Zakaz manipulacji na rynku nieruchomości

Propozycja, aby transakcje nieruchomościami odbywały się za pośrednictwem banków

Delegat Trinh Lam Sinh (delegacja An Giang ) zaproponował, aby projekt ustawy zawierał przepisy zakazujące manipulowania i zakłócania rynku nieruchomości oraz jasno definiował oznaki manipulowania i zakłócania rynku nieruchomości. „W ostatnim czasie manipulacje destabilizowały rynek nieruchomości i wpłynęły na rozwój społeczno-gospodarczy kraju” – stwierdził Sinh.

Wielu posłów ma podobną propozycję. Trinh Xuan An, członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa (delegat Dong Nai ), zaproponował wpisanie manipulacji rynkiem nieruchomości na listę czynów zabronionych oraz doprecyzowanie kwestii manipulowania i ustalania cen nieruchomości. „Osobiście uważam, że manipulowanie rynkiem nieruchomości jest nie mniej niebezpieczne niż manipulowanie akcjami, zgodnie z zapisami Kodeksu karnego. Obecnie manipulacja rynkiem nieruchomości odbywa się w wyrafinowany sposób, prowadząc do bańki spekulacyjnej, ceny nieruchomości są zawyżone w porównaniu z rzeczywistością i powinny zostać prawnie zakazane, wraz z wprowadzeniem konkretnych regulacji” – zasugerował pan An.

Według pana An, manipulowanie rynkiem nieruchomości obejmuje nie tylko ustalanie wysokich cen na aukcjach, a następnie anulowanie depozytów w celu podniesienia cen i osiągnięcia zysków, ale także wykorzystywanie jednego projektu do „stymulowania” cen innych projektów, co prowadzi do bardzo wysokiego poziomu cen. „Uważam, że jeśli nie zostanie to odpowiednio potraktowane, powstanie bańka spekulacyjna i doprowadzi do poważnych incydentów” – podkreślił pan An.

Wiceprzewodniczący Komisji Sądownictwa Zgromadzenia Narodowego Nguyen Manh Cuong (delegacja Quang Binh ) wyraził zaniepokojenie projektem ustawy, która stanowi: „Państwo prowadzi politykę tworzenia warunków umożliwiających organizacjom i osobom fizycznym dokonywanie płatności bezgotówkowych w transakcjach dotyczących nieruchomości”. Według pana Cuonga płatności bezgotówkowe stanowią bardzo ważne rozwiązanie w zapobieganiu i zwalczaniu korupcji i negatywności. Zasugerował zatem, aby w przypadku dużych transakcji, takich jak transakcje dotyczące nieruchomości, państwo dążyło do wprowadzenia obowiązku dokonywania płatności bezgotówkowych, a nie tylko do tworzenia warunków”.

Delegat Trinh Xuan An (delegacja Dong Nai)

Delegat Trinh Xuan An wyraził zgodę na przepisy dotyczące płatności w transakcjach na rynku nieruchomości, zgodnie z którymi inwestorzy i firmy z branży nieruchomości muszą otrzymywać pieniądze od klientów za pośrednictwem rachunków bankowych w Wietnamie. „Uważam, że wszystkie transakcje związane z nieruchomościami muszą być rozliczane za pośrednictwem banków, a nie tylko inwestorów i firm. Poczyniliśmy znaczący krok naprzód we wdrażaniu płatności bezgotówkowych i sugeruję, abyśmy dokonali dalszych rewolucji” – zaproponował pan An.

Wszystkie transakcje związane z nieruchomościami muszą być rozliczane za pośrednictwem banków, a nie tylko inwestorów i firm. Zrobiliśmy znaczący krok naprzód w zakresie płatności bezgotówkowych i proponuję dalszą rewolucję.

Delegat Trinh Xuan An, pełnoetatowy członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa (delegacja Dong Nai)

Maklerzy „rzucają i łapią” zakłócają rynek

Odnosząc się do przepisów dotyczących parkietów obrotu nieruchomościami, w sprawozdaniu z otrzymania i rewizji poprzedniego projektu ustawy, przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh stwierdził, że po otrzymaniu opinii wielu deputowanych Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy, po wyjaśnieniu i akceptacji, zniósł przepis wymagający przeprowadzania transakcji na parkietach obrotu nieruchomościami, a jedynie je zachęcał. „Wymaganie przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości doprowadzi do ryzyka nadużyć i nie zapewni rozwoju zdrowego, bezpiecznego i zrównoważonego rynku nieruchomości” – stwierdził pan Thanh. Ponadto projekt ustawy stanowi, że transakcje na rynku nieruchomości, w których stroną uczestniczącą jest osoba fizyczna, muszą być poświadczone notarialnie i uwierzytelnione. W przypadku, gdy jedną ze stron uczestniczących jest przedsiębiorstwo zajmujące się obrotem nieruchomościami, poświadczenie notarialne i uwierzytelnienie nie są wymagane.

