Nadwyżka luksusowych apartamentów, niedobór mieszkań w przystępnej cenie dla większości społeczeństwa, ocena wpływu nowego cennika gruntów w Ho Chi Minh City oraz procedury kupna i sprzedaży mieszkań w 2024 r. – oto niektóre z najnowszych wiadomości ze świata nieruchomości.
 |
| Najnowsze wiadomości z rynku nieruchomości: W Hanoi i Ho Chi Minh City nie ma już segmentów apartamentów, w których ceny byłyby przystępne dla większości mieszkańców. (Zdjęcie: Hai An) |
Ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły.
Delegacja nadzorcza Zgromadzenia Narodowego właśnie przedstawiła delegatom sprawozdanie z wyników nadzoru nad „wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego w latach 2015–2023”.
Patrząc wstecz na okres od 2015 do 2021 roku, rynek rozwijał się dynamicznie i silnie, z dużą podażą i wieloma nowymi rodzajami nieruchomości, takimi jak apartamenty turystyczne (condotele), wille wypoczynkowe itp. Jednak zespół monitorujący ocenił, że w strukturze produktów nieruchomości występowały „niedostatki”, które nie były racjonalne, z brakiem równowagi między podażą a popytem, ukierunkowanymi głównie na segment luksusowy i cele inwestycji finansowych, z niewielką liczbą produktów odpowiednich dla dochodów większości populacji.
W latach 2022-2023 rynek nieruchomości przeżywał recesję, a firmy borykały się z wieloma trudnościami z powodu niedostatków i ograniczeń z lat 2015-2021, ujawnionych pod presją pandemii COVID-19. Podaż była wówczas znacznie bardziej ograniczona niż w poprzednim okresie. Ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły w porównaniu ze wzrostem dochodów większości populacji.
W Hanoi i Ho Chi Minh City nie ma już segmentu budynków mieszkalnych, których ceny byłyby przystępne dla większości mieszkańców.
Statystyki pokazują rosnące zróżnicowanie w strukturze produktów nieruchomościowych. Według raportu Komitetu Ludowego Hanoi, segment mieszkań średniej i wyższej klasy stanowi większość. W 2022 roku ceny mieszkań gwałtownie wzrosły, ale wolumen transakcji był niski, stanowiąc zaledwie około 10% oferowanych na rynku produktów. Ceny domów jednorodzinnych utrzymywały się na wysokim poziomie, a liczba transakcji była niewielka.
W Ho Chi Minh City liczba transakcji na rynku nieruchomości gwałtownie spadła, a ceny nieruchomości wzrosły w sposób niekontrolowany, co doprowadziło do zachwiania równowagi między ceną a wartością. Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, od 2021 roku w mieście nie ma już mieszkań w przystępnych cenach (poniżej 25 milionów VND/m²).
Tymczasem wiele projektów mieszkaniowych napotyka przeszkody, opóźnienia, powolną realizację i stagnację, co skutkuje znacznym marnotrawstwem gruntów i kapitału zainwestowanego przez przedsiębiorstwa. To z kolei zwiększa trudności i koszty dla inwestorów oraz podnosi ceny produktów.
Raport Delegacji Nadzorczej wskazał również na niedostateczność rynku, charakteryzującego się nadpodażą luksusowych, dużych i drogich mieszkań, przy jednoczesnym niedoborze mieszkań socjalnych i tanich mieszkań, odpowiadających potrzebom większości ludności. Ponadto średnia cena mieszkań socjalnych jest nadal zbyt wysoka w porównaniu z dochodami beneficjentów.
Co więcej, powolna wypłata środków z pakietu kredytowego o wartości 120 000 mld VND na budownictwo socjalne, mieszkania pracownicze oraz renowację i przebudowę starych budynków mieszkalnych, w połączeniu ze złożonymi warunkami i procedurami oraz wysokimi stopami procentowymi, nie przyniosła oczekiwanych efektów w przyciąganiu i zachęcaniu inwestorów oraz nabywców mieszkań socjalnych do korzystania z tego pakietu kredytowego. Stanowi to istotną przeszkodę dla rozwoju budownictwa socjalnego.
W oparciu o powyższe fakty Delegacja Nadzorcza rekomenduje, aby jednym z pilnych zadań było zaproponowanie konkretnych rozwiązań mających na celu skuteczną realizację Projektu, którego celem jest inwestycja w budowę co najmniej 1 miliona lokali mieszkalnych socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników stref przemysłowych w okresie 2021–2030, zapewniając postęp, jakość i dostosowanie do potrzeb i warunków życia beneficjentów.
W perspektywie długoterminowej Delegacja Nadzorcza zaleca szybkie zakończenie badań i wniosków dotyczących nowelizacji, uzupełnienia i uchwalenia nowych przepisów podatkowych, w tym przepisów dotyczących wyższych stawek podatkowych dla osób użytkujących duże obszary gruntów, posiadających wiele domów, wolno użytkujących grunty lub pozostawiających je odłogiem. Zapewni to spójność z innowacjami w prawie gruntowym, poprawi efektywność zarządzania gruntami i ich użytkowania, osiągnie cel redystrybucji dochodów oraz zmobilizuje rozsądne i stabilne źródła dochodów dla budżetu państwa, w oparciu o praktyki międzynarodowe i zgodnie z warunkami społeczno-gospodarczymi Wietnamu.
Ceny mieszkań w Hanoi nadal osiągają nowe rekordy.
Według danych internetowych Batdongsan.com.vn, ceny mieszkań w Hanoi konsekwentnie osiągały rekordowo wysokie poziomy w krótkim czasie. Na początku 2018 roku ceny ofertowe mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh wynosiły odpowiednio 27 milionów VND/m² i 31 milionów VND/m². Jednak po sześciu latach, w 2024 roku, średni wzrost cen mieszkań w Hanoi wyniósł 70%, podczas gdy w Ho Chi Minh był niższy i wyniósł 55%.
Dane Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami również potwierdzają gwałtowny wzrost cen mieszkań w Hanoi. W związku z tym, indeks cen mieszkań w Hanoi w 2023 roku wzrósł o około 38 punktów procentowych w porównaniu z 2019 rokiem. Tymczasem indeks cen mieszkań w Ho Chi Minh City wzrósł jedynie o około 16 punktów procentowych. W rzeczywistości trend wzrostowy cen mieszkań nadal się utrzymuje i ostatnio się nasilił, ze średnim wzrostem o 100-200 milionów VND miesięcznie.
Biorąc pod uwagę powyższą sytuację, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, skomentował, że na rynku mieszkań średni wzrost cen w projekcie wyniesie od 8 do 12%. Jest to uważane za wzrost pozytywny. Jeśli tempo wzrostu cen jest wyższe niż średnia, rynek wykazuje oznaki niestabilności.
Odnosząc się do rynku mieszkań w Hanoi, pan Tuan uważa, że ceny mieszkań w ostatnim czasie stale rosną, a nawet gwałtownie rosną w krótkim okresie. Dlatego w pewnym momencie, być może w ciągu najbliższych 2-3 lat, ceny mieszkań w Hanoi przestaną rosnąć, a jeśli tak się stanie, to wzrost będzie powolny, oscylując jedynie wokół 5-6%.
Zapobiec pośrednikom w obrocie ziemią wykorzystywania skorygowanych cenników gruntów do zawyżania cen.
Eksperci z branży nieruchomości przedstawili swoje oceny skutków zaktualizowanej listy cen gruntów, opublikowanej niedawno przez Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh i obowiązującej od 31 października do 31 grudnia 2025 r.
Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), skorygowany cennik gruntów został opracowany zgodnie z zasadą wyceny rynkowej. Agencja sporządzona przez tę agencję uwzględniła wiele sugestii ze strony środowiska biznesowego i ekspertów.
Przewodniczący HoREA uważa, że w porównaniu z projektem udostępnionym do konsultacji publicznych pod koniec lipca, nowo wydana lista cen gruntów została dostosowana i zmieniona w „rozsądnym i odpowiednim” kierunku.
Przykładowo w dystrykcie Hoc Mon, według projektu, ceny gruntów w niektórych obszarach wzrosły 50,7-krotnie w porównaniu z cennikiem z 2020 r., ale po uwzględnieniu skorygowanego cennika wzrost ten jest zaledwie blisko 40-krotny.
Zdaniem pana Chau, skorygowany cennik gruntów zapewnia sprawiedliwe traktowanie tych, którzy uregulowali swoje zobowiązania finansowe w ciągu pierwszych 10 miesięcy tego roku, w porównaniu z tymi, którzy dokonali płatności od 31 października.
„Zmodyfikowany cennik gruntów nie wpłynął od razu na rynek nieruchomości, ponieważ komercyjne projekty mieszkaniowe są obecnie wyceniane metodą nadwyżkową. Jednak po pewnym czasie, gdy deweloperzy nabywają prawa do użytkowania gruntów pod realizację projektów, ludzie będą oczekiwać wyższych cen niż dotychczas, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości” – powiedział pan Chau.
Przewodniczący HoREA zasugerował, że agencje państwowe muszą podjąć działania mające na celu kontrolę działalności „spekulantów gruntowych, pośredników i nieuczciwych przedsiębiorców”, ponieważ grupa ta może wykorzystać skorygowaną listę cen gruntów do spekulacji i zawyżania cen.
Procedury kupna i sprzedaży mieszkań w 2024 roku
Zgodnie z artykułem 160 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. transakcje kupna i sprzedaży mieszkań muszą spełniać następujące sześć warunków.
Dokładniej rzecz ujmując, (1) posiada Certyfikat określony w przepisach prawa.
(2) Nie podlega toczącym się sporom, skargom lub procesom sądowym dotyczącym praw własności zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi rozstrzygania sporów, skarg i donosów.
(3) Obecnie w okresie posiadania nieruchomości na czas określony.
(4) Nie podlegają zajęciu w celu wykonania orzeczeń lub prawomocnych decyzji administracyjnych właściwych organów państwowych ani nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym lub środkom zapobiegawczym, o których orzeka sąd lub właściwe organy państwowe.
(5) Nie dotyczy to przypadków, w których wydano decyzję o rekultywacji gruntu lub nakaz rozbiórki domów przez właściwy organ.
(6) Warunki określone w pkt (2) i (3) nie mają zastosowania w przypadku kupna, sprzedaży lub wynajmu domów w budowie.
Uwaga: Następujące transakcje związane z nieruchomościami nie wymagają świadectwa własności: kupno i sprzedaż domów w budowie, sprzedaż domów w przypadku rozwiązania spółki lub bankructwa, organizowanie darowizn domów na cele charytatywne, domów dla potrzebujących i domów na rzecz solidarności narodowej.
Kupno i sprzedaż istniejących lokali mieszkalnych od dewelopera projektu budowlanego w następujących przypadkach: lokale mieszkalne należące do mienia publicznego; lokale socjalne, lokale mieszkalne dla sił zbrojnych ludu, lokale mieszkalne do przesiedlenia nienależące do mienia publicznego; dziedziczenie lokali mieszkalnych.
Dokumenty potwierdzające prawo do transakcji mieszkaniowych, o których mowa w niniejszym punkcie, będą wdrażane zgodnie z przepisami rządowymi.
Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Komentarz (0)