Boligprisene overstiger inntektene langt: Forslag til løsninger for å regulere markedet

Stilt overfor situasjonen der boligprisene i storbyene fortsetter å stige, langt utover folks betalingsevne, utvikler og forbereder regjeringen seg raskt på å utstede en resolusjon om en rekke tiltak for å kontrollere og begrense eiendomsprisene. Dette anses som en betimelig løsning for å justere markedet mot en stabil og sunn utvikling, i tråd med målene om sosial trygghet og makroøkonomisk stabilitet.

Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Boligprisene overstiger langt folks inntekter

Ifølge en undersøkelse utført av Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) i september 2025, har gjennomsnittsprisen på leiligheter i Hanoi nådd et gjennomsnitt på 92,9 millioner VND/m2. I Ho Chi Minh-byen er dette tallet enda høyere, opptil 135,3 millioner VND/m2. Denne prisen er svært forskjellig fra gjennomsnittsinntekten til vietnamesiske arbeidere i dag, som bare svinger mellom 8 og 10 millioner VND/måned.

Det store gapet mellom boligpriser og inntekter gjør drømmen om å eie et hjem stadig fjernere for folk flest, spesielt lav- og mellominntektsgruppene. I denne situasjonen anses regjeringens utkast til resolusjon om boligpriskontrollmekanismen som et viktig politisk skritt, som viser besluttsomheten om å omorientere markedet og beskytte folks rett til tilgang til bolig.

Analyser fra Byggedepartementet viser at eiendomsprisene i store byer de siste årene har hatt en tendens til å øke unormalt, uten å fullt ut gjenspeile den faktiske loven om tilbud og etterspørsel. En del av årsaken kommer fra spekulasjon, prisvekst og mangel på åpenhet i planleggingsinformasjon, noe som forårsaker "virtuell feber" mange steder. Denne situasjonen forvrenger ikke bare markedet, men påvirker også sosialpsykologien negativt.

Strukturen til eiendomsprodukter er også alvorlig ubalansert, med mesteparten av tilbudet konsentrert i mellom- og øvre segmenter. Samtidig er det fortsatt alvorlig mangel på sosialboliger, rimelige boliger og utleieboliger. Dette fører til at den reelle boligetterspørselen – som utgjør en stor andel i samfunnet – ikke blir dekket tilstrekkelig.

For tiden er ikke markedsreguleringsverktøy som skatter, kreditt, planlegging eller prising av land synkroniserte og ineffektive. Mangelen på standardindikatorer og pålitelige datasystemer gjør det vanskelig for forvaltningsorganer å gripe inn i tide, samtidig som folk, spesielt den unge generasjonen og arbeidere i byer, i økende grad har problemer med å få tilgang til passende bolig.

Ifølge Bui Van Doanh, direktør for Vietnams eiendomsforskningsinstitutt, er det haster med at regjeringen raskt innfører mekanismer og retningslinjer for å kontrollere boligprisene, og de må implementeres samtidig og drastisk. Dette er et spørsmål om sosial trygghet. Den vietnamesiske grunnloven bekrefter at bolig er et grunnleggende behov for folket. Med dagens prisnivå har imidlertid selv middelinntektsgruppen problemer med å få tilgang til bolig. Dette påvirker livskvaliteten, arbeidsproduktiviteten og samfunnets utviklingsfremdrift negativt.

«Mange unge mennesker i dag tør ikke gifte seg eller få barn fordi de ikke har et stabilt sted å bo. Hvis denne trenden fortsetter, vil det påvirke befolkningsstrukturen og de menneskelige ressursene i landet», advarte Doanh.

Fra et markedsperspektiv presses boligprisene i noen områder til urimelig høye nivåer, langt over deres reelle verdi. Dette fører til at markedet blir forvrengt, mangler tillit og blir illikvidt. Når eiendom er illikvid, stagnerer kontantstrømmen, bedrifter kan ikke betale tilbake gjelden sin, noe som fører til risiko for banksystemet og økonomien generelt. På den tiden vil makroøkonomien uunngåelig bli negativt påvirket hvis markedet faller inn i en "frossen" tilstand.

