Het voorstel om tweede woningen te belasten blijft bestaan.

De Vietnamese makelaarsvereniging verwacht niet dat de huizenprijzen zullen dalen en blijft daarom voorstellen om tweede woningen of leegstaande panden te belasten.

Dit voorstel werd gedaan door de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) te midden van aanhoudend stijgende vastgoedprijzen, zonder tekenen van een daling, met name in het appartementensegment.

Volgens gegevens van VARS is de prijsindex voor appartementen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad in het tweede kwartaal met respectievelijk 58% en 27% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Het middensegment wordt steeds schaarser en meer dan 80% van de nieuwbouwappartementen die dit jaar op de markt zijn gebracht, heeft een prijs van meer dan 50 miljoen VND per vierkante meter. Bovendien zijn sommige nieuw appartementenproject Ze kunnen ook voor tienduizenden dollars per vierkante meter worden verkocht.

Niet alleen nieuwbouwprojecten, maar ook oudere appartementen blijven duur. Veel appartementen die al tientallen jaren bewoond zijn, worden nog steeds aangeboden voor 2 tot 3 keer de oorspronkelijke verkoopprijs. Ook in de segmenten villa's, rijtjeshuizen en kavels in de buitenwijken zijn prijsstijgingen te zien, omdat sommige investeerdersgroepen kunstmatig vraag en aanbod creëren om winst te maken.

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van VARS, schiet het huidige rechtssysteem tekort in de sancties om grondspeculatie en -hamstering, gericht op het opdrijven van de prijzen, te controleren en te voorkomen. Tegelijkertijd is ongecontroleerde koop en verkoop de belangrijkste oorzaak van de sterke stijging van grondprijzen in veel regio's. Het is gebruikelijk dat speculanten grond kopen en deze vervolgens braak laten liggen, in de hoop dat de prijzen stijgen of om kunstmatige schaarste te creëren, allemaal met als doel "de prijzen op te drijven voor winst".

"Het is van groot belang om de invoering van een onroerendgoedbelasting te onderzoeken om de markt te reguleren. We mogen dit beleid niet zomaar laten varen omdat het moeilijk uitvoerbaar lijkt," aldus de heer Dinh.

Deskundigen stellen een onroerendgoedbelastingbeleid voor dat van toepassing is op twee groepen: mensen die een tweede woning of meerdere woningen kopen, en eigenaren die hun woning verlaten. Het belastingtarief zou geleidelijk stijgen voor transacties waarbij de verkoper de woning slechts korte tijd in bezit heeft gehad.

In Singapore bijvoorbeeld wordt een belasting van 16% geheven wanneer huiseigenaren hun woning in het eerste jaar na aankoop verkopen. Deze belasting wordt verlaagd naar 12% in het tweede jaar en 8% in het derde jaar. Na het vierde jaar is deze belasting niet meer verschuldigd. Aan de koperskant is de belasting op een tweede woning vanaf april 2023 met 3% verhoogd naar 20%; en naar 30% voor een derde woning (van de voorheen geldende 25%).

VARS stelde ook voor dat eigenaren van onroerend goed die na de aankoop van de grond geen project ontwikkelen, eveneens een heffing voor leegstaande panden zouden moeten betalen. Deze methode wordt toegepast in Zuid-Korea, met een belastingtarief van 5% en een geleidelijk oplopend tarief afhankelijk van het aantal jaren dat het pand leegstaat. Frankrijk heft op vergelijkbare wijze een belasting op leegstaande panden van 17% van de huurwaarde in het eerste jaar en verdubbelt dit (34%) in de daaropvolgende jaren.

Volgens de voorzitter van VARS zal regulering van de markt via onroerendgoedbelastingen speculatie verminderen en de stijgende vastgoedprijzen beteugelen. Dit beleid moedigt eigenaren van verlaten projecten ook aan om deze te verhuren of te verkopen, waardoor het aanbod op de markt toeneemt.

Dit is overigens niet de eerste keer dat een oplossing is voorgesteld om tweede woningen te belasten om de huizenprijzen te drukken. Zeven jaar geleden stelde de overheid een proefprogramma voor om tweede woningen in Ho Chi Minh-stad te belasten, maar dat werd niet goedgekeurd. Er waren veel tegengeluiden, waarvan er één betoogde dat de timing van de belasting destijds te vroeg was.

In augustus 2023 hebben kiezers in Ho Chi Minh-stad opnieuw voorgesteld om tweede woningen te belasten en hogere belastingen te heffen op onbebouwde grond die geen waarde genereert. Het Ministerie van Financiën heeft verklaard dat het een wet op de onroerendgoedbelasting heeft bestudeerd en opgesteld, die naar verwachting zal worden toegevoegd aan de wetgevingsagenda van 2024 en ter overweging zal worden voorgelegd aan de Nationale Vergadering tijdens haar 8e zitting (oktober 2024). Momenteel bevinden deze voorstellen zich nog in de ontwerpfase.

Het gebruik van belastinginstrumenten om de markt te reguleren, stuit echter op talrijke uitdagingen. Econoom Dinh Trong Thinh betoogt dat regelgevende instanties, om belastinginstrumenten effectief te kunnen inzetten, de ontwikkeling en verbetering van databases en informatie over de vastgoedmarkt moeten bevorderen. Dit zou een transparante en open identificatie mogelijk maken van tweede, derde en volgende woningen, en hun waarde.

De heer Nguyen Van Dinh adviseerde ook om de belastingtarieven zorgvuldig te bestuderen om overlappingen en dubbele belastingheffing te voorkomen, die de koopkracht van mensen zouden kunnen uitputten. Rijke mensen kunnen ondertussen belasting ontwijken door het eigendom van bezittingen over te dragen aan familieleden.

"Elk beleid stuit bij de eerste introductie op obstakels; het is essentieel om de voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Dat geldt ook voor onroerendgoedbelasting, en de voordelen zullen de nadelen ruimschoots overtreffen," aldus de voorzitter van VARS.

Bron