Zdolność płatnicza inwestora

VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Oczekiwania dotyczące odzyskania wypłacalności inwestorów nieruchomości

VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Raport dotyczący rynku nieruchomości mieszkaniowych, oparty na danych 30 największych firm z branży pod względem przychodów, szeroko ogłoszony wczoraj po południu (28 listopada) przez VIS Rating, wykazał, że sprzedaż nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City w trzecim kwartale 2024 roku wzrosła o 48% w porównaniu z poprzednim kwartałem, co stanowi najwyższy poziom w ciągu ostatnich czterech kwartałów. Popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, co znajduje odzwierciedlenie w wysokich wskaźnikach absorpcji i silnym wzroście kredytów hipotecznych, który wyniósł 7% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, czyli zaledwie 1%.

Oczekiwania rosnących cen domów, w połączeniu z niższymi wpłatami własnymi, będą nadal stymulować silny popyt ze strony nabywców. Wielu deweloperów, takich jak VHM, NLG, KDH, AGG i HDC, odnotowało wzrost sprzedaży, głównie w segmentach luksusowych. Jednak przychody i zyski deweloperów z listy obserwowanych w raporcie w ciągu dziewięciu miesięcy 2024 roku spadły odpowiednio o 20% i 43% rok do roku, z powodu niższej liczby przekazań mieszkań w wyniku słabej sprzedaży w 2023 roku. W rezultacie oczekuje się, że ponad 60% deweloperów nie osiągnie swoich celów zysku na cały rok 2024.

Oczekuje się, że ponad 60% inwestorów nie zrealizuje swojego planu zysków na cały rok 2024.

W ostatnim czasie wydano wiele nowych przepisów dotyczących nieruchomości , które będą sprzyjać rozwojowi projektów sprzedażowych w 2025 roku i później. W trzecim kwartale 2024 roku wydano ponad 20 dekretów i okólników, aby wesprzeć wdrożenie znowelizowanej ustawy o gruntach, ustawy o mieszkalnictwie oraz ustawy o obrocie nieruchomościami. Inwestorzy otrzymają jaśniejsze wytyczne dotyczące procedur i wspierania rozwoju nowych projektów. Aspekty te obejmują wycenę gruntów, ich nabywanie, opłaty i wiele innych czynników.

Ponadto działania rządu mające na celu przyspieszenie wydawania pozwoleń prawnych na ważne projekty z zakresu nieruchomości od początku 2024 r. doprowadziły do ​​wzrostu liczby nowo licencjonowanych i kwalifikujących się projektów wystawionych na sprzedaż w III kw. 2024 r.

W 2025 roku VIS Rating przewiduje, że deweloperzy zwiększą liczbę nowych projektów, co przełoży się na poprawę ich sprzedaży i przepływów pieniężnych. Zdolność branży do obsługi zadłużenia pozostanie słaba w III kw. 2024 r., ale oczekuje się, że dźwignia finansowa zostanie opanowana dzięki nowym regulacjom, a przepływy pieniężne deweloperów poprawią się dzięki zwiększonej sprzedaży.

W trzecim kwartale 2024 roku ponad połowa deweloperów monitorowanych przez VIS Rating charakteryzowała się niskim wskaźnikiem zadłużenia i obsługi zadłużenia. Wynikało to głównie z nadmiernego zadłużenia w latach 2021-2023 oraz z niedokończonych i niesprzedanych projektów, co było spowodowane pogorszeniem nastrojów rynkowych od 2023 roku.

Oczekuje się, że zdolność inwestorów nieruchomości do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Jednak w miarę poprawy postępów sprzedaży, VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Biorąc pod uwagę pozytywne perspektywy sprzedaży i przepływów pieniężnych z nowych projektów, oczekuje się stopniowej poprawy wskaźników pokrycia zadłużenia deweloperów . Nowe przepisy wprowadzone w lipcu 2024 r. ograniczą wykorzystanie zadłużenia w nowych projektach. W związku z tym VIS Rating przewiduje, że wzrost zadłużenia będzie nadal spadał z rekordowego poziomu 15% rocznie w latach 2022-2023.

Około 22 000 mld VND obligacji wyemitowanych przez inwestorów zapadnie w czwartym kwartale 2024 r., z których większość miała opóźnienia w spłacie kapitału i odsetek w poprzednich okresach. Około 13 000 mld VND obligacji zapadających w czwartym kwartale 2024 r. miało opóźnienia w spłacie kapitału i odsetek w 2023 r. i udało się wynegocjować z obligatariuszami przedłużenie spłaty na kolejny rok.

Obligacje o wartości około 13 000 miliardów VND zapadają w czwartym kwartale 2024 roku.

Obligacje te zostały wyemitowane przez spółki powiązane z sektorem nieruchomości , takie jak Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh i Sunshine.

Pozostałe obligacje o wartości 9 000 mld VND zostały wyemitowane przez 11 spółek, w tym 7 spółek o słabej historii kredytowej i wysokim ryzyku, głównie spółek nieprowadzących żadnej działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości , bez przychodów operacyjnych i z bardzo niewielkimi zasobami gotówkowymi.

Z drugiej strony, firmy z sektora nieruchomości poprawiły swój dostęp do nowego kapitału. Emitenci wysokiego ryzyka będą musieli polegać na wsparciu płynnościowym ze strony spółek powiązanych lub uzyskać zgodę obligatariuszy na przedłużenie terminów płatności, aby uniknąć opóźnień w spłacie kapitału i odsetek od obligacji.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html