3 główne problemy „utrudniające” funkcjonowanie rynku, działki stopniowo odzyskujące realną wartość, szereg opóźnionych projektów budownictwa socjalnego

Ceny gruntów i willi spadły jednocześnie, prezes agencji nieruchomości poruszył 3 kwestie rynkowe i wymienił 6 wolno postępujących projektów budownictwa socjalnego w Thanh Hoa ... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

3 duże problemy rynku nieruchomości

Po południu 3 sierpnia premier Pham Minh Chinh przewodniczył konferencji online, której celem była ocena wyników wdrażania rezolucji rządu nr 33/NQ-CP z dnia 11 marca oraz zaproponowanie rozwiązań mających na celu usunięcie trudności i przeszkód na rynku nieruchomości.

Na konferencji przemawiał pan Le Tu Minh, prezes IMG Investment Joint Stock Company. (Źródło: VGP)

Przemawiając na konferencji, pan Le Tu Minh, prezes IMG Investment Joint Stock Company, powiedział, że istota rozwiązania trudności na rynku nieruchomości, którymi martwi się rząd , leży w 3 kwestiach.

Pierwszym celem jest zwalczanie spekulacji gruntami.

Według niego, spekulacje gruntami i manipulacje na rynku nieruchomości wpływają obecnie na wietnamską gospodarkę. Ludzie kupują ziemię, czekając na okazję do wzrostu cen, przez co część sił wytwórczych „drzemie” i nie jest efektywna, co jest ogromnym marnotrawstwem.

Doświadczenia innych krajów wskazują na stosowanie podatków do regulacji spekulacji. Podał przykład firmy, która obecnie realizuje projekt w Australii i musi płacić 2% podatku gruntowego rocznie. Cena gruntu jest co roku niezależnie szacowana przez organ podatkowy.

Każdego roku jednostka ta musi płacić podatek gruntowy w wysokości 700 000–800 000 USD, jeśli projekt nie zostanie zrealizowany. W tym roku samorząd zdecydował o podwyższeniu stawki tego podatku do 4%.

„Jeśli Wietnam wdroży tę politykę, tylko ci, którzy faktycznie realizują projekty, odważą się posiadać ziemię, a posiadając ziemię, muszą realizować projekty bardzo szybko. Ten środek nie tylko zapobiega spekulacjom ziemią, ale także pomaga Ministerstwu Finansów uzyskać duże źródło dochodów” – powiedział pan Minh.

Przedstawiciele biznesu zalecili, aby Komisja ds. Projektowania Prawa Gruntowego uzupełniła i zastosowała roczną stawkę podatku gruntowego w wysokości 2% oraz zastosowała podatek progresywny w przypadku, gdy działki nie są wykorzystywane do celów działalności gospodarczej lub nie generują zysku, tak jak robią to kraje zagraniczne.

Drugim jest polityka Banku Państwowego w zakresie zarządzania stopami procentowymi. Uważa on, że nadszedł czas, aby obniżyć średnioterminową stopę procentową poniżej 10% rocznie, a konkretnie do około 8,5% rocznie plus minus, jak 2 lata temu, ponieważ przy średnioterminowych stopach procentowych powyżej 10% żadna gospodarka nie jest zdrowa.

W innych krajach stopa procentowa wynosi 3-5% rocznie. W Wietnamie 5-6 miesięcy temu wynosiła około 12-14%. Firmy nie chcą zaciągać pożyczek, boją się pożyczać, a klienci tracą zaufanie do rynku nieruchomości i inwestują w inne sektory.

Zaproponował również podjęcie działań mających na celu uniemożliwienie lub ograniczenie udziału firm z branży nieruchomości w bankowości i odwrotnie. Firmy działające w obu branżach mobilizują bowiem kapitał społeczny głównie na potrzeby własnej działalności i mają niewielki wpływ na społeczeństwo, a nawet tworzą potentatów monopolizujących gospodarkę.

Po trzecie , należy usunąć przeszkody prawne i zająć się procedurami administracyjnymi.

Największą trudnością dla firm z branży nieruchomości jest dziś kwestia prawna, a nie bankowa. Kwestie prawne nakładają się na siebie, ten sam problem, te same przepisy, ale wiele interpretacji, których organy ścigania nie wdrażają i nie odważą się wdrożyć, głównie na szczeblu lokalnym.

Dlatego zalecił szybkie ukończenie systemu prawnego, aby urzędnicy mogli pracować ze spokojem ducha. Powinien istnieć jasny dekret o decentralizacji władzy i odpowiedzialności na wszystkich szczeblach, który jasno określałby: treść, termin wykonania oraz odpowiedzialność w przypadku przekroczenia terminu.

Liderzy firmy zaproponowali również, aby Ministerstwo Planowania i Inwestycji zezwoliło wietnamskim przedsiębiorstwom na stosowanie artykułu 44.3 Ustawy o Inwestycjach i artykułu 126 Ustawy o Ziemi, przedłużenie okresu dzierżawy gruntów lub umożliwienie przedsiębiorstwom płacenia czynszu dzierżawnego przez 70 lat, tak aby parki przemysłowe miały wystarczająco długi okres dzierżawy i były wystarczająco atrakcyjne dla dzierżawców gruntów. Jest to zgodne z prawem i zwiększa lokalne dochody.

Zarówno wille, jak i działki są objęte rabatem

Niedawno opublikowany raport Ministerstwa Budownictwa dotyczący rynku nieruchomości pokazuje, że w drugim kwartale odnotowano prawie 100 000 udanych transakcji. Z tego wolumen transakcji w drugim kwartale koncentrował się głównie na segmencie gruntów, gdzie zawarto 67 525 udanych transakcji, co stanowi wzrost o około 99,9% w porównaniu z pierwszym kwartałem i o około 31,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Pozostałe blisko 30 tys. transakcji zakończyło się sukcesem i dotyczyło mieszkań i domów jednorodzinnych, co stanowi 75,61% w porównaniu z poprzednim kwartałem i około 43,03% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Jednak w drugim kwartale segment nieruchomości, obejmujący domy jednorodzinne i działki w projektach, którymi interesują się inwestorzy, ma charakter głównie spekulacyjny. Kupujący nie są już tak zainteresowani powyższymi segmentami nieruchomości, jak wcześniej.

Ponadto wielu inwestorów boryka się z problemami z płynnością finansową, wykorzystując zbyt dużą dźwignię finansową, a deweloperzy przestali wspierać oprocentowanie kredytów. Na rynku nastąpił gwałtowny spadek płynności, co prowadzi do coraz większej liczby transakcji generujących straty.

Ceny sprzedaży segmentu willi i gruntów projektowych w wielu lokalizacjach w tym kwartale nadal spadały o około 2-5% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ponadto, w najbliższym czasie możliwe będzie dalsze dostosowywanie cen tych nieruchomości do odpowiednich wartości, proporcjonalnych do wartości inwestycyjnej produktu i infrastruktury regionalnej.

W niektórych obszarach zaobserwowano znaczny spadek cen transakcyjnych, zwłaszcza w dzielnicach podmiejskich i na terenach oddalonych w tym kwartale, takich jak: dzielnica Ha Dong, dzielnica Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); dzielnica 12, dzielnica Binh Chanh, dzielnica Nha Be (HCMC); dzielnica Ngu Hanh Son (Da Nang); miasto Bien Hoa, dzielnica Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Apel o inwestycje w 6 projektów budownictwa socjalnego

Biorąc pod uwagę konkretne potrzeby w tym regionie, Ludowy Komitet prowincji Vinh Phuc wzywa inwestorów do wybudowania 6 projektów mieszkań socjalnych obejmujących łącznie około 8000 mieszkań i domów szeregowych dla pracowników.

Vinh Phuc to prowincja z rozwiniętym przemysłem. Na tym obszarze znajduje się wiele parków przemysłowych, które przyciągają dużą liczbę pracowników. Dlatego pilnym problemem jest zapewnienie mieszkań, w szczególności rodzinom pracowników i osobom o niskich dochodach.

Wiadomo, że od 2014 roku do chwili obecnej Rada Ludowa i Komitet Ludowy prowincji Vinh Phuc wydały wiele mechanizmów, polityk i regulacji dotyczących zarządzania mieszkalnictwem i rozwoju dla podmiotów społecznych. W szczególności: Decyzja nr 159 Prowincjonalnej Rady Ludowej w sprawie wspierania projektów budownictwa socjalnego dla pracowników i osób o niskich dochodach w prowincji w latach 2015–2020; Decyzja nr 14 Prowincjonalnego Komitetu Ludowego w sprawie priorytetowych kryteriów wyboru podmiotów uprawnionych do wynajmu i zakupu mieszkań socjalnych w prowincji; Decyzja nr 179 w sprawie planu wdrożenia Programu Rozwoju Mieszkalnictwa prowincji Vinh Phuc do 2020 roku, z perspektywą do 2030 roku; Decyzja nr 1247 w sprawie ogłoszenia 5-letniego planu rozwoju mieszkalnictwa na lata 2021–2025.

Oprócz kierowania departamentami, oddziałami i miejscowościami w celu wzmocnienia zarządzania i przyciągnięcia inwestycji w projekty rozwoju budownictwa mieszkaniowego, prowincja Vinh Phuc priorytetowo traktuje również alokację kapitału na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Tylko w 2023 roku kapitał przeznaczony na rozwój budownictwa mieszkaniowego w prowincji wynosił 8606 miliardów VND. Z tego kapitał na budownictwo mieszkaniowe komercyjne wynosi 2748 miliardów VND; kapitał na budownictwo socjalne wynosi 164 miliardy VND, a kapitał na budownictwo mieszkaniowe dla gospodarstw domowych i osób fizycznych wynosi 5694 miliardów VND.

Pan Nguyen Thanh Ha, zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa prowincji Vinh Phuc, poinformował, że w prowincji Vinh Phuc realizowanych jest obecnie 5 projektów budownictwa socjalnego, w tym: obszar budownictwa socjalnego Vinaconex Xuan Mai; obszar budownictwa mieszkaniowego dla pracowników i osób o niskich dochodach w dzielnicy Khai Quang; obszar budownictwa socjalnego z wysokimi budynkami dla pracowników w dzielnicy Goc Nu, w dzielnicy Khai Quang (miasto Vinh Yen); obszar budownictwa socjalnego 8T, w dzielnicy Xuan Hoa, w mieście Phuc Yen; obszar budownictwa socjalnego w dzielnicy Phuc Thang (miasto Phuc Yen).

„W ramach powyższych projektów budownictwa socjalnego zainwestowano i ukończono budowę 1623 domów o powierzchni 50–70 m²/dom, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe pracowników i osób o niskich dochodach od 2015 roku do chwili obecnej. Obecnie Komitet Ludowy prowincji Vinh Phuc nadal apeluje o inwestycje w 6 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących łącznie około 8000 domów i szeregowców dla pracowników. Procedury wdrażania projektu są realizowane zgodnie z przepisami” – powiedział pan Nguyen Thanh Ha.

Zgodnie z projektem premiera „Inwestowanie w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030”, celem prowincji Vinh Phuc jest ukończenie budowy 28 300 mieszkań socjalnych, z czego 8800 musi zostać ukończonych w latach 2022–2025, a 19 500 w latach 2026–2030. To ambitny cel, którego realizacja wymaga ogromnego wysiłku i determinacji ze strony odpowiednich departamentów i oddziałów.

Thanh Hoa: Lista opóźnionych projektów budownictwa socjalnego

Według informacji Departamentu Budownictwa Thanh Hoa, obecnie w prowincji realizowanych jest 18 projektów budownictwa socjalnego, w które zainwestowano lub które są w trakcie realizacji. W przypadku 12 projektów realizacja przebiega zgodnie z harmonogramem, część lub całość projektu została już oddana do użytku, a 6 projektów jest opóźnionych.

Projekt budownictwa socjalnego przy ulicy Bao Ngoai. (Źródło: Ministerstwo Budownictwa)

Wiadomo, że przyczyny powolnego postępu prac ustalają agencje funkcjonalne prowincji Thanh Hoa. Wynikają one z powolnego oczyszczania terenu pod projekt, powolnej realizacji inwestycji i budowy przez inwestora na przydzielonym obszarze oraz braku umiejętności zarządzania inwestycjami i budową projektów. Spośród wolno postępujących projektów budownictwa socjalnego w Thanh Hoa należy przede wszystkim wspomnieć o projekcie budownictwa socjalnego AMC I w dzielnicy Quang Thanh w mieście Thanh Hoa, który został „odłożony” na wiele lat.

24 września 2014 r. Ludowy Komitet Prowincji Thanh Hoa wydał dokument nr 8870 zatwierdzający inwestycję w projekt rozwoju budownictwa socjalnego na terenie osiedla mieszkaniowego AMC I w dzielnicy Quang Thanh w mieście Thanh Hoa.

W związku z tym, Ludowy Komitet prowincji Thanh Hoa zatwierdził inwestora, spółkę akcyjną AMC Global Development, na inwestycję w projekt budownictwa socjalnego AMC I. Celem inwestycji i budowy jest stworzenie warunków dla osób o niskich dochodach w tym regionie, aby mogły one mieć stabilne mieszkania, zaspokajając potrzeby około 900 gospodarstw domowych, przy łącznej inwestycji wynoszącej prawie 527 miliardów VND, pochodzącej z kapitału własnego i innych legalnie zmobilizowanych źródeł kapitału.

Projekt został przedłużony przez Ludowy Komitet Prowincji Thanh Hoa na około 36 miesięcy. Okres przygotowania inwestycji wynosi 6 miesięcy od daty zatwierdzenia projektu, a okres realizacji inwestycji – 30 miesięcy, od 6 sierpnia 2020 r. do 6 lutego 2023 r. Po oficjalnym rozpoczęciu budowy 21 stycznia 2021 r., do tej pory na terenie osiedla socjalnego AMC I pozostało jedynie kilka niedokończonych elementów, a na terenie projektu bujnie rosną chwasty.

Kolejnym projektem jest projekt budownictwa socjalnego Bao Ngoai w dzielnicy Dong Huong w mieście Thanh Hoa, który napotkał szereg naruszeń, co spowodowało, że projekt pozostaje „zablokowany” do tej pory. W 2018 roku Komitet Ludowy Prowincji Thanh Hoa wydał dokument nr 3071 zatwierdzający politykę inwestycyjną tego projektu. Inwestorem jest Construction-Commerce Joint Stock Company 379 z siedzibą w Hanoi.

Pod koniec 2022 roku, mimo że właściwe organy nie odebrały jeszcze mieszkań i nie zezwoliły na ich oddanie do użytkowania, wiele gospodarstw domowych, które nabyły mieszkania w budynku nr 379, wprowadziło się do nich i swobodnie zamieszkało.

9 stycznia 2023 r. Ludowy Komitet prowincji Thanh Hoa podjął decyzję o nałożeniu kary administracyjnej w wysokości 80 milionów VND na spółkę akcyjną Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 za oddanie projektu do użytkowania bez dokumentu zatwierdzającego wyniki kontroli przeciwpożarowej i zwalczania pożarów.

Po zorganizowaniu kontroli odbioru końcowego projektu Ministerstwo Budownictwa niedawno przesłało dokument do Komitetu Ludowego prowincji Thanh Hoa, w którym stwierdzono, że powyższy projekt nie spełnia warunków odbioru końcowego zgodnie z przepisami.

Oprócz dwóch powyższych projektów budownictwa socjalnego, cztery inne projekty budownictwa socjalnego w Thanh Hoa spotkały ten sam los, w tym: budownictwo socjalne w dzielnicy Quang Thanh w mieście Thanh Hoa, w które zainwestowała spółka Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; budownictwo mieszkaniowe dla pracowników w parku przemysłowym i miejskim Hoang Long w dzielnicy Tao Xuyen w mieście Thanh Hoa, w które zainwestowała spółka Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; budownictwo mieszkaniowe dla pracowników we wschodniej części parku przemysłowego Le Mon w mieście Thanh Hoa, w które zainwestowała spółka Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; budownictwo socjalne w dzielnicy Quang Thang w mieście Thanh Hoa, w które zainwestowała spółka An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Źródło: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html