Zdolność płatnicza inwestora

VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Oczekiwania dotyczące odzyskania wypłacalności inwestorów nieruchomości

VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Raport dotyczący rynku nieruchomości mieszkaniowych, oparty na danych 30 największych firm z branży pod względem przychodów, szeroko ogłoszony wczoraj po południu (28 listopada) przez VIS Rating, wykazał, że sprzedaż nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City w trzecim kwartale 2024 roku wzrosła o 48% w porównaniu z poprzednim kwartałem, co stanowi najwyższy poziom w ciągu ostatnich czterech kwartałów. Popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, co znajduje odzwierciedlenie w wysokich wskaźnikach absorpcji i silnym wzroście kredytów hipotecznych, który wyniósł 7% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, czyli zaledwie 1%.

Oczekiwania rosnących cen domów, w połączeniu z niższymi wpłatami własnymi, będą nadal stymulować silny popyt ze strony nabywców. Wielu deweloperów, takich jak VHM, NLG, KDH, AGG i HDC, odnotowało wzrost sprzedaży, głównie w segmentach luksusowych. Jednak przychody i zyski deweloperów uwzględnionych w raporcie w okresie 9 miesięcy 2024 roku spadły odpowiednio o 20% i 43% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, z powodu niższej liczby przekazań mieszkań w wyniku słabej sprzedaży w 2023 roku. W związku z tym oczekuje się, że ponad 60% deweloperów nie osiągnie swoich celów zysku na cały rok 2024.

Oczekuje się, że ponad 60% inwestorów nie zrealizuje swojego planu zysków na cały rok 2024.

W ostatnim czasie wprowadzono wiele nowych przepisów dotyczących nieruchomości , które przyspieszą rozwój projektów sprzedażowych w 2025 roku i w kolejnych latach. W trzecim kwartale 2024 roku wydano ponad 20 dekretów i okólników, aby wesprzeć wdrożenie znowelizowanej ustawy o gruntach, ustawy o mieszkalnictwie oraz ustawy o obrocie nieruchomościami. Inwestorzy otrzymają jaśniejsze wytyczne dotyczące procedur i wspierania rozwoju nowych projektów. Aspekty te obejmują wycenę gruntów, ich nabywanie, opłaty i wiele innych czynników.

Ponadto działania rządu mające na celu przyspieszenie wydawania pozwoleń prawnych na ważne projekty z zakresu nieruchomości od początku 2024 r. doprowadziły do ​​wzrostu liczby nowo licencjonowanych i kwalifikujących się projektów wystawionych na sprzedaż w III kw. 2024 r.

W 2025 roku VIS Rating przewiduje, że deweloperzy zwiększą liczbę nowych projektów, co przełoży się na poprawę ich sprzedaży i przepływów pieniężnych. Zdolność branży do obsługi zadłużenia pozostanie słaba w III kw. 2024 r., ale oczekuje się, że dźwignia finansowa zostanie opanowana dzięki nowym regulacjom, a przepływy pieniężne deweloperów poprawią się dzięki zwiększonej sprzedaży.

W trzecim kwartale 2024 roku ponad połowa deweloperów monitorowanych przez VIS Rating miała słabą dźwignię finansową i niskie wskaźniki obsługi zadłużenia. Wynikało to głównie z nadmiernego zadłużenia w latach 2021-2023 oraz akumulacji niedokończonych projektów i niesprzedanych zasobów, co było związane z pogorszeniem nastrojów rynkowych od 2023 roku.

Oczekuje się, że zdolność inwestorów nieruchomości do spłaty zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabym poziomem z lat 2023-2024.

Jednak w miarę poprawy postępów sprzedaży, VIS Rating przewiduje, że zdolność deweloperów do obsługi zadłużenia zacznie się poprawiać w porównaniu ze słabymi poziomami z lat 2023-2024.

Przy pozytywnych perspektywach sprzedaży i przepływów pieniężnych z nowych projektów, wskaźniki pokrycia zadłużenia deweloperów będą stopniowo się poprawiać. Nowe przepisy wprowadzone w lipcu 2024 r. ograniczą wykorzystanie zadłużenia w nowych projektach. W związku z tym VIS Rating przewiduje, że wzrost zadłużenia będzie nadal spowalniał z rekordowego poziomu 15% rocznie w latach 2022-2023.

Około 22 000 mld VND obligacji wyemitowanych przez inwestorów zapadnie w czwartym kwartale 2024 r., z których większość miała opóźnienia w spłacie kapitału i odsetek w poprzednich okresach. Około 13 000 mld VND obligacji zapadających w czwartym kwartale 2024 r. miało opóźnienia w spłacie kapitału i odsetek w 2023 r. i udało się wynegocjować z obligatariuszami przedłużenie spłaty na kolejny rok.

Obligacje o wartości około 13 000 miliardów VND zapadają w czwartym kwartale 2024 roku.

Obligacje te zostały wyemitowane przez spółki powiązane z sektorem nieruchomości, takie jak Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh i Sunshine.

Pozostałe 9000 mld VND w formie obligacji wyemitowało 11 spółek, w tym 7 spółek o słabej historii kredytowej i wysokim ryzyku, głównie spółek nieprowadzących żadnej działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości , nieposiadających przychodów operacyjnych i z bardzo niewielkimi zasobami gotówkowymi.

Z drugiej strony, poprawił się dostęp firm z sektora nieruchomości do nowego kapitału. Emitenci wysokiego ryzyka będą musieli polegać na wsparciu płynnościowym ze strony spółek powiązanych lub uzyskać zgodę obligatariuszy na przedłużenie terminów płatności, aby uniknąć opóźnień w spłacie kapitału i odsetek od obligacji.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html