I verden stammer de fleste finanskriser fra eiendomsbobler. Derfor må Vietnam handle raskt, proaktivt kjøle ned markedet og bringe boligprisene tilbake til sin reelle verdi, understreket Doanh.

Tre søyler for markedskontroll

Førsteamanuensis Dr. Ngo Tri Long, økonomisk ekspert, kommenterte at regjeringens resolusjonsutkast foreslår tre hovedpilarer for å kontrollere boligprisene og omforme markedet. Den første er å etablere et eiendomstransaksjonssenter, som integrerer data om planlegging, juridisk status, økonomiske forpliktelser og transaksjonshistorikk for hver eiendom.

Senteret vil fungere som et «offisielt knutepunkt» for eiendomstransaksjoner, og bidra til å redusere prisveksten og skape et transparent grunnlag for markedet. Hvis det drives riktig, vil senteret bringe prisforventningene nærmere reelle verdier, samtidig som det reduserer risikoen for både kjøpere og bedrifter.

Den andre søylen er kredittgrensen for kjøpere av flere boliger, for å begrense spekulativ surfing. Følgelig vil eiere av to eller flere boliger få sine låneforhold strammet inn og kostnaden ved å bruke finansiell gearing økt. For å unngå å påvirke gruppen av leverandører av langsiktige utleieboliger – som er en viktig komponent i store byer – må kredittpolicyer imidlertid klassifiseres tydelig etter bruksformål. I stedet for å «utjevne», må policyer «bestemme atferdsrisikoer», som å støtte fortrinnslån for reelle boligkjøpere, stramme inn kortsiktig spekulasjon og skape forutsetninger for at investorer kan leie på en transparent måte – anbefalte Long.

I tillegg til dette er den tredje søylen utvikling av rimelige kommersielle boliger, med en klar definisjon av «rimelig pris» knyttet til medianinntekten i hvert område og en rimelig betalingssats (30–35 % av inntekten). I tillegg til å arrangere separate tomtefond og prioritere valg av dyktige investorer, må dette produktet ha en bindende overføringstid for å begrense surfing, samtidig som det ledsages av en mekanisme for å støtte kjøpere i vanskeligheter gjennom boligutviklingsfondet.

Fra et ekspertperspektiv bekreftet assisterende direktør ved Vietnam Economic Institute, Dr. Le Xuan Sang, at for å løse problemet med boligpriser er det nødvendig å "åpne ventilen" for tilbudet, spesielt for rimelige boliger. Denne eksperten påpekte også at en av årsakene til den kraftige økningen i boligprisene i Hanoi den siste tiden er beslutning 61/2024/QD-UBND om deling av land. Følgelig vil forskriften om minimumsareal for deling av land øke fra 30 m2 til 50 m2 fra oktober 2024, sammen med kravet om bredde og fasade på 4 m eller mer.

«Denne politikken har drastisk redusert tilbudet av småhus – som passer for de fleste byboere. Kombinert med reguleringer av infrastruktur og bystandarder, finnes det nesten ikke noe boligfond for små områder med rimelige priser igjen», analyserte Sang.

I tillegg skaper fjerningen av rammeverket for tomtepriser og kravet om prising i henhold til «markedsprinsipper» i henhold til jordloven av 2024 også forutsetninger for at tomteprisene kan presses raskt opp, spesielt i områder med potensial for infrastrukturutvikling. All administrativ politikk er bare midlertidig. Roten til å kjøle ned markedet er fortsatt å øke det reelle tilbudet, spesielt i boligsegmentet som er egnet for folks betalingsevne.

Regjeringens utkast til resolusjon om kontroll av eiendomspriser er et nødvendig politisk skritt som demonstrerer statens regulatoriske rolle i å få markedet tilbake på sporet. Boligspørsmålet er ikke bare et markedsspørsmål, men også et spørsmål om sosial trygghet, bærekraftig utvikling og stabilitet.

Derfor forventes det at utstedelsen og den effektive implementeringen av denne resolusjonen vil bidra til å fremme utviklingen av passende produktlinjer, begrense spekulasjon, øke åpenheten og beskytte folkets legitime rettigheter.

Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm