Huizenprijzen overstijgen inkomens ruimschoots: voorgestelde oplossingen om de markt te reguleren

Gezien de situatie waarin de huizenprijzen in grote steden blijven stijgen, ver boven het draagvermogen van de bevolking, is de regering dringend bezig met het ontwikkelen en voorbereiden van een resolutie over een aantal maatregelen om de vastgoedprijzen te beheersen en te beteugelen. Dit wordt beschouwd als een tijdige oplossing om de markt te heroriënteren naar een stabiele en gezonde ontwikkeling, in lijn met de doelstellingen van sociale zekerheid en macro-economische stabiliteit.

Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Huizenprijzen overstijgen ruimschoots het inkomen van mensen

Volgens een onderzoek van het Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) uit september 2025 bedraagt ​​de gemiddelde prijs van appartementen in Hanoi gemiddeld 92,9 miljoen VND/m². In Ho Chi Minhstad ligt dit cijfer zelfs nog hoger, tot 135,3 miljoen VND/m². Deze prijs wijkt sterk af van het gemiddelde inkomen van Vietnamese werknemers, dat momenteel slechts tussen de 8 en 10 miljoen VND/maand schommelt.

De grote kloof tussen huizenprijzen en inkomens maakt de droom van een eigen huis steeds verder weg voor de meeste mensen, met name de lage- en middeninkomensgroepen. In deze situatie wordt de ontwerpresolutie van de regering over het mechanisme voor prijsbeheersing van woningen beschouwd als een belangrijke beleidsstap, die de vastberadenheid aantoont om de markt te heroriënteren en het recht van mensen op toegang tot huisvesting te beschermen.

Uit analyse van het Ministerie van Bouw blijkt dat de vastgoedprijzen in grote steden de afgelopen jaren abnormaal zijn gestegen, wat niet volledig in lijn is met de werkelijke wet van vraag en aanbod. Dit komt deels door speculatie, prijsinflatie en een gebrek aan transparantie in de planningsinformatie, wat in veel plaatsen tot "virtuele koorts" leidt. Deze situatie verstoort niet alleen de markt, maar heeft ook een negatieve invloed op de sociale psychologie.

Ook de structuur van vastgoedproducten is ernstig onevenwichtig, met een groot deel van het aanbod geconcentreerd in het midden- en hogere segment. Tegelijkertijd is er nog steeds een ernstig tekort in de segmenten sociale huurwoningen, betaalbare woningen en huurwoningen. Dit zorgt ervoor dat de reële vraag naar woningen – die een groot deel van de samenleving uitmaakt – niet goed wordt ingevuld.

Momenteel zijn marktregulerende instrumenten zoals belastingen, kredieten, planning of grondprijzen niet gesynchroniseerd en ineffectief. Het gebrek aan standaardindicatoren en betrouwbare datasystemen maakt het voor beheersinstanties moeilijk om tijdig in te grijpen, terwijl mensen, met name de jonge generatie en stedelijke werknemers, steeds meer moeite hebben om geschikte huisvesting te vinden.

Volgens de heer Bui Van Doanh, directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute, is de snelle invoering door de overheid van mechanismen en beleidsmaatregelen om de huizenprijzen te beheersen dringend en moet deze gelijktijdig en drastisch worden geïmplementeerd. Dit is namelijk een kwestie van sociale zekerheid. De Vietnamese grondwet bevestigt dat huisvesting een essentiële behoefte van de bevolking is. Met het huidige prijsniveau hebben echter zelfs mensen met een middeninkomen moeite om toegang te krijgen tot huisvesting. Dit heeft een negatieve invloed op de levenskwaliteit, de arbeidsproductiviteit en de ontwikkelingsdynamiek van de samenleving.

"Veel jongeren durven tegenwoordig niet te trouwen of kinderen te krijgen omdat ze geen stabiele woonplek hebben. Als deze trend zich voortzet, zal dit gevolgen hebben voor de bevolkingsstructuur en de menselijke hulpbronnen van het land", waarschuwde de heer Doanh.

Vanuit marktperspectief worden de huizenprijzen in sommige gebieden tot onredelijk hoge niveaus opgedreven, ver boven hun werkelijke waarde. Dit zorgt ervoor dat de markt verstoord raakt, wantrouwend en illiquide is. Wanneer vastgoed illiquide is, stagneert de cashflow en kunnen bedrijven hun schulden niet afbetalen, wat leidt tot risico's voor het banksysteem en de economie in het algemeen. Op dat moment zal de macro-economie onvermijdelijk negatief worden beïnvloed als de markt in een "bevroren" toestand terechtkomt.

Wereldwijd worden de meeste financiële crises veroorzaakt door vastgoedbubbels. Daarom moet Vietnam snel handelen, de markt proactief afkoelen en de huizenprijzen terugbrengen naar hun werkelijke waarde, benadrukte de heer Doanh.

Drie pijlers van marktbeheersing

Universitair hoofddocent dr. Ngo Tri Long, economisch expert, merkte op dat de ontwerpresolutie van de regering drie belangrijke pijlers voorstelt om de huizenprijzen te beheersen en de markt te hervormen. De eerste is de oprichting van een Real Estate Transaction Center, dat gegevens over de planning, juridische status, financiële verplichtingen en transactiegeschiedenis van elk pand integreert.

Het centrum zal fungeren als een "officieel knooppunt" voor vastgoedtransacties, wat bijdraagt ​​aan het verminderen van prijsinflatie en een transparante basis voor de markt creëert. Bij een goede exploitatie zal het centrum de prijsverwachtingen dichter bij de werkelijke waarden brengen en tegelijkertijd de risico's voor zowel kopers als bedrijven beperken.

De tweede pijler is de kredietlimiet voor kopers van meerdere woningen, om speculatief surfen te beperken. Eigenaren van twee of meer woningen zullen hierdoor te maken krijgen met een lagere leenratio en hogere kosten voor het gebruik van financiële hefboomwerking. Om echter te voorkomen dat de groep aanbieders van langetermijnhuurwoningen – een belangrijk onderdeel in grote steden – wordt getroffen, moet het kredietbeleid duidelijk worden geclassificeerd op basis van het gebruiksdoel. In plaats van te "nivelleren", moet het beleid "gedragsrisico's vaststellen", zoals het ondersteunen van preferentiële leningen voor echte huizenkopers, het beperken van kortetermijnspeculatie en het creëren van voorwaarden voor beleggers om transparant te huren - adviseerde de heer Long.

Daarnaast is de derde pijler de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen, met een duidelijke definitie van "betaalbare prijs" gekoppeld aan het mediaan inkomen van elke gemeente en een redelijk uitkeringspercentage (30-35% van het inkomen). Naast het opzetten van aparte grondfondsen en het prioriteren van de selectie van capabele investeerders, moet dit product een bindende overdrachtstermijn hebben om het aantal kopers te beperken, en moet het gepaard gaan met een mechanisme om kopers in moeilijkheden te ondersteunen via het Woningontwikkelingsfonds.

Vanuit een deskundig perspectief bevestigde Dr. Le Xuan Sang, adjunct-directeur van het Vietnamees Economisch Instituut, dat het noodzakelijk is om de kraan van het aanbod open te zetten om het probleem van de huizenprijzen op te lossen, met name voor goedkope woningen. Deze deskundige wees er ook op dat een van de redenen voor de sterke stijging van de huizenprijzen in Hanoi de laatste tijd Besluit 61/2024/QD-UBND inzake grondverdeling is. Dienovereenkomstig zal vanaf oktober 2024 de regelgeving voor de minimale grondoppervlakte worden verhoogd van 30 m² naar 50 m², samen met de eis van een breedte en gevelbreedte van 4 m of meer.

"Dit beleid heeft het aanbod van kleine woningen, die geschikt zijn voor de meeste stadsbewoners, drastisch verminderd. Gecombineerd met regelgeving op het gebied van infrastructuur en stedelijke normen is er bijna geen fonds voor kleinschalige woningbouw met redelijke prijzen meer over", analyseerde de heer Sang.

Bovendien schept de afschaffing van het kader voor grondprijzen en de eis van prijsstelling volgens "marktprincipes" onder de Grondwet van 2024 ook voorwaarden voor een snelle stijging van de grondprijzen, met name in gebieden met potentieel voor infrastructuurontwikkeling. Alle administratieve maatregelen zijn slechts tijdelijk. De enige manier om de markt af te koelen, is door het reële aanbod te vergroten, met name in het woningsegment dat past bij de draagkracht van mensen.

Het ontwerpbesluit van de regering over prijsbeheersing in onroerend goed is een noodzakelijke beleidsstap en toont de regulerende rol van de staat om de markt weer op de rails te krijgen. De huisvestingskwestie is niet alleen een marktvraagstuk, maar ook een kwestie van sociale zekerheid, duurzame ontwikkeling en stabiliteit.

Daarom wordt verwacht dat de uitgifte en daadwerkelijke uitvoering van deze resolutie een bijdrage zal leveren aan het bevorderen van de ontwikkeling van geschikte productlijnen, het beperken van speculatie, het vergroten van de transparantie en het beschermen van de legitieme rechten van de burgers.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm