Verlaging van de leenrentes: nog steeds moeilijk om de vraag naar onroerend goed te stimuleren

Circulaire 06/2023/TT-NHNN heeft de weg geopend voor investeerders om financiële "hefboomwerking" te gebruiken en kapitaal te lenen van andere banken om schulden af te lossen. Deze stap heeft echter niet bijgedragen aan de verandering van de vastgoedmarkt.

Leenrentes op laag niveau

Sinds 1 september 2023, toen Circulaire 06 van kracht werd, zijn de toonaangevende banken zoals BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank enACB begonnen met het implementeren van een leenbeleid om leningen bij andere banken vervroegd terug te betalen voor individuele klanten die kapitaal lenen voor productie, zakendoen en het voorzien in hun levensonderhoud.

De hypotheekrente bedraagt 8-9% per jaar, maar de vastgoedsector kampt nog steeds met problemen.

BIDV Bank hanteert een voorkeursrente vanaf slechts 6% per jaar; Vietcombank hanteert twee renteopties: 6,9% per jaar in de eerste 6 maanden of 7,5% per jaar in de eerste 12 maanden, of een rente van 8% per jaar in de eerste 2 jaar. Techcombank hanteert voor deze leningvorm een rente van 7,3% per jaar.

Volgens banken is de groep particuliere klanten die momenteel geld leent om huizen te kopen met een rente van 10-11% momenteel erg groot. Met het nieuwe beleid wordt de mogelijkheid om tegen een lage rente oude leningen bij andere banken af te lossen, groter. De bron van de hypothecaire activa blijft echter een probleem. Dit vormt een drempel voor veel mensen die kapitaal willen lenen.

Mevrouw Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) zei: "In februari 2022 leende mijn familie 1,5 miljard VND van de BIDV-bank met een variabele rente van 11%. Elke maand moet ik 20 miljoen VND aan aflossing en rente betalen. Nadat circulaire 06 van kracht werd, ben ik naar drie commerciële banken gegaan om een lening aan te vragen. Volgens de instructies van het bankpersoneel moet ik nog steeds onderpand hebben voor deze nieuwe lening. Hoewel ik geen onderpand heb, kan ik met de huidige lage rente geen kapitaal lenen."

Mevrouw Nguyen Thanh Tu - filiaal van BIDV Bank (Nam Trung Yen, Cau Giay) stelde vast dat sommige klanten recentelijk een uitkering hebben ontvangen om leningen bij andere banken af te lossen, maar dat de meesten van hen moeten voldoen aan de criteria om een onderpand te hebben voor een hypotheek bij de nieuwe bank. De rente op bestaande leningen is lager, namelijk 11-12% per jaar, maar niet te laag, namelijk 8-9% per jaar.

Alleen al in de vastgoedsector is een van de redenen voor de scherpe daling van het aantal vastgoedtransacties de laatste tijd de snelle stijging van de hypotheekrente. Momenteel variëren de hypotheekrentes voor variabele leningen van 11,5 tot 14% per jaar. Het feit dat banken leningen verstrekken om bankschulden af te lossen tegen een voorkeursrente zoals nu, heeft vastgoedbeleggers die voorheen "met rente werden belast" echter deels geholpen om een "uitweg" voor zichzelf te vinden.

Het reële woningsegment zal zich goed herstellen.

Onderzoeksrapporten van marktonderzoeksbureaus tonen aan dat in de eerste acht maanden van dit jaar, terwijl andere vastgoedsegmenten met veel moeilijkheden kampen en zelfs verliezen moesten incasseren, er nog steeds handel is in segmenten die voorzien in de woonbehoefte, zoals appartementen en individuele woningen. Dit zijn allemaal woningproducten die mensen met een reële woonbehoefte bedienen of te huur zijn om cashflow te genereren.

De beslissing om de leningbron bij de Staatsbank weg te halen, creëert kansen voor echte huizenkopers. Mevrouw Nguyen Hoai An, directeur van de afdeling Research and Development Consulting van CBRE Vietnam, zei: "Zowel de rente op deposito's als op leningen bij banken wordt aangepast om te stabiliseren. Veel banken bieden rentetarieven voor nieuwe woninghypotheken aan van slechts 6-8% per jaar. In combinatie met het voorkeursbeleid van beleggers is de handel in appartementen weer gestimuleerd. Beleggers en mensen met een reële woonbehoefte kunnen gemakkelijker toegang krijgen tot bankleningen."

Sommige experts zeggen dat het huidige projectaanbod, na een periode van zuivering, grotendeels afkomstig is van gerenommeerde investeerders, die de legaliteit garanderen en zich richten op de reële woningbehoefte. Dit is een belangrijke basis voor het herwinnen van vertrouwen en herstel van de vastgoedmarkt.

Recentelijk hebben veel vastgoedbedrijven hun producten en ontwikkelingsstrategieën proactief geherstructureerd om zich aan te passen aan de nieuwe marktsituatie. Met name investeerders hebben de productprijzen proactief met 10-15% verlaagd. Zo werd het appartementenproject Binh Minh (Long Bien) te koop aangeboden voor meer dan 40 miljoen VND/m², nu voor 35-37 miljoen VND/m²; het grondproject Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) werd geprijsd op 55-60 miljoen VND/m², een daling van 5-7 miljoen VND/m² ten opzichte van de voorgaande periode.

De heer Nguyen Anh Que van de Vietnamese Vastgoedvereniging stelde vast dat de mobilisatie- en leenrentes momenteel beide zijn gedaald, dat het beleggerssentiment is verbeterd en dat de vastgoedmarkt transacties begint te genereren. Het kredietleningenpakket van 120.000 miljard VND staat op het punt in de vastgoedmarkt te worden "gepompt". De juridische corridor voor vastgoed is ook bijna voltooid, zodat deze in het nieuwe jaar kan worden toegepast.

Voor een duidelijker herstel heeft de vastgoedmarkt meer reële woningproducten nodig. Daarnaast is er ook de mate van economisch herstel nodig om het financiële potentieel van kopers te vergroten, de terugkeer van grote investeerders naar de markt, de herstart van onafgemaakte projecten of de implementatie van toekomstig beleid zoals de Grondwet, de Woningwet, de Vastgoedwet en vooral de mate van herstel van het beleggersvertrouwen.

Bron