Moet u investeren in appartementen of bouwgrond? Huurders geven de voorkeur aan het segment onder de 10 miljoen VND per maand; meer dan 700 projecten in Hanoi worden beoordeeld, geïnspecteerd en onderworpen aan een audit… Dit is het laatste nieuws uit de vastgoedmarkt.
 |
| Vastgoed: Grondpercelen blijven een populaire investeringsmogelijkheid, vooral in de nabije toekomst wanneer het aanbod van dit type vastgoed beperkt zal zijn als gevolg van regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond beperkt. (Foto: Duong Tam) |
Moet je investeren in een appartement of een stuk grond?
Met de gedachte dat "grond kopen nooit een verlies is" - grondprijzen stijgen immers altijd - overwegen veel mensen te investeren in een stuk grond in de provincies rondom Hanoi. Maar sommigen berekenen ook dat ze een appartement zouden kunnen kopen en dat maandelijks verhuren.
De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Investment and Real Estate Development Joint Stock Company, analyseerde dat in Hanoi de vraag naar appartementen voor de verhuur hoog is en dat ze gemakkelijk te verhuren zijn. Echter, op dit moment is investeren in appartementen niet langer rendabel in termen van kapitaalkosten.
De reden die de heer Chung aanvoert, is dat de appartementprijzen hun hoogtepunt bijna hebben bereikt, waardoor waardevermeerdering moeilijk is. Doordat de aankoopprijzen van appartementen stijgen, zijn de huurrendementen niet langer erg aantrekkelijk. Sterker nog, het huurrendement voor appartementen in Hanoi schommelt slechts rond de 3-4%.
Volgens de heer Chung blijven kavels daarom een zeer gewilde investeringsmogelijkheid, omdat het aanbod van dit product in de toekomst beperkt zal zijn als gevolg van regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond aan banden legt. Bovendien is een kavel een investeringssegment met een breed scala aan budgetten, waardoor het voor veel mensen geschikt is.
"Met het snelle tempo van de verstedelijking zal de vraag in bepaalde gebieden hoog zijn, dus investeren in grondpercelen voor waardevermeerdering blijft een goede en veilige optie. Met 3-4 miljard VND kunt u investeren in grondpercelen rond Hanoi, in economische centra die verbonden zijn met industriële zones zoals Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong en Quang Ninh... Dit zijn gebieden die momenteel veel belangstelling van investeerders trekken," suggereerde de heer Chung.
De algemeen directeur van SGO Homes merkte echter ook op dat investeerders bij de aankoop van bouwgrond moeten letten op projecten die aan de wettelijke eisen voldoen, minimaal door middel van een getekend koopcontract of een eigendomsbewijs. Tegelijkertijd moeten ze rekening houden met de capaciteit van de projectontwikkelaar en locaties kiezen die aansluiten bij de vraag en in de toekomst aantrekkelijk zijn voor bewoners.
De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Property, merkte op dat investeren in appartementen of grondpercelen in grote steden zoals Hanoi of Ho Chi Minh-stad momenteel noch aantrekkelijk noch effectief is. De reden hiervoor is dat de prijzen hoog zijn gebleven, terwijl de liquiditeit is afgenomen.
"De prijzen van appartementen zijn voor veel mensen die er zelf willen wonen onbetaalbaar geworden. Voorheen kon je voor 2,5 tot 3 miljard VND een appartement kopen, maar nu is dat 4 tot 5 miljard VND. De prijs van appartementen die als investering worden gekocht, is verdubbeld, terwijl de huurprijzen nauwelijks zijn gestegen. Daardoor is het rendement op investeringen gedaald. Ook de grondprijzen zijn gestegen, net als de appartementen. Een huis van 30 m² in een steegje, gebouwd op 3 of 4 verdiepingen, dat vroeger 3 miljard VND kostte, kost nu 5 tot 7 miljard VND, afhankelijk van de locatie," aldus de heer Toan.
Hij voegde eraan toe dat veel investeerders de neiging hebben om kapitaal te verplaatsen van grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minh-stad naar andere gebieden zoals Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai en Ba Ria-Vung Tau ...
Huurders kiezen voor de prijsklasse onder de 10 miljoen VND per maand.
Wat betreft het profiel en de psychologie van huurders, benadrukte Le Bao Long, marketingdirecteur van Batdongsan.com.vn, dat de vraag naar huurwoningen vooral voortkomt uit de behoefte om geld te besparen, ongeacht het inkomen. Volgens Long wil 73% van de respondenten huren voor minder dan 10 miljoen VND; het aanbod in dit segment neemt echter af.
Concreet gaf 41% van de respondenten van de enquête van Batdongsan.com.vn aan een huis te willen huren voor 5-7 miljoen VND, maar het aantal huurwoningen in deze prijsklasse op Batdongsan.com.vn (wat gedeeltelijk het marktaanbod weerspiegelt) bedroeg in 2024 slechts 19%.
De bovenstaande cijfers laten zien dat de huurprijzen zijn gestegen in lijn met de stijgende prijzen op de koop- en verkoopmarkt, met name in Hanoi. Opvallend is dat 52% van de deelnemers aan het onderzoek in Hanoi aangaf bereid te zijn 31-40% van hun inkomen aan huur te besteden.
Bovendien, met een gemiddelde vraagprijs voor huur in Hanoi van 19 miljoen VND per maand, hoger dan de 14 miljoen VND per maand in Ho Chi Minh-stad in het vierde kwartaal van 2024, zijn huurders in Hanoi steeds vaker bereid concessies te doen op het gebied van voorzieningen en locatie om kosten te besparen. Ze zijn bereid minder gunstige opties te accepteren, verder van het stadscentrum te huren, te kiezen voor accommodaties van lagere kwaliteit, kleinere appartementen te nemen of een woning te delen met anderen om hun huurkosten te drukken.
De heer Le Bao Long adviseert potentiële huurders om rekening te houden met een aantal punten, waaronder het duidelijk definiëren van hun behoeften met betrekking tot locatie, grootte en voorzieningen; het vergelijken van prijzen in dezelfde buurt om te kunnen onderhandelen; en het controleren van het contract, de staat van de huurwoning en de betalingsvoorwaarden om een soepel zoekproces naar een huurwoning te garanderen.
In Hanoi zijn meer dan 700 projecten geëvalueerd, waarbij conclusies zijn getrokken door middel van inspecties, audits en nacontroles.
Het Volkscomité van Hanoi heeft 712 projecten geïdentificeerd die gefinancierd worden uit niet-budgettaire bronnen en gebruikmaken van grond, en die achterlopen op schema. Het comité heeft een plan opgesteld om deze projecten aan te pakken en op te lossen in overeenstemming met Resolutie nr. 04/NQ-HĐND van 8 april 2022 van de Volksraad van Hanoi betreffende maatregelen om de investeringsvoortgang te versnellen en zich te richten op het aanpakken van projecten die traag verlopen en gefinancierd worden uit niet-budgettaire bronnen en gebruikmaken van grond in Hanoi.
Tegen november 2024 waren 706 projecten (goed voor 99,2%) met een totale oppervlakte van 11.352 hectare beoordeeld, geïnspecteerd, gecontroleerd en onderworpen aan procedures na de controle, inclusief richtlijnen voor de afhandeling ervan. Dit was de inhoud van het verslag dat het stadsbestuur aan de stadsraad presenteerde tijdens de twintigste zitting.
Naar aanleiding van de duidelijke instructie van het stadsbestuur en resolutie nr. 04/NQ-HĐND van 8 april 2022 van de stadsraad, hebben het stadsbestuur, het partijcomité van de stadsraad en de voorzitter van de stadsraad regelmatig toezicht gehouden op, aangespoord tot, instructies gegeven aan en taken toegewezen aan de stadsdiensten en -instanties en de stadsraden van districten, provincies en steden om zich te richten op de gelijktijdige uitvoering van maatregelen, met name het werk van het beoordelen, inspecteren, controleren en achteraf controleren, het snel opsporen van gevallen van vertraging en overtredingen van de wetgeving inzake grondinvesteringen, het analyseren en verduidelijken van de oorzaken, het voorstellen van maatregelen om obstakels en moeilijkheden op te lossen en het opstellen van passende afhandelingsplannen.
In dit verband heeft de stad investeerders geholpen bij het ontwikkelen van haalbare plannen en tijdschema's om problemen op te lossen, grond snel in gebruik te nemen, verspilling te voorkomen en bij te dragen aan het voorkomen van overtredingen van wetten inzake grondbeheer en -gebruik. Veel projecten die uitstel kregen, hebben overtredingen rechtgezet, de grond voor het beoogde doel gebruikt, proactief investeringsprocedures voltooid, middelen gericht ingezet, moeilijkheden overwonnen, investeringsprojecten afgerond en de grond in gebruik genomen; daarbij zijn de grondgebruiksrechten en erfpachtkosten conform de voorschriften aan de staatsbegroting betaald.
Gevallen van opzettelijke vertraging en aanhoudende overtredingen zullen strikt volgens de wet worden aangepakt. De voorzitter van het stadsbestuur, het hoofd van de stuurgroep, samen met de vicevoorzitters van het stadsbestuur, directeuren van stadsdiensten en -instanties, en secretarissen en voorzitters van districts- en gemeentebesturen, houden regelmatig vergaderingen om rapporten over de situatie en resultaten te bespreken en de aanpak van elk project te sturen (door schriftelijke rapporten te beluisteren en specifieke beelden van de huidige status te bekijken); zij verplichten de diensten, instanties en districts- en gemeentebesturen om proactief en gericht obstakels en moeilijkheden aan te pakken en op te lossen, en investeerders te helpen deze te overwinnen; en zij zullen proactief toezicht houden op, inspecties uitvoeren en overtredingen strikt volgens de wet aanpakken.
Van de 712 niet-budgettaire kapitaalprojecten op grond die achterliepen op schema, heeft het stadsbestuur opdracht gegeven tot de afhandeling en afronding van 706 projecten (99,2%) met een totale oppervlakte van 11.352 hectare. De resterende 6 projecten (0,8%) met een totale grondoppervlakte van 81,6 hectare, die weliswaar zijn goedgekeurd maar waarvoor de staat nog geen grond heeft toegewezen of verhuurd, worden momenteel onderzocht door de afdeling Planning en Investeringen, die concrete oplossingen voorstelt.
Hanoi keurt plan goed voor aanleg van een paardenrenbaan ter waarde van meer dan 400 miljoen dollar.
Het Volkscomité van Hanoi heeft zojuist Besluit nr. 6396 uitgevaardigd, waarmee het stedenbouwkundig bestemmingsplan voor gebied 3 van Soc Son, op een schaal van 1:2000, wordt goedgekeurd. Dit gebied omvat de gemeenten Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu en de stad Soc Son (district Soc Son).
Het plangebied voor de stedelijke deelzone 3 van Soc Son beslaat derhalve circa 1.424 hectare. De verwachte bevolking in 2030 bedraagt ongeveer 46.210 mensen.
De grenzen van het onderzoeksgebied zijn als volgt: in het noorden grenst het aan de geplande weg naar de Soc-tempel; in het zuiden grenst het aan de nieuw geplande Route 18; in het westen grenst het aan de beschermingscorridor en de nationale spoorlijn Hanoi-Thai Nguyen; en in het oosten grenst het aan een geplande stedelijke weg van 40 meter breed.
Het gebied is verdeeld in twee planningszones (Zone III.1 en III.2) met 16 planningsblokken voor de regulering van bebouwing en transportroutes.
Concreet beslaat Zone III.1 een gebied van 246,5 hectare en omvat twee planzones die bestemd zijn voor ecologische stadsontwikkeling, met meer groene ruimten en waterpartijen. Van deze zones is planzone III.1-1 aangewezen als regionaal sport- en recreatiecentrum (paardenrenbaan).
Planzone III.1-2 is aangewezen als een nieuw woongebied met een complete sociale infrastructuur. Daarnaast zullen er commerciële en dienstverlenende functies worden ontwikkeld ter ondersteuning van met name het gebied rond de paardenrenbaan en de gehele regio in het algemeen.
Zone III.2, met een oppervlakte van bijna 1.170 hectare, omvat 14 geplande gebieden die bestemd zijn voor de geconcentreerde ontwikkeling van complexe functies, waaronder gezondheidszorg, cultuur, onderwijs, stedelijke openbare diensten, een multimodaal transportcentrum, commerciële en dienstverlenende gebieden, kantoren, hotels, enz., in verbinding met het gebied rond het treinstation Da Phuc, de ontwikkeling van sociale infrastructuur, de uitbreiding van nieuwe woongebieden rond bestaande dorpen en de voltooiing van zelfstandige woongroepen en -eenheden.
Eerder dit jaar hield het Volkscomité van het district Soc Son een consultatie over het gedetailleerde plan (schaal 1:500) voor het multifunctionele entertainmentcomplex en de paardenrenbaan in de gemeenten Tan Minh en Phu Linh en de stad Soc Son. Het project heeft een geschatte investering van ongeveer 420 miljoen dollar, zal ongeveer 5.000 directe banen creëren en circa 25.000 werknemers aantrekken naar andere dienstensectoren.
Wat dit project betreft, heeft de premier in september 2019 een besluit uitgevaardigd waarin het investeringsplan werd goedgekeurd.
In oktober 2019 heeft de afdeling Planning en Investeringen van Hanoi het eerste investeringsregistratiecertificaat afgegeven, gevolgd door het derde wijzigingscertificaat in maart 2020.
De racebaan zou naar verwachting na 2021 in gebruik worden genomen, maar stuitte op enkele problemen die de realisatie ervan vertraagden.
Medio 2022 diende Hanoi een verzoek in bij de premier om de problemen op te lossen die gepaard gingen met de terugwinning van 125 hectare grond voor het project.
Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html
Reactie (0)