Komentując, poseł Hoang Van Cuong (delegacja z Hanoi) stwierdził, że umowy dotyczące transakcji na rynku nieruchomości nie powinny być poświadczane notarialnie, ale mogą być potwierdzane za pośrednictwem parkietów giełdowych. Pan Cuong przeanalizował, że parkiet giełdowy jest jednym z trzech elementów rynku nieruchomości, ale obecne prawo dotyczące obrotu nieruchomościami nie reguluje odpowiednio funkcji parkietu, ponieważ pozwala parkietowi uczestniczyć zarówno w sprzedaży, jak i kupnie, a nie tylko w pośrednictwie. „Platforma powinna być jedynie pośrednikiem, ale teraz jest zarówno kupnem, jak i sprzedażą, a ludzie nazywają to rzucaniem i łapaniem, co zakłóca rynek” – podkreślił pan Cuong.

Wiceprzewodniczący Cuong zaproponował zaostrzenie przepisów, zgodnie z którymi izba pełni jedynie funkcję pośrednika i musi odpowiadać za informacje przekazywane klientom i państwu. Jednocześnie izba nie może uczestniczyć w transakcjach kupna i sprzedaży, a jedynie pobiera opłaty, w tym opłaty za potwierdzenie transakcji, równoważne opłatom notarialnym i prowizji maklerskiej, zgodnie z umową. Zdaniem pana Cuonga, takie podejście nakłada na izbę odpowiedzialność za prawidłowe wykonywanie roli pośrednika, doradzanie klientom i dostarczanie państwu informacji rynkowych.

W debacie z posłem Cuongiem, poseł Nguyen Van Than (delegacja Thai Binh) stwierdził, że notarialność ma obecnie wiele problemów, ale jeśli notarialność zostanie pominięta lub parkiet giełdowy otrzyma większe uprawnienia, „będzie to bardzo niebezpieczne”. Pan Than zasugerował, że transakcje powinny być potwierdzane wyłącznie notarialnie, a parkiet giełdowy nie może reprezentować prawa stanowego.

Powiedział, że poseł Hoang Van Cuong „myślał teoretycznie”, proponując zakaz uczestnictwa parkietów giełdowych w transakcjach kupna i sprzedaży. „W rzeczywistości nie można tego zakazać, ponieważ ludzie mają wiele sposobów na kupno i sprzedaż po znanych cenach. Wszyscy posłowie wiedzą, że w przeszłości, gdy pytano inwestora następnego dnia o wysokie budynki, zwłaszcza należące do korporacji państwowych lub dużych firm prywatnych, mówiono mu, że zostały wyprzedane, ale gdy poszli na parkiet, nadal oferowano je po wysokich cenach, nawet półtora lub dwukrotnie wyższych. To bardzo niebezpieczne” – powiedział pan Than i zasugerował, aby parkiety giełdowe były wolne. „Dobre wino nie potrzebuje krzaka”, jeśli transakcja jest udana, klienci przyjdą, jeśli nie, klienci nie przyjdą.

Po otrzymaniu opinii delegatów, przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh powiedział, że wszyscy delegaci chcą poprawy jakości i profesjonalizmu parkietów giełdowych. W związku z tym komisja redakcyjna rozważy, w jaki sposób parkiety giełdowe mogą pełnić funkcję pośredników, a nie bezpośrednio uczestniczyć w transakcjach kupna i sprzedaży, co mogłoby prowadzić do zakłóceń na rynku.

Czy powinniśmy przyjmować kaucje za mieszkanie przed rozpoczęciem budowy fundamentów?

W odniesieniu do transakcji dotyczących przyszłych mieszkań, projekt ustawy proponuje dwie opcje. Po pierwsze, inwestor może pobierać kaucje od klientów, gdy projekt spełnia wszystkie warunki do oddania do użytkowania (w tym jeden z następujących dokumentów: prawo do użytkowania gruntu, pozwolenie na budowę, dokumenty odbioru fundamentów pod budynki mieszkalne lub budynki wielofunkcyjne z domami itp.). Po drugie, inwestor może pobierać kaucje, gdy projekt ma wyceniony projekt podstawowy i jeden z następujących dokumentów: prawo do użytkowania gruntu; maksymalna wysokość kaucji nie przekracza 10% ceny sprzedaży lub ceny najmu z opcją zakupu.

Przedstawiając swoją opinię, poseł Tran Hong Nguyen (delegacja Binh Thuan) zaproponował regulację zgodnie z opcją 1, ponieważ jest ona mniej ryzykowna dla klientów. Według niego, jeśli depozyt zostanie pobrany od razu po wycenie projektu, doprowadzi to do bardzo długiego czasu od otrzymania depozytu do faktycznej realizacji projektu. Tymczasem rynek nieruchomości w ostatnim czasie przechodził wiele skomplikowanych zmian, nadal zdarzają się przypadki, gdy inwestorzy wykorzystują formę depozytów i umów o wkład kapitałowy do arbitralnej mobilizacji kapitału, powodując chaos i niepewność. Wiele projektów, po otrzymaniu depozytów, po 5, a nawet 10 latach pozostaje niewdrożonych.

Wręcz przeciwnie, poseł Pham Van Hoa (delegacja Dong Thap) poparł wybór opcji 2, ponieważ „inwestorzy naprawdę ją lubią, a klienci również ją akceptują”. Pan Hoa przeanalizował, że inwestorzy nie zawsze dysponują 100% kapitałem i muszą również zaciągać pożyczki w bankach, aby zrealizować projekt. 10% wkładu własnego to niewiele w porównaniu z wartością domu, co stwarza inwestorom warunki do pozyskania środków na realizację projektu, buduje zaufanie między obiema stronami, nie wspominając o tym, że klienci, którzy wpłacą depozyt, mogą również uzyskać zniżkę. „Kiedy inwestor ma jeden z dokumentów potwierdzających prawo do użytkowania gruntu, decyzję o dzierżawie gruntu i uiszczaniu opłat za użytkowanie gruntu, myślę, że nie jest nieuczciwy” – powiedział pan Hoa.

Delegat Pham Van Hoa (delegacja Dong Thap)

Podobnie, posłanka Nguyen Thi Viet Nga (delegacja Hai Duong) również zaproponowała wybór opcji 2, ponieważ stworzy ona warunki do rozwoju firm i inwestorów. Pani Nga przyznała, że ​​chociaż ta opcja może wiązać się z większym ryzykiem dla klientów, zostanie ono przezwyciężone poprzez zaostrzenie zarządzania i zwiększenie odpowiedzialności agencji państwowych. Z kolei opcja 1 będzie bezpieczniejsza dla klientów, ale jednocześnie ograniczy możliwości dla firm, pozornie działając wbrew zachętom i tworząc mechanizmy rozwoju dla firm.

Delegat Huynh Thi Phuc (delegacja Ba Ria-Vung Tau) zaproponował, aby kwota depozytu nie przekraczała 5%, a nie 10%, jak w projekcie. Kwota ta jest wystarczająca, aby zarówno deponent, jak i depozytariusz mogli zachować wzajemne zaufanie, być świadomi zobowiązania, a jednocześnie zapewnić, że charakter depozytu nie służy mobilizacji kapitału.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh powiedział, że obie opcje mają swoje pozytywne i negatywne aspekty. W przypadku opcji 1, pozytywnym aspektem jest to, że może chronić interesy strony słabszej, czyli nabywcy, ale ze strony przedsiębiorstw nie jest możliwe zapewnienie dostępu do potencjalnych inwestorów. W przypadku opcji 2, pozytywnym aspektem jest to, że stwarza ona warunki dla przedsiębiorstw, ale od projektu podstawowego do uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga ona wielu kroków i może zostać opóźniona, co negatywnie wpływa na interesy obywateli. „Jeśli nie jest to jasne lub nie zostanie uzgodnione, proponujemy poddanie tej treści pod głosowanie, aby Zgromadzenie Narodowe mogło wyrazić swoją opinię” – powiedział pan Thanh.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm