Pasaran Aset Kripto Vietnam: Hala Tuju Baru untuk Hartanah?

VTV.vn - Antara industri yang berpotensi untuk menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai bidang utama berkat ciri-ciri aset bernilai tinggi dan kecairan terhad.

Meningkatkan kecairan dalam pasaran hartanah.

Menurut Resolusi 05/2025/NQ-CP, aset kripto dalam fasa perintis mesti dikaitkan dengan aset pendasar yang merupakan aset sebenar – tidak termasuk sekuriti atau mata wang fiat. Tawaran ini terhad kepada pelabur asing, dan perdagangan akan dilakukan pada platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah pelesenan dan pengurusan Kementerian Kewangan . Antara sektor yang berpotensi untuk menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai sektor peneraju kerana ciri-cirinya sebagai aset bernilai tinggi, sukar untuk dibahagikan, dan dengan kecairan yang terhad.

Menurut Dr. Dang Minh Tuan, bekas Pengerusi Vietnam Blockchain Alliance, tokenisasi hartanah menawarkan tiga faedah tertunggak. Pertama, ia meningkatkan kecairan kerana aset bernilai tinggi boleh dibahagikan kepada unit yang lebih kecil, membolehkan pelabur berskala kecil mengambil bahagian.

"Salah satu impak terbesar aset kripto ialah keupayaan untuk membahagikan pemilikan, membolehkan hartanah dibahagikan kepada beberapa unit token untuk dijual kepada pelabur yang berbeza. Mekanisme ini meningkatkan kecairan pasaran dan memperluaskan kebolehcapaian untuk pelabur individu dan aliran modal antarabangsa," En. Tuan menganalisis.

Encik Dang Minh Tuan, Pengerusi Vietnam Blockchain Alliance.

Aplikasi blockchain juga menyumbang kepada peningkatan ketelusan kerana semua transaksi dan aliran tunai direkodkan secara terbuka. Daripada terhad kepada mengeluarkan bon atau meminjam daripada bank, perniagaan hartanah boleh mengeluarkan token untuk setiap projek tertentu, dikaitkan dengan faedah seperti perkongsian keuntungan, hasil sewa atau hak beli balik. Pendekatan ini membuka pintu kepada penggemblengan modal antarabangsa, menjadikannya lebih mudah bagi hartanah Vietnam untuk mengakses pelaburan asing.

Walau bagaimanapun, ini juga datang dengan cabaran yang ketara. Risiko spekulasi, manipulasi harga dan pengumpulan dana yang menyalahi undang-undang boleh memesongkan pasaran jika tidak ada pengawasan yang ketat. Syarikat pengeluar token dikehendaki menerbitkan prospektus, menyimpan data selama sekurang-kurangnya 10 tahun, dan mematuhi peraturan pencegahan pengubahan wang haram dan pencegahan keganasan. Keadaan ini dijangka meningkatkan piawaian tadbir urus, ketelusan dan mengurangkan risiko pelabur.

Oleh itu, peranan Negara amat penting semasa fasa perintis – bukan sahaja dalam aspek perundangan tetapi juga dalam pemeriksaan, penyeliaan dan perlindungan pelabur. Sesetengah pakar mencadangkan mempertimbangkan penubuhan jawatankuasa khusus untuk menyelia pasaran mata wang kripto, dengan penyertaan Kementerian Kewangan, Bank Negara Vietnam, Kementerian Kehakiman , dan wakil organisasi antarabangsa.

Kejayaan pasaran mata wang kripto bergantung bukan sahaja pada mekanisme undang-undang tetapi juga pada asas teknologi yang kukuh. Tokenisasi hartanah hanya boleh berkesan jika teknologinya cukup mantap – daripada teknologi blockchain, penjagaan, penyulitan data, hingga antara muka pengguna. Pelabur hanya akan berasa selamat apabila terdapat sistem untuk melindungi hak mereka dan mengawal risiko.

Menyeragamkan sistem perundangan dan hak milik.

Walaupun peluang muncul, pakar tetap berhati-hati apabila membincangkan risiko undang-undang - terutamanya hubungan antara token dan pemilikan sebenar. Menurut Dr. Dang Minh Tuan, persoalan undang-undang sama ada token mewakili pemilikan sebenar atau hanya keuntungan kewangan masih memerlukan penjelasan.

"Adakah token hartanah mewakili pemilikan tulen – bermakna pemegang diiktiraf sebagai pemilik bersama harta asal, dengan nama mereka tersenarai pada hak milik tanah – atau adakah ia hanya hak kewangan seperti perkongsian untung, pendapatan sewa atau hak untuk membeli semula? Perbezaan ini penting kerana ia menentukan tahap perlindungan undang-undang untuk pelabur: pemilikan aset sebenar, bukan hak milik Tuan, atau hak milik tuan." mengulas.

Dari perspektif undang-undang, Profesor Phan Trung Ly, bekas Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang Dewan Negara , percaya bahawa rangka kerja undang-undang untuk aset digital dan rantaian blok perlu mentakrifkan dengan jelas hak pemilikan, penyelesaian pertikaian, kewajipan cukai, perlindungan pengguna dan piawaian keselamatan siber.

Polisi mestilah mencukupi untuk melindungi sambil kekal cukup fleksibel untuk tidak menyekat inovasi. Kerajaan perlu meningkatkan kapasiti tadbir urus secara serentak, melatih sumber manusia digital, memperbaharui mekanisme pentadbiran, dan mewujudkan medan sama rata untuk perusahaan swasta – selaras dengan semangat Resolusi 68.

Semasa fasa perintis, pakar mengesyorkan mengutamakan projek dengan asas undang-undang yang jelas, aliran tunai yang telus, standard keselamatan yang tinggi, dan mengelakkan pemasaran sembarangan yang menyasarkan pelabur kecil.

Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk menyemak dan meminda Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah, dan Undang-undang Teknologi Maklumat dengan segera. Pada masa yang sama, mekanisme penukaran undang-undang harus dibangunkan semasa fasa perintis, yang berpotensi membenarkan token ditukar kepada sijil apabila syarat undang-undang dan teknikal dipenuhi.

Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa pelaksanaan tokenisasi hartanah hanya berjaya apabila ia disepadukan rapat dengan sistem perundangan dan pangkalan data awam. Sebagai contoh, projek hotel St. Regis Aspen (AS) mengumpul $18 juta dengan mengeluarkan token yang mewakili 18.9% saham hotel, salah satu tawaran tokenisasi hartanah pertama yang diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa AS.

Walau bagaimanapun, faktor yang paling penting ialah hubungan antara token dan sistem pendaftaran tanah, memastikan tiada situasi "pemilikan dua". Di samping itu, negara seperti Singapura dan AS memerlukan pelaporan kewangan piawai, penilaian bebas dan prosedur pengeluaran token.

Di Vietnam, pakar mencadangkan keperluan untuk membina ekosistem penjagaan aset khusus, pertukaran yang diselia, peraturan insurans risiko dan dana pampasan untuk melindungi pelabur. Mengutamakan projek dengan aliran tunai yang jelas pada fasa awal, seperti hartanah sewa, akan membantu pasaran beroperasi dengan lebih selamat sebelum pengembangan.

Semasa fasa perintis, pakar mengesyorkan mengutamakan projek dengan asas undang-undang yang jelas, aliran tunai yang telus, standard keselamatan yang tinggi dan mengelakkan pengiklanan sembarangan yang menyasarkan pelabur kecil. Ini adalah langkah yang perlu untuk menyediakan asas yang kukuh untuk masa depan pasaran mata wang kripto secara amnya dan hartanah digital khususnya di Vietnam.

Sumber: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm