Ho Chi Minh-stad maakt gebruik van TOD (Transit-Oriented Development) om de ruimtelijke inrichting van haar megastad te veranderen.

Het model van transportgerichte ontwikkeling (Transport-Oriented Development, TOD) moet worden gezien als de ruggengraat voor de wederopbouw van Ho Chi Minh-stad na de fusie.

Het metrosysteem biedt nieuwe kansen voor de economie van Ho Chi Minh-stad - Foto: QUANG DINH

De samenvoeging van Ho Chi Minh-stad, Binh Duong en Ba Ria-Vung Tau is niet zomaar een wijziging op de administratieve kaart.

De synergie tussen een financieel en dienstverlenend centrum, een industrieel knooppunt en een internationale maritieme toegangspoort belooft een verenigde economische groeipool met een superieur concurrentievermogen te creëren.

De basis voor de implementatie van TOD (Transit-Oriented Development)

Tegelijkertijd neemt de druk op infrastructuur, huisvesting en openbare diensten exponentieel toe, waardoor een superieure planningsvisie en institutioneel kader noodzakelijk zijn. Anders dreigt de megastad Ho Chi Minh-stad een oncontroleerbare reus te worden. In dat geval zouden oude problemen niet alleen onopgelost blijven, maar ook verergeren.

In deze context werd het Transport-Oriented Development (TOD)-model aangewezen als de ruggengraat van deze herstructurering. Het fusiebesluit maakte impliciet eerdere individuele plannen overbodig, terwijl het tegelijkertijd een gouden kans creëerde om een ​​volledig nieuw stedelijk spoorwegnetwerk van circa 1000 km te ontwikkelen.

Dit is niet zomaar een samenvoeging van oude projecten, maar een ruimtelijke ontwikkelingsstrategie met een metronetwerk dat niet alleen door het centrum loopt, maar zich ook ver daarbuiten uitstrekt en regio's op een wezenlijke manier met elkaar verbindt. Projecten zoals de verlenging van metrolijn 1 naar Binh Duong , de spoorlijn Thu Thiem - Long Thanh of de lijn Ho Chi Minh-stad - Can Gio (die mogelijk doorloopt tot Vung Tau) vormen de eerste bouwstenen van deze ruggengraat.

Dit transportnetwerk zal dienen als basis voor de implementatie van het TOD-model (Transit-Oriented Development) op een hoger niveau, vergelijkbaar met wat Tokio of Seoul al hebben gedaan. Deze aanpak zal elk metrostation transformeren van een louter doorreisstation tot een kern van een levendig stedelijk centrum, zelfvoorzienend in voorzieningen en werkgelegenheid.

Het spoorwegsysteem is een instrument geworden voor de herinrichting van de ruimtelijke ordening van Ho Chi Minh-stad, ter bevordering van evenwichtige ontwikkeling en ter vermindering van de druk op het stadscentrum. Om deze visie te realiseren, moet het stadsbestuur echter drie inherente beleidsknelpunten aanpakken, die op regionaal niveau nu nog complexer zijn.

Stedelijke ruimtelijke herplanning

Ten eerste is er de kwestie van de grond . Het concentreren van grote grondbezittingen voor TOD-projecten via traditionele administratieve verwervingsmechanismen brengt veel tekortkomingen aan het licht, zoals vertragingen, enorme kosten en sociale conflicten. Veel landen hebben met succes een effectiever instrument toegepast: het model van "grondherverdeling".

Ho Chi Minh-stad heeft de ontwikkeling van hoogwaardige commerciële en servicecentra in het kader van TOD (Transit-Oriented Development) geïdentificeerd - Foto: QUANG DINH

Volgens dit model werken de staat en de bevolking samen aan de herinrichting van de ruimte en delen ze de voordelen van de toegenomen grondwaarde na investeringen in infrastructuur. De bevolking wordt partner in plaats van degene wiens land wordt onteigend. Hoewel dit concept nog niet expliciet is verankerd in de Grondwet van 2024, zijn onderzoek en proefprojecten dringend noodzakelijk om de projectuitvoering te versnellen en conflicten te minimaliseren.

Ten tweede, en cruciaal, is er de financiële kwestie . De staatsbegroting kan niet in haar eentje de kosten dragen van honderden biljoenen dong voor transportinfrastructuurnetwerken, terwijl deze projecten een enorme meerwaarde genereren voor omliggend particulier vastgoed. Zonder een effectief mechanisme voor "grondwaardevermeerdering" zullen de voordelen in de zakken van een selecte groep grondeigenaren terechtkomen, terwijl de staatsbegroting de volledige investeringskosten zal dragen.

Gelukkig hebben recente juridische doorbraken, zoals Resolutie 98/2023/QH15 en Resolutie 188/2025/QH15, Ho Chi Minh-stad belangrijke proefinstrumenten verschaft.

De stad mag derhalve publieke investeringsmiddelen gebruiken voor compensatie en herhuisvesting om schone grond rond metrostations en belangrijke verkeersknooppunten te creëren, en deze grond vervolgens veilen om maatschappelijke middelen aan te trekken.

Tegelijkertijd zal 100% van de inkomsten uit de waardevermeerdering van de grond in het TOD-gebied behouden blijven en opnieuw worden geïnvesteerd in het stedelijk spoorwegnet. Dit is de sleutel tot het creëren van een duurzame financiële cyclus en het verminderen van de afhankelijkheid van de staatsbegroting.

Ten derde is er de uitdaging van sociale rechtvaardigheid . Internationale ervaringen tonen aan dat stedelijke herontwikkeling bijna onvermijdelijk leidt tot "gentrificatie", doordat de sterk stijgende vastgoedprijzen lage-inkomensgemeenschappen uit hun voorouderlijke huizen verdrijven.

Op megastadsniveau kan dit risico leiden tot een diepgaande ruimtelijke fragmentatie. Om dat scenario te voorkomen, moeten inclusieve huisvestingsbeleidsmaatregelen een integraal onderdeel vormen van elk TOD-project.

De Woningwet van 2023 en de bijbehorende uitvoeringsbesluiten hebben een flexibel juridisch kader gecreëerd, waardoor lokale overheden de bevoegdheid krijgen om stedelijke ontwikkelingsprojecten te verplichten een substantiële bijdrage te leveren aan het sociale woningfonds door middel van grondtoewijzing, grondruil of betalingen. Een consequente en resolute handhaving van dit principe zal ervoor zorgen dat de voordelen van ontwikkeling eerlijk worden verdeeld en niet geconcentreerd raken in de handen van een selecte groep.

Om deze historische kans om te zetten in een formule voor stedelijke wederopbouw, moet Ho Chi Minh-stad prioriteit geven aan het opbouwen van een institutionele basis – een stille maar fundamentele taak. In plaats van middelen te verspreiden, zou de stad moeten kiezen voor een strategisch pilotproject binnen de oude administratieve grenzen, zoals het gebied tussen Thu Duc en Di An langs metrolijn 1.

Dit gebied heeft alle voorwaarden om een ​​"beleidslaboratorium" te worden, waar een breed scala aan instrumenten, van grondherverdeling en waardevermeerdering van grond tot inclusief huisvestingsbeleid, kan worden getest en verfijnd.

Terug naar het onderwerp

NGUYEN THANH HUNG

Bron: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm