„Badanie pulsu” rynku nieruchomości w Hanoi

Komentując sytuację na stołecznym rynku nieruchomości pod koniec roku, obserwatorzy twierdzą, że apartamenty nadal generują największy przepływ gotówki. Ponadto, wkrótce odżyją inwestycje, takie jak grunty.

Segment z realnym popytem jest nadal gorący

Według pana Nguyena Quoc Anha, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com, w ostatnim czasie apartamenty były wiodącą „falą” w okresie ożywienia rynku. Jednak gdy rynek wejdzie w fazę stabilizacji, apartamenty będą musiały oddać swoją „gwiazdorską” pozycję innym segmentom.

„W poprzednich cyklach, gdy rynek wchodził w fazę stabilnego rozwoju, przy zainwestowaniu 100 VND, apartamenty przynosiły jedynie 136 VND, ale z działką dawały nawet 300 VND” – powiedział pan Quoc Anh.

Powyższa wizualizacja pokazuje, że na różnych etapach rozwoju rynku mieszkania, mimo dobrych marż zysku, nie są najatrakcyjniejszą formą inwestycji. Jeśli obecny rynek funkcjonuje według reguł z poprzednich cykli wahań, to mieszkania, po przegrzaniu, będą poruszać się w trendzie bocznym i rosnąć wolniej niż w innych segmentach.

NIERUCHOMOŚCI W PROWINCJACH SĄSIADUJĄCYCH Z HANOI ROSNĄ

Nie tylko podmiejskie dzielnice Hanoi , ale także rynek nieruchomości w prowincjach otaczających stolicę, cieszą się zainteresowaniem wielu inwestorów. Pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes, wskazał na powód, dla którego ceny nieruchomości w centrum miasta są zbyt wysokie i wielu inwestorów inwestuje w sąsiednie prowincje i miasta.

„Rynek w prowincjach otaczających Hanoi wykazuje pozytywne oznaki ożywienia, a ceny w wielu obszarach rosną powyżej dawnego poziomu. Obecnie inwestorzy koncentrują się na nieruchomościach wokół dwóch osi ekonomicznych, w tym Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc oraz Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Wszystkie te obszary oferują duże możliwości rozwoju, dobrą infrastrukturę drogową i są połączone z parkami przemysłowymi” – poinformował pan Chung.

Pan Quoc Anh przewiduje, że w przyszłym roku apartamenty nadal będą stanowić jasny punkt na rynku, a inne segmenty, takie jak domy prywatne i domy szeregowe, będą cieszyć się większym zainteresowaniem od początku przyszłego roku. Osoby nastawione na inwestycje odnotują stały wzrost wolumenu transakcji od połowy 2025 roku.

Pan Nguyen Thac Cuong, zastępca dyrektora generalnego Mai Viet Land, powiedział również, że nieruchomości zaspokajające potrzeby rynku nieruchomości sprzedają się po bardzo wysokich cenach i nie ma oznak spowolnienia w najbliższej przyszłości. Od teraz do pierwszej połowy przyszłego roku segmenty wykorzystujące przepływy pieniężne, takie jak apartamenty i wille w centrach miast, będą nadal napędzać ożywienie na rynku.

Podobnie, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes, zauważył, że do 2025 r. ceny domów i mieszkań będą nadal rosły, ale w umiarkowanym tempie, zamiast gwałtownie wzrosnąć, jak na początku 2024 r.

Z innej perspektywy, pan Phan Le Thanh Long, prezes AFA Group i współzałożyciel Vietnam Financial Advisors Community (VWA), analizuje, że poziom cen mieszkań w Hanoi zostanie zrewidowany, aby lepiej zrównoważyć dochody mieszkańców. Stanie się to jednak możliwe tylko wtedy, gdy w ciągu najbliższych 5 lat liczba projektów budownictwa socjalnego w stolicy będzie wystarczająca, aby zaspokoić potrzeby mieszkańców.

Ostrzeżenie przy inwestowaniu w nieruchomości podmiejskie

Biorąc pod uwagę rozwój sytuacji w poprzednich cyklach, nie jest to jeszcze czas na działki. Rzeczywistość jest jednak odwrotna, ponieważ segment gruntów mieszkaniowych jest stale poszukiwany od pierwszej połowy tego roku. W wielu miejscach ceny wzrosły „niewyobrażalnie”.

Wyjaśniając to zjawisko, pan Le Dinh Chung powiedział, że to po prostu lokalne gorączki – inwestorzy, którzy nie mogą kupić mieszkań z powodu braku nowych projektów, szukają ziemi. Ponadto wynika to również z faktu, że wiele samorządów ustala cenę wywoławczą, gdy grunty są licytowane, a nie jest ona wysoka.

„Ostatnie aukcje gruntów podmiejskich przyciągnęły uwagę inwestorów, ponieważ cena wywoławcza i wymagany depozyt są stosunkowo niskie (cena wywoławcza wielu działek wynosi mniej niż 10 milionów VND/m²). To również luka dla inwestorów spekulacyjnych. To pociągnęło za sobą negatywne konsekwencje, windując ceny gruntów na rynku do nadmiernie wysokiego poziomu” – powiedział pan Chung, omawiając ostatnie wydarzenia na rynku gruntów.

Według pana T.N., osoby, która brała udział w aukcjach gruntów w dystryktach Thanh Oai i Hoai Duc, w najbliższym czasie grupy „łowców ziemi” nie odważą się licytować tak wysoko jak dotychczas. Jeśli bowiem ustalą naprawdę wysoką cenę, aby wygrać aukcję, sprzedaż tych działek będzie bardzo trudna.

„Sprawa utraty kaucji za 55/68 działek w gminie Thanh Cao (dystrykt Thanh Oai) to nieudana inwestycja tych grup, które źle oceniły rynek. Cena gruntu była zbyt wysoka, co utrudniło pośrednikom sprzedaż po wyższej cenie i ostatecznie musieli oni utracić kaucję. Można powiedzieć, że stracili kapitał na transakcji w Thanh Oai” – stwierdził pan TN.

Według pana T.N., nieruchomości na przedmieściach Hanoi wielokrotnie przekraczają swoją realną wartość. W zaułkach gminy Tien Yen (dzielnica Hoai Duc) znajdują się domy, gdzie odbyła się aukcja. Działki wyceniono na 133 miliony VND/m², a cena została „zawyżona” do 60-70 milionów VND/m², co jest ceną porównywalną z cenami mieszkań w centrum miasta.

„Nieruchomości na przedmieściach nie są miejscem dla początkujących inwestorów. W przypadku spadku na rynku, domy/grunty w centrum miasta wymagają jedynie redukcji strat o około 30%, aby znaleźć nabywców, ale na przedmieściach, nawet jeśli inwestorzy obniżą cenę o 50%, nadal będzie trudno je sprzedać” – ostrzegł pan TN.

Pan Nguyen Quoc Anh również podziela podobne zdanie. Według niego segmenty inwestycyjne, takie jak grunty, chociaż ich cena może wzrosnąć 2-3-krotnie po kilku latach, to płynność jest stosunkowo ograniczona, a cena może przez długi czas pozostawać w trendzie bocznym, gdy rynek zwalnia.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html