Huizenprijzen overstijgen inkomens ruimschoots: voorgestelde oplossingen om de markt te reguleren

Geconfronteerd met de aanhoudende stijging van de huizenprijzen in grote steden, die de betaalbaarheid voor de bevolking ver te boven gaan, werkt de regering met spoed aan een resolutie met een aantal maatregelen om de vastgoedprijzen te beheersen en te beteugelen. Dit wordt beschouwd als een tijdige oplossing om de markt in de richting van een stabiele en gezonde ontwikkeling te sturen, in lijn met de doelstellingen van het maatschappelijk welzijn en de macro-economische stabiliteit.

Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

De huizenprijzen liggen ver boven het inkomen van de mensen.

Volgens een onderzoek van het Vietnam Institute of Real Estate Research (VIRES) uit september 2025 bedroeg de gemiddelde prijs van appartementen op de nieuwbouwmarkt in Hanoi 92,9 miljoen VND/m². In Ho Chi Minh-stad lag dit cijfer zelfs nog hoger, namelijk 135,3 miljoen VND/m². Dit prijsverschil is aanzienlijk in vergelijking met het gemiddelde inkomen van Vietnamese werknemers, dat momenteel slechts tussen de 8 en 10 miljoen VND per maand ligt.

De grote kloof tussen huizenprijzen en inkomens maakt de droom van een eigen huis voor veel mensen, met name voor mensen met een laag of middeninkomen, steeds verder weg. In het licht van deze situatie wordt het ontwerpbesluit van de regering over mechanismen voor het beheersen van huizenprijzen beschouwd als een cruciale beleidsstap, die blijk geeft van de vastberadenheid om de markt te heroriënteren en het recht van mensen op toegang tot huisvesting te beschermen.

Uit een analyse van het Ministerie van Bouw blijkt dat de vastgoedprijzen in grote steden door de jaren heen abnormaal hoog zijn gestegen, waardoor ze de werkelijke dynamiek van vraag en aanbod niet volledig weerspiegelen. Dit komt deels door speculatie, prijsmanipulatie en een gebrek aan transparantie in planningsinformatie, wat in veel gebieden leidt tot "kunstmatige prijsstijgingen". Deze situatie verstoort niet alleen de markt, maar heeft ook een negatieve invloed op het maatschappelijk sentiment.

De structuur van de vastgoedmarkt is ook ernstig onevenwichtig, met het grootste aanbod geconcentreerd in het midden- en hogere segment. Tegelijkertijd is er een groot tekort aan sociale huurwoningen, betaalbare woningen en huurwoningen. Dit betekent dat de vraag naar daadwerkelijke huisvesting – die een groot deel van de samenleving vertegenwoordigt – onvoldoende wordt beantwoord.

Momenteel zijn marktreguleringsinstrumenten zoals belastingen, kredietverlening, ruimtelijke ordening en grondwaardering inconsistent en ineffectief. Het gebrek aan gestandaardiseerde indicatoren en betrouwbare datasystemen maakt het voor regelgevende instanties moeilijk om tijdig in te grijpen, terwijl mensen, met name de jongere generatie en stedelijke werknemers, steeds meer moeite hebben om geschikte huisvesting te vinden.

Volgens de heer Bui Van Doanh, directeur van het Vietnamees Instituut voor Vastgoedonderzoek, is het dringend noodzakelijk dat de overheid snel mechanismen en beleid introduceert om de huizenprijzen te beheersen. Deze maatregelen moeten gelijktijdig en daadkrachtig worden geïmplementeerd. Het betreft hier een kwestie van maatschappelijk welzijn. De Vietnamese grondwet stelt dat huisvesting een essentiële behoefte van de bevolking is. Met de huidige prijzen is het echter zelfs voor mensen met een middeninkomen moeilijk om een ​​woning te vinden. Dit heeft een negatieve invloed op de levenskwaliteit, de arbeidsproductiviteit en de maatschappelijke ontwikkeling.

"Veel jongeren aarzelen tegenwoordig om te trouwen en kinderen te krijgen omdat ze geen stabiele huisvesting hebben. Als deze trend zich voortzet, zal dit de bevolkingsstructuur en de menselijke hulpbronnen van het land beïnvloeden," waarschuwde de heer Doanh.

Vanuit marktperspectief zijn de huizenprijzen in sommige gebieden tot onredelijk hoge niveaus opgedreven, ver boven hun werkelijke waarde. Dit verstoort de markt, ondermijnt het vertrouwen en vermindert de liquiditeit. Wanneer vastgoed illiquide wordt, stagneert de cashflow, kunnen bedrijven hun schulden niet meer aflossen, wat risico's met zich meebrengt voor het bankwezen en de economie als geheel. Op dat moment zal het macro-economische klimaat onvermijdelijk negatieve gevolgen ondervinden als de markt vastloopt.

Wereldwijd vinden de meeste financiële crises hun oorsprong in vastgoedbubbels. Daarom moet Vietnam snel en proactief handelen om de markt af te koelen en de huizenprijzen terug te brengen naar hun werkelijke waarde," benadrukte de heer Doanh.

Drie pijlers van marktbeheersing

Associate Professor dr. Ngo Tri Long, een expert op het gebied van economie, merkte op dat het ontwerpbesluit van de regering drie belangrijke pijlers voorstelt om de huizenprijzen te beheersen en de markt te hervormen. De eerste is de oprichting van een Centrum voor Vastgoedtransacties, dat gegevens over planning, juridische status, financiële verplichtingen en transactiegeschiedenis voor elk pand zou integreren.

Dit centrum zal fungeren als een "officieel knooppunt" voor vastgoedtransacties, waardoor prijsinflatie wordt beperkt en een transparante markt wordt gecreëerd. Bij een goede werking zal dit centrum de prijsverwachtingen dichter bij de werkelijke waarde brengen en tegelijkertijd de risico's voor zowel kopers als bedrijven verminderen.

De tweede pijler betreft kredietlimieten voor kopers van meerdere woningen, bedoeld om speculatieve aankopen tegen te gaan. Wie een tweede of meerdere woningen bezit, krijgt daardoor te maken met strengere leenlimieten en hogere financieringskosten. Om de langetermijnverhuursector – een cruciaal onderdeel in grote steden – niet te schaden, moeten kredietmaatregelen echter duidelijk worden gecategoriseerd op basis van het beoogde gebruik. In plaats van een uniforme aanpak, zou het beleid prioriteit moeten geven aan risicobeoordeling op basis van gedrag, zoals het verstrekken van preferentiële leningen aan echte huizenkopers, het aanscherpen van de controle op kortetermijnspeculatie en het creëren van een transparante omgeving voor investeerders in huurwoningen, aldus de aanbeveling van de heer Long.

Daarnaast is de derde pijler de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen, met een duidelijke definitie van "betaalbaar" gekoppeld aan het mediane inkomen van elke locatie en een redelijke aanbetalingsratio (30-35% van het inkomen). Naast het toewijzen van specifieke grond en het prioriteren van bekwame ontwikkelaars, moet er een tijdslimiet gelden voor de wederverkoop van dit product om speculatie te beperken, en moet er ook een mechanisme komen om kopers in moeilijkheden te ondersteunen via het Woningontwikkelingsfonds.

Vanuit het perspectief van een expert bevestigde dr. Le Xuan Sang, adjunct-directeur van het Vietnamees Instituut voor Economie, dat om het probleem van de huizenprijzen fundamenteel op te lossen, het noodzakelijk is om het aanbod, met name betaalbare woningen, te vergroten. Deze expert wees er ook op dat een van de redenen voor de recente sterke stijging van de huizenprijzen in Hanoi Besluit 61/2024/QD-UBND betreffende de verkaveling van grond is. Volgens deze regeling is de minimale oppervlakte voor verkaveling vanaf oktober 2024 verhoogd van 30 m² naar 50 m², met een vereiste breedte en voorgevel van minimaal 4 meter.

"Dit beleid vermindert het aanbod van kleine woningen drastisch – een woningtype dat geschikt is voor de meerderheid van de stadsbewoners. In combinatie met regelgeving over infrastructuur en stedelijke normen is er vrijwel geen aanbod meer van kleine woningen tegen redelijke prijzen," analyseerde de heer Sang.

Bovendien hebben de afschaffing van prijsregulering voor grond en de verplichting tot taxatie op basis van "marktprincipes" in de Grondwet van 2024 bijgedragen aan een snelle stijging van de grondprijzen, met name in gebieden met potentieel voor infrastructuurontwikkeling. Alle administratieve maatregelen zijn slechts tijdelijk. De fundamentele oorzaak van de afkoelende markt blijft de noodzaak om het daadwerkelijke aanbod te vergroten, vooral in het segment van betaalbare woningen.

Het ontwerpbesluit van de regering over het beheersen van de vastgoedprijzen is een noodzakelijke beleidsstap die de regulerende rol van de staat aantoont om de markt weer op het juiste spoor te krijgen. Het woningprobleem is niet alleen een marktprobleem, maar ook een kwestie van sociaal welzijn, duurzame ontwikkeling en sociale stabiliteit.

De uitvaardiging en effectieve uitvoering van deze resolutie zal naar verwachting bijdragen aan de ontwikkeling van geschikte productlijnen, het tegengaan van speculatie, het vergroten van de transparantie en het beschermen van de wettelijke rechten van de burgers.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm