Projekty budownictwa komercyjnego realizowane poprzez umowy dotyczące praw do użytkowania gruntów

Rano 13 listopada Zgromadzenie Narodowe dyskutowało w grupach nad projektem rezolucji w sprawie pilotażu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego za pośrednictwem porozumień o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów.

Grupa 15 obejmuje delegacje Zgromadzenia Narodowego z prowincji Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc i Binh Thuan. Zastępca przewodniczącego delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, przewodniczył sesji dyskusyjnej.

Rozplątywanie wąskich gardeł w dostępie do gruntów

Po wysłuchaniu dyskusji deputowanych do Zgromadzenia Narodowego i ich pomysłów na uzupełnienie projektu rezolucji w sprawie pilotażu wdrażania projektów budownictwa mieszkaniowego za pośrednictwem umów o otrzymywaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów, minister zasobów naturalnych i środowiska Do Duc Duy zabrał głos, aby wyjaśnić i doprecyzować niektóre kwestie będące przedmiotem zainteresowania deputowanych.

Minister Do Duc Duy przemawia w Grupie 15. Zdjęcie: Khuong Trung

Minister Do Duc Duy podkreślił, że wydanie tego projektu rezolucji pilotażowej jest bardzo konieczne, ponieważ jej celem jest uzupełnienie metody dostępu do gruntów w realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych. Wcześniej, zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2003 r. i Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2005 r., w przypadku realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych istniały dwa mechanizmy przenoszenia praw do użytkowania gruntów: mechanizm przymusowego przeniesienia i mechanizm dobrowolnego przeniesienia.

W szczególności, mechanizm przymusowego transferu polega na tym, że państwo odzyskuje grunty i przekazuje je inwestorom poprzez aukcje opłat za użytkowanie gruntów lub przetargi, w których wybierani są inwestorzy realizujący projekty inwestycyjne z wykorzystaniem gruntów. Mechanizm dobrowolnego transferu polega na tym, że inwestorzy negocjują z osobami posiadającymi prawa do użytkowania gruntów, aby uzyskać fundusze na realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych, lub inwestorzy posiadający prawa do użytkowania gruntów zwracają się do właściwych organów państwowych o zezwolenie na zmianę przeznaczenia gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych. Zatem istnieją dwa mechanizmy transferu za pośrednictwem czterech form dostępu do gruntów.

Następnie, ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2010 roku i ustawa o gruntach z 2013 roku nadal zezwalały na wszystkie cztery formy dostępu do gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, podobnie jak ustawa o gruntach z 2003 roku i ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2005 roku. Jednakże, kiedy Zgromadzenie Narodowe uchwaliło ustawę o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku, ograniczyło ona formę otrzymania przeniesienia praw do użytkowania gruntów lub zmiany przeznaczenia gruntów. W szczególności ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku stanowi, że w przypadku otrzymania przeniesienia, przeniesieniem mogą zostać objęte wyłącznie grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową; a w przypadku posiadania praw do użytkowania gruntów i wniosku do państwa o zmianę przeznaczenia gruntów, obszar ten musi obejmować część gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

„Ogranicza to przypadki dostępu do gruntów w formie otrzymywania prawa do użytkowania gruntów, a także posiadania praw do użytkowania gruntów w porównaniu z ustawą o gruntach z 2003 r. i ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2005 r.” – podkreślił minister, stwierdzając jednocześnie, że ustawa o gruntach z 2013 r. nie reguluje ani nie kontroluje przypadków, w których państwo odzyskuje grunty w celu przekazania ich inwestorom w drodze przetargu na wybranych inwestorów lub aukcji praw do użytkowania gruntów. Oznacza to, że skala projektu może być duża lub mała, chociaż nie jest ona ukierunkowana na inwestorów otrzymujących prawa do użytkowania gruntów lub inwestorów posiadających prawa do użytkowania gruntów w porównaniu z poprzednim okresem, ale państwo może odzyskać grunty w ramach projektów, które nie są ograniczone pod względem skali obszarowej.

Delegat Ha Sy Dong – Delegacja Zgromadzenia Narodowego prowincji Quang Tri przemawia na forum grupy dyskusyjnej. Zdjęcie: Khuong Trung

Jednakże, według ministra Do Duc Duy, w ustawie o gruntach z 2024 r., artykuł 79 i artykuł 127 stanowią, że państwo odzyskuje grunty wyłącznie pod projekty rozwoju obszarów miejskich z synchroniczną infrastrukturą techniczną, infrastrukturą społeczną i mieszkalnictwem. Zatem, zgodnie z obecnym prawem miejskim, skala wynosi zazwyczaj od 20 hektarów lub więcej, a w przypadkach mniejszej skali obszaru i niezapewnienia synchronicznych elementów miejskich, państwo nie odzyskuje gruntów. Zatem metoda odzyskiwania gruntów przez państwo w celu przekazania ich inwestorom nie zostanie wdrożona. Jednocześnie, przepisy dotyczące przypadków, w których państwo zezwala inwestorom na otrzymanie praw do użytkowania gruntów lub inwestorom, którzy obecnie posiadają prawa do użytkowania gruntów, są również kontrolowane i zawężane, podobnie jak w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. Oznacza to, że dotyczy to tylko przypadków, w których w przypadku otrzymania praw do użytkowania gruntów 100% otrzymanego obszaru musi być gruntem mieszkalnym lub, jeśli istnieją prawa do użytkowania gruntów, musi być część gruntu mieszkalnego.

„Prowadzi to do projektów o skali podmiejskiej, a jeśli grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, nie ma możliwości dostępu do niego, ponieważ nie chodzi o odzyskanie gruntów przez państwo, ani o zezwolenie państwa na uzyskanie praw do użytkowania gruntów lub posiadanie praw do użytkowania gruntów, ale o zmianę przeznaczenia gruntów. To z kolei stwarza trudności dla miejscowości, w których realizuje się niewiele projektów na dużą skalę. Dlatego też niniejsza rezolucja pilotażowa, przedłożona Zgromadzeniu Narodowemu do promulgacji, ma na celu usunięcie tych trudności i rozwiązanie wąskiego gardła w dostępie do gruntów pod realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych” – powiedział minister.

Nazwa i czas trwania programu pilotażowego są odpowiednie.

Kolejna kwestia dotyczy nazwy. Delegat Hoang Sy Dong powiedział, że powinniśmy zaakceptować opinie niektórych deputowanych Zgromadzenia Narodowego zawarte w Raporcie z Inspekcji Komisji Ekonomicznej, który mówi o „pilotażu wdrażania komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez otrzymywanie prawa do użytkowania gruntów lub posiadanie prawa do użytkowania gruntów, ale grunty te nie są gruntami mieszkalnymi”. Minister Do Duc Duy stwierdził, że pierwotna nazwa, którą rząd przyjął w Zgromadzeniu Narodowym, była prawidłowa. Jednak w trakcie opracowywania rezolucji stwierdzono, że taka regulacja nie obejmie wszystkich przypadków. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których inwestorzy otrzymują prawo do użytkowania gruntów, a w części gruntów, która otrzymuje prawo do użytkowania, znajdują się zarówno grunty mieszkalne, jak i niemieszkalne. Jeśli od razu w nazwie rezolucji umieścimy informację, że prawa do użytkowania gruntów mogą otrzymać tylko te, które nie są gruntami mieszkalnymi, pojawią się problemy.

Delegat Huynh Thanh Chung – Delegacja Zgromadzenia Narodowego prowincji Binh Phuoc przemawia w Grupie. Zdjęcie: Khuong Trung

Według Ministra, istnieją również opinie, że nazwa projektu może pokrywać się z nazwą Ustawy o gruntach. Ustawa o gruntach również określa bowiem przypadki, w których przeniesienie praw jest dozwolone. Jednak w projekcie Uchwały Rząd zaprojektował dodatkowy paragraf 5, artykuł 1, aby wykluczyć projekty, które zostały dopuszczone przez prawo gruntowe, a konkretnie Ustawę o gruntach z 2024 r., do otrzymania przeniesienia praw do użytkowania gruntów lub które obecnie posiadają prawa do użytkowania gruntów. Jeśli jakikolwiek przypadek został uregulowany przez prawo gruntowe, zostanie on wyłączony z zakresu regulacji niniejszej Uchwały. Zatem nazwa jest nadal kompleksowa i zapewnia, że ​​nie pokrywa się z Ustawą o gruntach z 2024 r., która zezwala na wdrożenie.

Odnosząc się do kryteriów wdrażania projektu pilotażowego, minister Do Duc Duy stwierdził, że projekt rezolucji stanowi, że nie więcej niż 30% dodatkowej powierzchni gruntów mieszkalnych w okresie planowania w porównaniu z istniejącą powierzchnią gruntów mieszkalnych jest dozwolone. Powodem tego przepisu jest to, że rezolucja 18 Komitetu Centralnego stanowi, że przydział gruntów i dzierżawa gruntów odbywają się głównie poprzez aukcje praw do użytkowania gruntów i przetargi na projekty wykorzystujące grunty. Zatem rezolucja Komitetu Centralnego stanowi, że głównymi opcjami są aukcje lub przetargi. Zatem trzecią formą jest otrzymanie przeniesienia praw, a czwartą formą jest zmiana przeznaczenia gruntów na grunty, które mają prawo do użytkowania. Jeśli ją wdrożymy, nie będzie to główna opcja. Dlatego rząd proponuje maksymalnie 30%. Zatem pozostałe 70% zostanie wdrożone poprzez przetargi lub aukcje, zgodnie z duchem rezolucji 18.

Niektórzy delegaci zasugerowali rozszerzenie zakresu stosowania tego rozwiązania na obszary wiejskie, a nie ograniczanie go wyłącznie do obszarów miejskich. Minister Do Duc Duy stwierdził, że obecnie, zgodnie z postanowieniami artykułu 79 artykułu 27 ustawy o gruntach, państwo może rekultywować grunty w przypadku projektów o synchronicznej skali miejskiej oraz zezwala na rekultywację gruntów pod projekty rozwoju wiejskich obszarów mieszkalnych. Zatem na wiejskich obszarach mieszkalnych istnieje już metoda rekultywacji gruntów, którą państwo stosuje w normalnych warunkach. W związku z tym nie ma potrzeby dodawania kolejnej formy porozumienia na obszarach wiejskich. Należy upewnić się, że nie będzie ono nakładało się na przypadki, które mogą być wdrażane na mocy ustawy o gruntach z 2024 r.

Odnosząc się do opinii delegata, że ​​kryteria stanowią, iż wdrażane są różne rodzaje gruntów, jakie mechanizmy i sankcje należy zaprojektować lub ustanowić, aby zapewnić bezpieczeństwo żywnościowe, utrzymać stabilność 3,5 miliona hektarów gruntów ryżowych i zapewnić średnią lesistość całego kraju na poziomie 42%. Minister powiedział, że kwestia ta została wdrożona i ściśle kontrolowana już na etapie planowania zagospodarowania przestrzennego, następnie planowania urbanistycznego i planowania budowy. Podczas planowania musieliśmy określić, ile gruntów rolnych zostało przekształconych na cele nierolnicze, ile gruntów mieszkalnych zostało wdrożonych w okresie planowania, aby zapewnić stabilność powierzchni gruntów ryżowych wynoszącej 3,5 miliona hektarów i stabilność lesistości na poziomie 42%. To jest etap, w którym przeprowadzamy planowanie, który obszar w obrębie planowanego obszaru pod zabudowę komercyjną będzie podlegał państwowej metodzie nabycia gruntów, a który obszar będzie podlegał przeniesieniu praw do użytkowania gruntów przez inwestora. Ale to tylko w obrębie zatwierdzonego obszaru planowania.

Scena sesji dyskusyjnej Grupy 15. Zdjęcie: Khuong Trung

Inna treść, posłowie do Zgromadzenia Narodowego wspomnieli również, że okres wdrożenia pilotażowego wynosi 5 lat, ale powinny istnieć również sankcje w przypadku, gdy inwestor ma trudności z otrzymaniem przeniesienia praw lub czas otrzymania przeniesienia praw się przedłuża. Minister Do Duc Duy wyjaśnił, że obecnie ustawa o gruntach z 2024 r. zawiera bardzo szczegółowe przepisy dotyczące postępowania w przypadkach, w których inwestorzy otrzymują przeniesienie praw do użytkowania gruntów i jak przedłużyć czas w przypadku przedłużenia, a w przypadku, gdy okres przedłużenia wygaśnie bez pomyślnego porozumienia dla całego obszaru, istnieje również mechanizm postępowania. Dlatego w projekcie rezolucji wspomniano, że wdrożenie umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów jest wdrażane zgodnie z ustawą o gruntach z 2024 r., która obejmuje obsługę wszystkich przypadków przedłużenia, wiele przypadków nie jest pomyślnie wdrażanych, więc nie ma dalszych regulacji w tej rezolucji.

Odnosząc się do procedur, minister stwierdził, że chociaż ustawa o gruntach określa procedury uzgadniania praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów inwestycyjnych, w tym projektów mieszkaniowych, niektórzy posłowie do Zgromadzenia Narodowego stwierdzili, że potrzebne są szczegółowe regulacje dotyczące rodzaju projektów, które w ten sposób uzyskują dostęp do gruntów. Rząd przyjął tę propozycję, a w projekcie rezolucji zawarto zapis, zgodnie z którym Zgromadzenie Narodowe powierza rządowi określenie procedur dla projektów wdrażających mechanizm pilotażowy, a także projektów wdrażających mechanizm pilotażowy, które dotyczą gruntów pochodzących z obszarów obronności i bezpieczeństwa państwa.

Source: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html