Het verhaal van de hervorming van de onroerendgoedbelasting is niet nieuw. Deze maatregel duikt steeds weer op wanneer de markt tekenen van oververhitting of een ineenstorting vertoont. Op dat moment wordt het voorstel om onroerend goed te belasten opnieuw aangedragen als oplossing om speculatie te beteugelen en een duurzame bron van inkomsten voor de staatsbegroting te creëren. Maar na elke discussieronde verdwijnt het onderwerp weer naar de achtergrond zodra de markt afkoelt.
De aanhoudende aarzeling komt voort uit zorgen over de impact op de bevolking, terwijl de gemiddelde inkomens laag blijven en de huizenprijzen hoog zijn. Dit wordt versterkt door de druk van twee tegenstrijdige belangengroepen: degenen die veel vastgoed bezitten en de arbeidersklasse die huisvesting nodig heeft.
Volgens professor Dang Hung Vo, voormalig onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu , is deze "tegenstrijdigheid" de reden waarom overheidsinstanties overdreven voorzichtig zijn, waardoor belastinghervormingen voornamelijk in theoretisch onderzoek blijven steken in plaats van in concrete actie. Als de vertraging echter aanhoudt, zal de markt moeite hebben om terug te keren naar een gezonde situatie, waarin investeringsbeslissingen gebaseerd zijn op daadwerkelijke kasstromen in plaats van op de verwachting grond aan te houden en te wachten op prijsstijgingen.
Deze keer lijkt de politieke vastberadenheid van de regering duidelijker, aangezien zij belastingheffing ziet als een "krachtig middel" om de marktordening te herstellen. Het doel is om marktsegmenten dichter bij de werkelijke vraag te brengen, speculatie te beteugelen, verkoopprijzen dichter bij hun werkelijke waarde te brengen en kapitaal vrij te maken voor kopers met een echte woningbehoefte of voor diegenen die investeren in productie en ondernemerschap.
Voor een effectieve belastingheffing is een transparante databasis echter een absolute voorwaarde. Het systeem voor informatie over grond en transacties is echter al jaren gefragmenteerd en verspreid over verschillende instanties. Ministeries, departementen en lokale overheden stellen data samen volgens hun eigen standaarden, zonder synchronisatie, wat vaak leidt tot onnauwkeurige waarderingen van activa – een cruciale factor bij de belastingberekening.
Volgens Bui Van Doanh, directeur van het Vietnam Institute of Real Estate Research, is het voor de ontwikkeling van een haalbaar belastingbeleid noodzakelijk om te beginnen met het "opschonen" van de gegevens: van eigendomsrechten, bestemmingsplan, locatie en oppervlakte tot marktwaarde en transactiegeschiedenis van elk pand.
Omdat een gebrek aan gegevens zou leiden tot een wijdverbreide onderrapportage van vermogenswaarden, met als gevolg inkomstenverlies en ongelijkheid tussen degenen die zich aan de wet houden en degenen die deze omzeilen. Een goed voorbeeld hiervan is het systeem van "twee tariefschijven" – het grootste knelpunt voor belastinghervormingen.
Een hardnekkig probleem is de praktijk van transacties met twee prijzen. De werkelijke prijs en de prijs die in het notarieel contract staat, verschillen aanzienlijk. Veel onroerend goed wordt gekocht en verkocht voor prijzen die 1,5 tot 2 keer hoger liggen dan de contractprijs om de belastingdruk te verlagen. Volgens experts verstoort dit fenomeen niet alleen de markt, maar maakt het ook onmogelijk om een belastingbeleid te ontwikkelen dat gebaseerd is op de werkelijke waarde.
Econoom Vu Dinh Anh analyseerde dat de staat, om een eerlijk belastingstelsel te hebben, de daadwerkelijke koop- en verkoopprijzen moet controleren. Met het huidige gefragmenteerde datasysteem is de overheid echter nauwelijks in staat om prijsschommelingen volledig te monitoren, wat leidt tot problemen bij de effectieve toepassing van nieuw beleid.
Deskundigen zijn het er over het algemeen mee eens dat het grootste knelpunt momenteel niet is of er wel of geen belastingen moeten worden geheven, maar hoe de belasting in de praktijk daadwerkelijk moet werken. Om dit te bereiken zijn datatransparantie, gestandaardiseerde informatie, verificatie van de werkelijke waarde van transacties en een duidelijke implementatieroutekaart dringend noodzakelijk.
Pas wanneer deze belemmeringen zijn weggenomen, zal belastingheffing een belangrijk instrument worden voor een stabiele en duurzame werking van de markt. Omgekeerd, als de kwestie in een vicieuze cirkel van "besproken wanneer het heet is, vergeten wanneer het afkoelt" blijft hangen, zal de vastgoedmarkt het moeilijk vinden om te ontsnappen aan het onevenwicht tussen vraag en aanbod dat al jarenlang bestaat.
Een veelgehoorde zorg in de markt is dat de belasting direct gevolgen zal hebben voor eigenaren van een tweede woning. Volgens experts is het doel van het beleid echter niet om alle eigenaren van meerdere woningen te treffen, maar eerder om diegenen aan te pakken die ongebruikte of onderbenutte activa bezitten, wat leidt tot verspilling en een beperkt aanbod.
Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen bevestigde dat het noodzakelijk is om onderscheid te maken tussen mensen die meerdere eigendommen bezitten om legitieme behoeften te vervullen en mensen die ze oppotten in de hoop dat de prijzen zullen stijgen. Voor speculatieve groepen is belastingheffing noodzakelijk om hen te dwingen hun bezittingen te gebruiken of over te dragen, waardoor het transactievolume toeneemt en de belastinginkomsten worden aangevuld.
Deze expert stelt dat de bezorgdheid over een marktcrash als gevolg van belastingheffing ongegrond is. Een uitverkoop zal alleen plaatsvinden onder degenen die buitensporig veel financiële hefboomwerking toepassen of zich bezighouden met kortetermijnspeculatie. Degenen met daadwerkelijke financiële draagkracht zullen er niet ernstig door worden getroffen.
Tot op zekere hoogte heeft de markt nog steeds speculatieve activiteit nodig om liquiditeit te creëren. Maar speculatie moet gebaseerd zijn op transparante bedrijfsactiviteiten, gereguleerd door belastingen, en niet op het vergaren van vermogen om het vervolgens ongebruikt te laten liggen.
Een ander risico waar experts voor waarschuwen en dat de implementatie van belastingbeleid bemoeilijkt, is het fenomeen van het registreren van onroerend goed op naam van iemand anders. Veel mensen bezitten een groot aantal panden, maar verdelen deze onder familieleden of kennissen, die ze vervolgens op hun naam registreren om belasting te ontwijken. Dit vormt een aanzienlijke uitdaging bij het identificeren van de juiste onderwerpen die gereguleerd moeten worden.
Om deze situatie te voorkomen, moeten het kadaster, de registers en de kaarten worden gestandaardiseerd en met elkaar verbonden. Wanneer informatie met elkaar verbonden is, kan de beheerinstantie ongebruikelijke transacties opsporen, de rechtmatige eigenaren identificeren en belastingontduiking tegengaan.
Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
