Obawy związane z propozycją podwyżki cen gruntów rolnych

Dostosowanie cen gruntów rolnych jest konieczne, ale powinno je podnieść do odpowiedniego poziomu, tak aby ludzie mogli płacić podatki, a państwo mogło pobierać dochody budżetowe, a jednocześnie nadal wspierać rozwój.

Dostosowanie cen gruntów rolnych jest konieczne, ale powinno zostać podniesione na odpowiednim poziomie, tak aby ludzie mogli płacić podatki, a państwo mogło pobierać dochody budżetowe, a jednocześnie nadal wspierać rozwój.

Instytut Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska Ho Chi Minh City (IEER) właśnie wysłał dokument, w którym zwraca się do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City z prośbą o dostosowanie cen gruntów rolnych w cenniku do poziomu równoważnego 65%–70% cen gruntów mieszkaniowych.

Ceny gruntów rolnych są zbyt niskie

Według dr. Pham Viet Thuana, dyrektora IEER, ceny gruntów rolnych w Ho Chi Minh City są obecnie zbyt niskie, nie mają podstaw naukowych i nie gwarantują przestrzegania zasad rynkowych. Sytuacja ta powoduje niskie dochody z podatku od przeniesienia prawa użytkowania gruntów, stagnację na rynku nieruchomości oraz spadek popytu na materiały budowlane z powodu zmniejszonego popytu na rynku budowlanym.

IEER uważa, że ​​aby zachować spójność z nowym cennikiem gruntów – który ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. – podniesienie cen gruntów rolnych do 65–70% cen gruntów mieszkaniowych byłoby uzasadnione. Pan Thuan zauważył jednak, że dotyczy to wyłącznie gruntów rolnych, których przeznaczenie planuje się zmienić.

Zgadzając się z propozycją IEER, pani Nguyen Hien – mieszkanka dzielnicy Hiep Binh w Ho Chi Minh – poinformowała, że ​​planuje przekształcić ponad 1000 metrów kwadratowych gruntów rolnych w grunty pod zabudowę. Jednak po otrzymaniu zawiadomienia o należnym podatku, tymczasowo wstrzymała się z tym, ponieważ nie miała wystarczających środków na jego zapłatę. Według obecnych szacunków, cena gruntów w rejonie Hiep Binh wynosi około 28 milionów VND/m², podczas gdy cena gruntów rolnych to zaledwie 600 000 VND/m². Ta różnica sprawia, że ​​kwota podatku, którą pani Hien musi zapłacić, sięga ponad 27 miliardów VND – prawie o 500% więcej niż wcześniej.

Według pani Hien, jeśli cena gruntów rolnych wzrośnie do około 20 milionów VND/m², zgodnie z zaleceniami IEER, różnica w podatku wyniesie jedynie około 8 miliardów VND, czyli o około 150% więcej niż poprzednio, co jest bardziej rozsądne. Pani Hien zauważyła jednak, że wzrost ceny gruntów mieszkaniowych o 70% jest zbyt wysoki i powinien wynosić jedynie około 50-55%, aby ludzie mogli łatwo zrównoważyć wydatki. Ponadto obawia się, że przy zmianie przeznaczenia gruntów ludzie będą musieli płacić za infrastrukturę, drogi i oczyszczanie dróg, co nie jest małą kwotą.

Pan Do Linh Dan, dyrektor firmy konsultingowej Linh Dan Real Estate Consulting Company, zauważył również, że ceny gruntów rolnych w Ho Chi Minh City są obecnie zbyt niskie w porównaniu z rzeczywistymi cenami rynkowymi. Prowadzi to do tego, że przy przekształcaniu ich pod zabudowę mieszkaniową, płacony podatek jest zbyt wysoki – niemal równy, a nawet wyższy od ceny sprzedaży gruntu, co zniechęca ludzi do zmiany przeznaczenia gruntu pod budowę domów.

