Zaproponowanie w projekcie dodatkowych mechanizmów ustalania cen gruntów i obsługi dodatkowych dochodów

Podpis pod zdjęciem — Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

W związku z tym VNREA zgłosiła uwagi do 5 treści, w których zaproponowała zmianę 3 treści, które są postanowieniami już zawartymi w projekcie, oraz dodanie 2 treści, które nie zostały jeszcze zawarte w projekcie uchwały.

W dwóch dodatkowych proponowanych treściach VNREA wskazała, że artykuł 5 projektu uchwały stanowi o stosowaniu cennika gruntów w celu ustalenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych dla wszystkich projektów, gdy grunt jest przydzielany, dzierżawiony lub gdy zmienia się przeznaczenie gruntu.

Jednak, zgodnie z analizą VNREA, w rzeczywistości istnieją projekty inwestycyjne na nowo zabudowanych obszarach lub projekty o dużej skali użytkowania gruntów, dla których nie ma cennika gruntów, a jeśli taki cennik istnieje, jego zastosowanie nie będzie właściwe. W takim przypadku konieczne jest ustalenie konkretnych cen gruntów zgodnie z metodami ustalania cen gruntów określonymi w obowiązującym prawie gruntowym w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych.

VNREA proponuje uzupełnienie przepisów dotyczących przypadków stosowania określonych cen gruntów do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych w przypadku projektów, gdy państwo przydziela grunty, dzierżawi grunty lub zmienia cel ich użytkowania, w tym: projektów o dużej skali użytkowania gruntów, wynoszącej 100 hektarów lub więcej, oraz projektów inwestycyjnych na nowo zabudowanych obszarach bez cenników gruntów.

Ponadto VNREA zaproponowała dodanie przepisów dotyczących obliczania dodatkowych opłat za okres nieokreślonej ceny gruntu. Ponieważ na podstawie punktu d, klauzuli 2, artykułu 257 ustawy o gruntach z 2024 r., dekret 103/2024/ND-CP przewiduje pobieranie dodatkowych opłat w przypadkach, gdy osoby podjęły decyzję o przydziale/dzierżawie gruntu przed 1 sierpnia 2024 r., ale cena gruntu nie została ustalona, będą musiały uiścić dodatkową opłatę w wysokości 5,4% rocznie (przewidywana korekta do 3,6% rocznie) opłaty za użytkowanie gruntu/czynszu gruntowego należnego za okres nieokreślonej ceny gruntu.

Powodem jest to, że w przypadku braku uiszczenia opłaty za użytkowanie gruntu/czynszu gruntowego, inwestor korzysta z niezapłaconej kwoty. Takie podejście jest błędne i niewłaściwe – podkreśliła VNREA. Obecnie obowiązek ustalania cen gruntów leży w gestii agencji państwowej, a nie użytkownika gruntu.

Żądanie, aby użytkownicy gruntów ponosili odpowiedzialność w tym przypadku, jest bezpodstawne. Skoro użytkownicy gruntów nie uiścili opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, nie mogli korzystać ze swoich praw jako użytkownicy gruntów: prawa do kupna, sprzedaży/przeniesienia/obciążenia hipoteką… ponieważ zgodnie z przepisami prawa te mogą być wykonywane dopiero po wywiązaniu się z zobowiązań finansowych dotyczących gruntów, jak wynika z analizy VNREA.

W związku z tym VNREA zaleca dodanie przepisów dotyczących obsługi dodatkowych opłat za pobór gruntów w oparciu o ustalenia szeregu konkretnych przypadków. W przypadkach, w których wydano decyzję o przydziale gruntów, dzierżawie gruntów, zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów, zezwoleniu na zmianę z rocznej dzierżawy gruntów na jednorazową dzierżawę gruntów na cały okres dzierżawy, przedłużeniu użytkowania gruntów, korekcie okresu użytkowania gruntów, korekcie szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z przepisami ustawy o gruntach i innymi stosownymi przepisami prawa przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, ale cena gruntu nie została ustalona, ustalenie czynszu dzierżawnego i opłat za użytkowanie gruntów odbywa się zgodnie z postanowieniami zawartymi w punktach a, b, c ust. 2 art. 257 ustawy o gruntach z 2024 r.

Jednocześnie użytkownicy gruntów są obowiązani do uiszczania opłat dodatkowych za okres nierozliczony jeszcze z tytułu opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych, o których mowa w punktach a, b, c, ust. 2 art. 257 ustawy o gruntach, jeżeli użytkownicy gruntów oddali grunty, którym udzielono prawa do użytkowania, w użytkowanie, działalność gospodarczą i użytkowanie.

Użytkownicy gruntów nie są zobowiązani do uiszczania dodatkowych opłat za okres, który nie został jeszcze rozliczony z tytułu opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, zgodnie z art. 257 ust. 2 pkt a, b, c ustawy o gruntach, jeżeli nie oddali jeszcze gruntu, któremu przyznano prawo użytkowania, do użytkowania lub prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku, gdy użytkownicy gruntów uiścili dodatkowe opłaty za okres, który nie został jeszcze rozliczony z tytułu opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, zostaną im zwrócone wpłacone dodatkowe opłaty lub potrącone z innych zobowiązań finansowych wobec Skarbu Państwa.

Odnośnie 3 proponowanych zmian VNREA powołała się na: Klauzula 7, Artykuł 3 dotyczący odzyskiwania gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń stanowi: „Potrącenie odszkodowania, wsparcia i pieniędzy z tytułu przesiedlenia, które inwestor otrzymał z góry od opłaty za użytkowanie gruntu i należnego czynszu gruntowego, odbywa się zgodnie z postanowieniami Klauzuli 2, Artykułu 94 Prawa gruntowego i obliczane jest dla całego projektu”.

Jednakże, zgodnie z VNREA, ustawa o gruntach stanowi obecnie, że w przypadku gdy inwestor wpłaci zaliczkę na poczet odszkodowania, wsparcia i przesiedlenia, kwota ta zostanie odliczona od opłaty za użytkowanie gruntu i czynszu dzierżawnego projektu. Jeśli po odliczeniu opłaty za użytkowanie gruntu i czynszu dzierżawnego projektu pozostaną jeszcze środki, zostaną one wliczone do całkowitego kapitału inwestycyjnego projektu.

Zatem przepisy te tak naprawdę nie zagwarantowały praw i nie zachęciły inwestorów do udziału w przedpłaconych odszkodowaniach, wsparciu i przesiedleniach, zwłaszcza w przypadku projektów, które są zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych lub objęte obniżonymi opłatami – wynika z analizy VNREA.

W związku z tym VNREA proponuje, aby umożliwić inwestorom dalsze odliczanie zaliczek na odszkodowania, wsparcie i przesiedlenie od innych zobowiązań finansowych, które inwestorzy muszą uregulować.

Jednocześnie w punkcie d ust. 1 art. 5 podstawę obliczenia opłat za użytkowanie gruntów stanowią: koszty budowy infrastruktury dla gruntu, który inwestor przekazuje Skarbowi Państwa; koszty budowy infrastruktury określone w tym punkcie ustala się zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Według VNREA, projekt ustawy przewiduje jedynie kalkulację kosztów budowy infrastruktury dla terenu przekazanego państwu przez inwestora, co jest niewłaściwe. Cennik gruntów ma bowiem charakter regulacji ogólnej, a cena gruntu w cenniku często jest ustalana na podstawie istniejących działek. Projekty inwestycyjne w zakresie rozwoju infrastruktury, które nie obejmują terenu przekazanego państwu (np. projekty inwestycyjne w zakresie rozwoju infrastruktury parków przemysłowych), nie będą odliczane od kosztów budowy infrastruktury.

Projekty inwestycyjne, w zależności od warunków geologicznych i skali, będą charakteryzować się różnymi kosztami inwestycji w infrastrukturę, zwłaszcza projekty na nowych terenach, terenach zrekultywowanych... wiążą się z bardzo wysokimi kosztami inwestycji w niwelację i budowę infrastruktury. Dlatego też, kalkulacja kosztów infrastruktury tylko dla powierzchni gruntów przekazanych państwu przez inwestorów nie zapewni sprawiedliwości.

W związku z tym VNREA proponuje, aby przy ustalaniu cen gruntów uwzględniać koszty infrastruktury całego projektu, a nie tylko powierzchnię gruntu, którą inwestor przekazuje państwu. Jednocześnie konieczne jest uzupełnienie przepisów dotyczących rozliczania kosztów rekultywacji gruntów w ramach projektów rekultywacyjnych przy ustalaniu cen gruntów (zgodnie z obowiązującymi przepisami koszty rekultywacji gruntów są wliczane do kosztów rozwoju projektu przy ustalaniu cen gruntów metodą nadwyżkową).

VNREA skomentowała również, że w punkcie b, klauzula 13, artykuł 3, przepisy przejściowe dotyczące odzyskiwania gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń wyraźnie stanowią: „Jeżeli przed datą wejścia w życie niniejszej uchwały nie zostanie wydana decyzja zatwierdzająca plan rekompensat, wsparcia i przesiedleń, odzyskiwanie gruntów, rekompensaty, wsparcie i przesiedlenia zostaną przeprowadzone zgodnie z przepisami ustawy o ziemi i przepisami niniejszego artykułu”.

Według VNREA, użycie sformułowania „w przypadku braku decyzji przed datą wejścia w życie niniejszej Uchwały” nie określa precyzyjnie momentu zdarzenia. Zdarzają się przypadki, w których przed datą wejścia w życie Uchwały nie zostanie podjęta decyzja zatwierdzająca plan rekompensat, ale do momentu jej wejścia w życie zostanie ona zatwierdzona. W związku z tym VNREA proponuje zmianę sformułowania na „W przypadku braku decyzji przed datą wejścia w życie niniejszej Uchwały…”.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm