Obawy związane z propozycją podwyżki cen gruntów rolnych

Dostosowanie cen gruntów rolnych jest konieczne, ale powinno je podnieść do odpowiedniego poziomu, tak aby ludzie mogli płacić podatki, a państwo mogło pobierać dochody budżetowe, a jednocześnie nadal wspierać rozwój.

Dostosowanie cen gruntów rolnych jest konieczne, ale wzrost cen powinien być na rozsądnym poziomie, tak aby ludzie mogli sobie pozwolić na płacenie podatków, państwo mogło pobierać dochody, a rozwój był nadal wspierany.

Instytut Ekonomiki Zasobów i Środowiska (IEER) w Ho Chi Minh City niedawno złożył w Komitecie Ludowym Ho Chi Minh City dokument rekomendujący korektę mającą na celu podniesienie ceny gruntów rolnych w cenniku do poziomu odpowiadającego 65–70% ceny gruntów mieszkalnych.

Ceny gruntów rolnych są zbyt niskie.

Według dr. Pham Viet Thuana, dyrektora IEER, ceny gruntów rolnych w Ho Chi Minh City są obecnie zbyt niskie, nie mają podstaw naukowych i nie odpowiadają zasadom rynkowym. Sytuacja ta skutkuje niskimi dochodami z podatków od przeniesienia własności ziemi, stagnacją na rynku nieruchomości, a w konsekwencji spadkiem popytu na materiały budowlane.

IEER uważa, że ​​aby dostosować się do nowego cennika gruntów – który ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. – rozsądne byłoby podniesienie cen gruntów rolnych do 65–70% cen gruntów mieszkaniowych. Pan Thuan zauważył jednak, że powinno to dotyczyć wyłącznie gruntów rolnych, które zostały już zaplanowane do przekształcenia pod inne cele.

Zgadzając się z propozycją IEER, pani Nguyen Hien, mieszkanka okręgu Hiep Binh w Ho Chi Minh, powiedziała, że ​​planuje przekształcić ponad 1000 metrów kwadratowych gruntów rolnych w grunty pod zabudowę mieszkaniową. Jednak po otrzymaniu zawiadomienia o opodatkowaniu, tymczasowo wstrzymała proces, ponieważ nie miała wystarczających środków na zapłatę. Według obecnych szacunków, cena gruntów w rejonie Hiep Binh wynosi około 28 milionów VND/m², podczas gdy cena gruntów rolnych to zaledwie 600 000 VND/m². Ta różnica oznacza, że ​​podatek, który pani Hien musi zapłacić, wynosi ponad 27 miliardów VND – prawie o 500% więcej niż wcześniej.

Według pani Hien, jeśli cena gruntów rolnych wzrośnie do około 20 milionów VND/m², jak proponuje IEER, różnica w podatku wyniesie dla niej jedynie około 8 miliardów VND, co stanowi wzrost o około 150% w porównaniu z poprzednią stawką, co jest bardziej rozsądne. Pani Hien zauważyła jednak, że wzrost ceny gruntów mieszkaniowych o 70% jest zbyt wysoki; powinien on mieścić się w przedziale 50–55%, aby ułatwić ludziom zbilansowanie finansów. Ponadto obawiała się, że przy zmianie przeznaczenia gruntów ludzie będą musieli sami ponieść koszty infrastruktury, dróg i granic dróg, co wyniesie znaczną sumę.

Pan Do Linh Dan, dyrektor firmy konsultingowej Linh Dan Real Estate Consulting Company, skomentował również, że cena gruntów rolnych w Ho Chi Minh City jest obecnie zbyt niska w porównaniu z rzeczywistą ceną rynkową. Prowadzi to do nadmiernie wysokich podatków przy przekształcaniu gruntów pod zabudowę mieszkaniową – niemal równych, a nawet przewyższających cenę sprzedaży – co sprawia, że ​​ludzie nie chcą już przekształcać przeznaczenia gruntów pod budowę domów.

Dla firm zakup gruntów rolnych, a następnie ich przekształcenie w grunty pod zabudowę mieszkaniową w celu podziału jest praktycznie niemożliwe ze względu na wysokie koszty, co prowadzi do braku nowych projektów. W rzeczywistości, po ogłoszeniu nowego cennika gruntów, prawie nikt już nie kupuje gruntów rolnych pod inwestycje w Ho Chi Minh City.

Pan Dan argumentował, że Ho Chi Minh City musi dostosować ceny gruntów rolnych do realiów, zachęcić ludzi i firmy do zmiany przeznaczenia gruntów oraz promować budownictwo. Obecnie cena rynkowa gruntów rolnych wynosi 10–20 milionów VND/m², podczas gdy oficjalna cena to zaledwie kilkaset tysięcy VND, co nie odzwierciedla rzeczywistej wartości.

Jeśli Ho Chi Minh City nie podniesie cen gruntów rolnych, pan Dan zaproponował wprowadzenie bardziej rozsądnego mechanizmu obliczania podatków, który pozwoliłby zmniejszyć dużą różnicę w cenach gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, unikając w ten sposób „zamrożenia” rynku.

IEER zauważa, że ​​proponowana podwyżka cen gruntów rolnych dotyczy wyłącznie obszarów, dla których opracowano już plany przekształcenia użytkowania gruntów. Zdjęcie: TRANG NGUYEN

Może to mieć wiele konsekwencji.

Tymczasem pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, skomentował, że propozycja IEER nie jest w pełni rozsądna i wymaga przeprowadzenia dalszych, szczegółowych badań.

Według pana Quanga ceny gruntów rolnych muszą zbliżyć się do cen rynkowych. W rzeczywistości istnieje ogromna różnica w cenach gruntów rolnych między centrum a obrzeżami Ho Chi Minh. Gdyby ceny gruntów rolnych we wszystkich obszarach rosły w „stałym tempie”, jak proponuje IEER, byłoby to nieuzasadnione.

Pan Quang zasugerował, aby zachęcić ludzi do przekształcania gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe, zamiast pobierać 100% różnicy w cenie zgodnie z cennikiem gruntów, zastosować współczynnik korygujący. Stawka ta powinna wynosić około 0,4%-0,5%, aby uniknąć sytuacji, w której podatek przekroczy koszt budowy domu, zniechęcając ludzi do budowy.

Tymczasem ekspert ds. nieruchomości obawia się, że podniesienie cen gruntów rolnych do 70% cen gruntów mieszkaniowych może prowadzić do wielu negatywnych konsekwencji. Grunty rolne, pierwotnie przeznaczone pod produkcję rolną, nie mogą być traktowane jako „drugorzędne grunty mieszkaniowe”. Wycena oparta na stałym wskaźniku jest zarówno niepoprawna ekonomicznie, jak i tworzy spekulacyjną mentalność „gromadzenia ziemi w oczekiwaniu na wzrost cen”, co zniekształca cel zagospodarowania przestrzennego zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.

Według tego eksperta, Ho Chi Minh City posiadało wcześniej około 88 000 hektarów gruntów rolnych, podczas gdy grunty mieszkaniowe zajmowały zaledwie około 18 000 hektarów. Gdyby grunty rolne wycenić na 70% gruntów mieszkaniowych, co odpowiadałoby 62 000 hektarom gruntów mieszkaniowych, nie odzwierciedlałoby to dokładnie rzeczywistości.

Ekspert podkreślił, że zmiana przeznaczenia gruntów nie oznacza, że ​​grunty rolne będą miały taką samą wartość jak grunty mieszkaniowe. Dzieje się tak, ponieważ po przekształceniu gruntów rolnych w mieszkaniowe, ludzie lub firmy muszą przeznaczyć znaczną część tego obszaru na infrastrukturę i roboty publiczne. W rzeczywistości potrzeba około 10 metrów kwadratowych gruntów rolnych, aby przekształcić 4 metry kwadratowe w grunty mieszkaniowe. Jeśli wskaźnik ten wynosi 70%, co oznacza, że ​​10 metrów kwadratowych gruntów rolnych musi wygenerować 7 metrów kwadratowych gruntów mieszkaniowych, aby osiągnąć „punkt rentowności”, jest to całkowicie niewykonalne.

Source: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm