Ceny mieszkań w Hanoi nadal rosną, nie ma już mieszkań w przystępnej cenie, co uniemożliwia pośrednikom nieruchomości zawyżanie cen w Ho Chi Minh City

Nadwyżka luksusowych apartamentów, brak mieszkań dostępnych dla większości ludzi, ocena wpływu nowego cennika gruntów w Ho Chi Minh City, procedury kupna i sprzedaży mieszkań w 2024 roku... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze trendy na rynku nieruchomości: W Hanoi i Ho Chi Minh City nie ma już segmentu mieszkań, których ceny odpowiadałyby dochodom większości ludzi. (Zdjęcie: Hai An)

Ceny nieruchomości gwałtownie rosną

Delegacja monitorująca Zgromadzenia Narodowego właśnie przesłała delegatom raport z wyników monitoringu „Wdrażania polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych od 2015 r. do końca 2023 r.”.

Patrząc wstecz na okres 2015-2021, rynek rozwijał się dynamicznie i silnie, z dużą podażą i wieloma nowymi rodzajami nieruchomości, takimi jak: apartamenty turystyczne (condotele), wille w ośrodkach wypoczynkowych... Jednakże Zespół Nadzorujący ocenił, że „istniały niedostatki” w nieracjonalnej strukturze produktów nieruchomości, brak równowagi podaży i popytu, ukierunkowanie głównie na segment luksusowy, cele inwestycji finansowych i niewielką liczbę produktów odpowiednich dla dochodów większości ludzi.

W latach 2022-2023 rynek nieruchomości przeżywał recesję, a działalność przedsiębiorstw napotkała wiele trudności z powodu niedostatków i ograniczeń okresu 2015-2021, ujawnionych pod presją epidemii COVID-19. Podaż była wówczas znacznie bardziej ograniczona niż w poprzednim okresie. Ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły w porównaniu ze wzrostem dochodów większości ludności.

W Hanoi i Ho Chi Minh City nie ma już segmentu mieszkań, których ceny odpowiadałyby dochodom większości ludzi.

Statystyki pokazują coraz większą lukę w strukturze rynku nieruchomości. Według raportu Komitetu Ludowego Hanoi, segment mieszkań średniej i wyższej klasy stanowi większość. W 2022 roku ceny mieszkań wzrosły bardzo gwałtownie, wolumen transakcji był niski, stanowiąc zaledwie około 10% oferowanych na rynku produktów, ceny domów jednorodzinnych utrzymywały się na wysokim poziomie, a liczba transakcji była praktycznie zerowa.

W Ho Chi Minh City liczba transakcji na rynku nieruchomości gwałtownie spadła, a ceny nieruchomości wzrosły w sposób niekontrolowany, co doprowadziło do zachwiania równowagi między ceną a wartością. Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, od 2021 roku segment mieszkań w przystępnej cenie (w cenach poniżej 25 mln VND/m²) przestanie istnieć w mieście.

Tymczasem wiele projektów mieszkaniowych boryka się z trudnościami, opóźnieniami, opóźnieniami w realizacji i stagnacją, co powoduje ogromne marnotrawstwo gruntów i kapitału zainwestowanego przez firmy w te projekty. To z kolei zwiększa trudności i koszty dla inwestorów oraz podnosi ceny produktów.

Raport Zespołu Monitorującego wskazał również na niedostatki, gdy na rynku występuje nadmiar luksusowych produktów mieszkaniowych, duże powierzchnie, wysokie ceny, a brakuje mieszkań socjalnych i tanich mieszkań dostosowanych do potrzeb większości mieszkańców. Ponadto średnia cena mieszkań socjalnych jest nadal zbyt wysoka w porównaniu z dochodami beneficjentów.

Ponadto wdrażanie programu pożyczek na mieszkania socjalne, mieszkania pracownicze, renowację i przebudowę starych mieszkań z pakietu kredytowego o wartości 120 000 mld VND przebiega powoli, warunki i procedury są skomplikowane, stopy procentowe są nadal wysokie, a program nie okazał się skuteczny w przyciąganiu i zachęcaniu inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych do korzystania z tego pakietu kredytowego, co stanowi poważną przeszkodę dla rozwoju budownictwa socjalnego.

W związku z powyższym Zespół Nadzorujący rekomenduje, aby jednym z zadań, które należy niezwłocznie wykonać, było zaproponowanie konkretnych rozwiązań umożliwiających skuteczną realizację Projektu, którego celem jest inwestycja w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030, zapewniając postęp, jakość i dostosowanie do potrzeb, warunków pracy i życia beneficjentów.

W dłuższej perspektywie Delegacja Nadzorcza zaleca szybkie zakończenie badań, przedstawienie propozycji zmian, uzupełnień i ogłoszenie nowych przepisów podatkowych, z postanowieniami dotyczącymi wyższych stawek podatkowych dla tych, którzy użytkują duże obszary ziemi, wiele domów, powoli użytkują ziemię lub pozostawiają ziemię odłogiem, zapewniając spójność z innowacyjną treścią przepisów gruntowych, zwiększając efektywność zarządzania ziemią i jej użytkowania, osiągając cel redystrybucji dochodów i mobilizując rozsądne i stabilne źródła dochodów dla budżetu państwa, w oparciu o odniesienie do praktyk międzynarodowych i zgodnie z warunkami społeczno-ekonomicznymi Wietnamu.

Ceny mieszkań w Hanoi nadal osiągają nowe szczyty

Według danych online z Batdongsan.com.vn, ceny mieszkań w Hanoi stale osiągały nowe szczyty w krótkim czasie. Na początku 2018 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh wynosiły odpowiednio 27 milionów VND/m² i 31 milionów VND/m². Jednak po 6 latach, w 2024 roku, średni wzrost cen mieszkań w Hanoi wyniósł 70%, podczas gdy wzrost cen mieszkań w Ho Chi Minh był niższy i wyniósł 55%.

Dane Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami również potwierdzają gwałtowny wzrost cen mieszkań w Hanoi. W związku z tym indeks cen mieszkań w Hanoi w 2023 roku wzrósł o około 38 punktów procentowych w porównaniu z 2019 rokiem. Tymczasem indeks cen mieszkań w Ho Chi Minh City wzrósł jedynie o około 16 punktów procentowych. W rzeczywistości wzrost cen mieszkań nadal trwa i w ostatnim czasie był silniejszy, ze średnim wzrostem na poziomie 100-200 milionów VND miesięcznie.

W obliczu powyższej sytuacji, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, stwierdził, że na rynku mieszkań średni wzrost cen projektów będzie wahał się w granicach 8-12%. Jest to uważane za wzrost pozytywny. Jeśli tempo wzrostu cen jest wyższe niż średni wzrost, rynek wykazuje oznaki braku stabilności.

Odnosząc się do rynku mieszkań w Hanoi, pan Tuan powiedział, że ceny mieszkań w ostatnim czasie stale rosną, nawet w krótkim okresie, stale skacząc. Dlatego też, po osiągnięciu pewnego progu, być może w ciągu najbliższych 2-3 lat, ceny mieszkań w Hanoi nie wzrosną, a jeśli już, to wzrost będzie powolny, oscylując jedynie wokół 5-6%.

Zapobiec „pośrednikom w obrocie gruntami” wykorzystywania skorygowanych cenników gruntów do „zawyżania” cen

Eksperci z branży nieruchomości skomentowali skutki niedawno opublikowanej przez Ludowy Komitet Ho Chi Minh City skorygowanej listy cen gruntów, obowiązującej od 31 października do 31 grudnia 2025 r.

Według pana Le Hoang Chau – przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), skorygowany cennik gruntów został sporządzony zgodnie z zasadą wyceny według ceny rynkowej. Agencja sporządzająca projekt otrzymała liczne komentarze ze strony biznesu i ekspertów.

Przewodniczący HoREA stwierdził, że w porównaniu z projektem udostępnionym do konsultacji społecznych pod koniec lipca, nowo wydany cennik gruntów został skorygowany i zmieniony „w rozsądnym” kierunku na korzyść.

Przykładowo w dystrykcie Hoc Mon, według projektu, ceny gruntów w niektórych miejscach wzrosły 50,7-krotnie w porównaniu z cennikiem z 2020 r., ale po skorygowaniu cennika poziom ten wzrósł zaledwie blisko 40-krotnie.

Zdaniem pana Chau, skorygowany cennik gruntów zapewnia sprawiedliwe traktowanie tych, którzy wywiązali się ze swoich zobowiązań finansowych w ciągu pierwszych 10 miesięcy tego roku, w porównaniu do przypadków od 31 października.

„Zmodyfikowany cennik gruntów nie miał jeszcze bezpośredniego wpływu na rynek nieruchomości, ponieważ komercyjne projekty mieszkaniowe są obecnie wyceniane metodą nadwyżkową. Jednak po pewnym czasie, gdy inwestorzy otrzymają przeniesienie praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów, ludzie będą oczekiwać wyższych cen niż dotychczas, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości” – powiedział pan Chau.

Przewodniczący HoREA zalecił, aby agencje państwowe podjęły działania mające na celu kontrolę działalności „spekulantów, pośredników w obrocie gruntami i nieuczciwych przedsiębiorców”, gdyż grupa ta może wykorzystywać skorygowany cennik gruntów do spekulacji i „zawyżania” cen.

Procedury kupna i sprzedaży mieszkań w 2024 roku

Zgodnie z artykułem 160 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. transakcje kupna i sprzedaży mieszkań muszą spełniać następujące 6 warunków.

W szczególności (1) posiadać Certyfikat zgodnie z przepisami prawa.

(2) Nie w przypadku sporu, skargi lub pozwu dotyczącego praw własności zgodnie z przepisami prawa o rozstrzyganiu sporów, skargach i wypowiedzeniach.

(3) W okresie posiadania nieruchomości w przypadku ograniczonego posiadania nieruchomości.

(4) Nie podlegają zajęciu w celu wykonania orzeczenia lub decyzji administracyjnej, która stała się prawomocna, ani nie podlegają zastosowaniu tymczasowych środków nadzwyczajnych lub środków zapobiegawczych zgodnie z orzeczeniem sądu lub właściwego organu państwowego.

(5) Nie ma to miejsca w przypadkach, gdy właściwy organ podjął decyzję o odzyskaniu gruntu lub wydał nakaz oczyszczenia lub rozbiórki budynków mieszkalnych.

(6) Warunki określone w pkt (2) i pkt (3) nie mają zastosowania w przypadku zakupu, sprzedaży lub leasingu przyszłego mieszkania.

Uwaga: Następujące transakcje mieszkaniowe nie wymagają Certyfikatu Mieszkaniowego: Kupno i sprzedaż przyszłych nieruchomości; sprzedaż nieruchomości w przypadku rozwiązania umowy lub bankructwa; Organizacje przekazujące domy w ramach wdzięczności, dobroczynności lub solidarności.

Kupno i sprzedaż dostępnych domów inwestorów w projektach inwestycyjnych budownictwa mieszkaniowego w następujących przypadkach: domów stanowiących własność publiczną; lokali socjalnych, mieszkań dla sił zbrojnych ludu, mieszkań służących przesiedleniu nie stanowiących własności publicznej; Odbieranie domów odziedziczonych.

Dokumenty potwierdzające warunki mieszkaniowe umożliwiające udział w transakcjach określonych w niniejszym punkcie muszą być zgodne z przepisami rządowymi.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html