Dla firm zakup gruntów rolnych i przekształcenie ich w grunty pod zabudowę mieszkaniową w celu podziału jest praktycznie niemożliwe ze względu na wysokie koszty, co uniemożliwia realizację nowych projektów. W rzeczywistości, po ogłoszeniu nowego cennika gruntów, prawie nikt nie kupował gruntów rolnych pod inwestycje w Ho Chi Minh.

Pan Dan powiedział, że Ho Chi Minh City musi dostosować ceny gruntów rolnych do realiów, zachęcić ludzi i firmy do zmiany przeznaczenia gruntów oraz promować budownictwo. Obecnie cena gruntów rolnych na rynku wynosi 10-20 milionów VND/m², podczas gdy cennik wskazuje zaledwie kilkaset tysięcy VND, co nie odzwierciedla rzeczywistej wartości.

Jeśli Ho Chi Minh City nie podniesie cen gruntów rolnych, pan Dan zaproponował wprowadzenie bardziej rozsądnego mechanizmu obliczania podatków, który pozwoliłby zmniejszyć dużą różnicę w cenach gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, unikając w ten sposób „zamrożenia” rynku.

IEER zauważył, że propozycja podwyżki cen gruntów rolnych dotyczy wyłącznie obszarów, na których planowana jest zmiana przeznaczenia gruntów. Zdjęcie: TRANG NGUYEN

Może prowadzić do wielu konsekwencji

Tymczasem pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, skomentował, że propozycja IEER nie jest do końca rozsądna i wymaga przeprowadzenia bardziej szczegółowych badań.

Według pana Quanga ceny gruntów rolnych muszą zbliżyć się do cen rynkowych. W rzeczywistości ceny gruntów rolnych w centrum i na przedmieściach Ho Chi Minh City znacznie się różnią. Jeśli ceny gruntów rolnych we wszystkich obszarach będą rosły w „stałym tempie”, jak proponuje IEER, jest to nieuzasadnione.

Pan Quang powiedział, że aby zachęcić ludzi do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na mieszkaniowe, konieczne jest zastosowanie współczynnika korygującego zamiast pobierania 100% różnicy w cenie zgodnie z cennikiem gruntów. Stawka ta powinna wynosić około 0,4%-0,5%, aby uniknąć sytuacji, w której podatek przewyższa koszt budowy domu, co prowadzi do utraty motywacji do budowy.

Tymczasem ekspert ds. nieruchomości obawia się, że wzrost cen gruntów rolnych do 70% cen gruntów mieszkaniowych może prowadzić do wielu konsekwencji. Grunty rolne, przeznaczone pod produkcję rolną, nie mogą być traktowane jako „drugorzędne grunty mieszkaniowe”. Metoda ustalania cen według stałej stawki jest nie tylko niepoprawna ekonomicznie, ale także prowadzi do spekulacyjnego nastawienia, polegającego na „trzymaniu ziemi i oczekiwaniu na wzrost cen”, co zniekształca cel zagospodarowania przestrzennego zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.

Według tego eksperta, Ho Chi Minh City posiadało wcześniej około 88 000 hektarów gruntów rolnych, podczas gdy grunty mieszkaniowe zajmowały zaledwie około 18 000 hektarów. Gdyby cena gruntów rolnych stanowiła 70% ceny gruntów mieszkaniowych, co odpowiadałoby 62 000 hektarom gruntów mieszkaniowych, nie odzwierciedlałoby to w ogóle rzeczywistości.

Ekspert podkreślił, że zmiana przeznaczenia gruntów nie oznacza, że ​​grunty rolne będą miały taką samą wartość jak grunty mieszkaniowe. Ponieważ po przekształceniu gruntów rolnych w mieszkaniowe, ludzie lub firmy muszą przeznaczyć większość obszaru na infrastrukturę i roboty publiczne. W rzeczywistości, aby przekształcić 4 metry kwadratowe gruntów mieszkaniowych, potrzeba około 10 metrów kwadratowych gruntów rolnych. Jeśli stosunek ten wynosi 70%, czyli 10 metrów kwadratowych gruntów rolnych musi przekształcić się w 7 metrów kwadratowych gruntów mieszkaniowych, aby osiągnąć „punkt rentowności”, jest to całkowicie niewykonalne.

Source: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm