan dana pampasan untuk melindungi pelabur. Mengutamakan projek dengan aliran tunai yang jelas pada peringkat awal, seperti hartanah sewaan, akan membantu pasaran beroperasi dengan lebih selamat sebelum berkembang.

Semasa fasa perintis, pakar mengesyorkan mengutamakan projek dengan asas undang-undang yang jelas, aliran tunai yang telus, menggunakan standard keselamatan yang tinggi dan tidak mempromosikan secara meluas kepada pelabur runcit. Ini adalah langkah yang perlu untuk menyediakan asas yang kukuh untuk masa depan pasaran aset kripto secara amnya dan hartanah digital khususnya di Vietnam.

Sumber: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm