Druga kwestia podatku od nieruchomości jest coraz bardziej gorąca, konieczne jest opracowanie planu działania dostosowanego do kondycji rynku.

Czy podatki od nieruchomości mogą obniżyć ceny domów?

W raporcie przesłanym do Kancelarii Rządowej na temat przyczyn ostatniego wzrostu cen nieruchomości Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że przeprowadzi analizę i zaproponuje nową politykę podatkową dla właścicieli i użytkowników wielu domów i gruntów, mającą na celu ograniczenie spekulacji oraz kupna i sprzedaży w krótkim okresie czasu w celu osiągnięcia zysku.

Według Ministerstwa Budownictwa , czynniki przyczyniające się do niedawnego wzrostu cen mieszkań obejmują „udział” wielu inwestorów, grup inwestorów, spekulantów i pośredników w obrocie nieruchomościami. W odniesieniu do aukcji, w których wygrane ceny przekraczały 100 milionów dolarów za metr kwadratowy, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że wiele grup inwestycyjnych specjalizuje się w uczestnictwie w aukcjach, a następnie natychmiastowej sprzedaży w celu osiągnięcia zysku. Poza obszarem aukcji wielu pośredników czeka na wyniki, gotowych zaoferować kupno i sprzedaż gruntów z różnicą cen rzędu 200–500 milionów VND za działkę. Kupno i sprzedaż wielu działek w celu osiągnięcia nielegalnego zysku jest powszechne, a nawet zorganizowane, co podnosi poziom cen gruntów i mieszkań w okolicy.

Niektóre grupy, inwestorzy i indywidualni pośrednicy w obrocie nieruchomościami zniekształcają informacje rynkowe, aby „zawyżać ceny”, tworzyć ceny wirtualne... i wykorzystywać brak wiedzy ludzi, aby manipulować psychologią i przyciągać inwestycje zgodnie z psychologią tłumu w celu osiągnięcia zysku.

Zazwyczaj inwestorzy projektów mieszkaniowych wydają średnio 3% ceny sprzedaży na parkiet giełdowy i pośredników, którzy sprzedają produkty. Jednak pośrednicy często, w zależności od sytuacji rynkowej, decydują się na doliczenie wyższej ceny przy transakcjach z klientami, co powoduje, że kupujący muszą zapłacić „różnicę”.

W okresie wzmożonej sprzedaży wielu brokerów stosuje metodę „wpłaty”, aby kupować domy i działki od sprzedawców, a następnie podwyższać cenę o 10-15%, aby sprzedać je innym. Na przykład: mieszkanie wycenione jest na 5 miliardów VND, broker wpłaca 1 miliard VND, aby je kupić i zobowiązuje się do zapłaty w ciągu miesiąca. Jednak w ciągu tego miesiąca broker znajdzie klientów, którzy sprzedadzą je z różnicą 6-7 miliardów VND.

Ponadto niektórzy inwestorzy przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań, „oferując wysokie ceny sprzedaży”, podnosząc oczekiwany poziom zysku powyżej średniej dla projektów nieruchomościowych. „Na obszarach, gdzie na sprzedaż wystawiono tylko kilka, a nawet jeden projekt, inwestorzy mogą podnosić ceny, aby osiągnąć zysk, ze względu na brak konkurencji i cen referencyjnych” – stwierdziło Ministerstwo Budownictwa w raporcie.

Komentując tę ​​kwestię, ekspert prawa nieruchomości, Mistrz Nguyen Van Dinh, stwierdził, że jednym z powodów wzrostu cen domów i gruntów jest zjawisko spekulacji i gromadzenia zapasów, wspierane przez banki, zgodnie z zasadą „nic nie jest bogatsze niż handel ziemią”. Jest to grupa klientów VIP, ponieważ kredyty są zawsze zabezpieczone hipotekami domów i gruntów – których ceny prawie zawsze rosną i wiążą się z niewielkim ryzykiem. Potrzeby inwestycyjne ludzi są uzasadnione, ale gdy zjawisko to osiąga wysoki poziom, przeradza się w spekulację i gromadzenie zapasów domów i gruntów, co zakłóca rynek, prowadzi do porzucania gruntów i marnotrawstwa zasobów.

Mgr Nguyen Van Dinh stwierdził, że opodatkowanie domów i gruntów jest rozwiązaniem obowiązkowym, wyraźnie określonym w Rezolucji nr 18-NQ/TW z 2022 roku Centralnego Komitetu Wykonawczego w sprawie dalszego wprowadzania innowacji i doskonalenia instytucji oraz polityk, a także poprawy efektywności i skuteczności zarządzania gruntami i ich użytkowania. Rezolucja nr 18 określa zadania i rozwiązania: „Przezwyciężyć problem nieekonomicznego użytkowania gruntów, pozostawiania ich odłogiem, zanieczyszczonych i zdegradowanych”, „Wprowadzić wyższe stawki podatkowe dla osób użytkujących duże obszary gruntów, posiadających wiele domów, spekulujących gruntami, powolnego użytkowania gruntów i pozostawiających je odłogiem”.

Pan Nguyen Van Dinh powiedział, że na aukcjach gruntów cena, która wygrywała, była dziesiątki razy wyższa niż cena wywoławcza w przeszłości. Większość ludzi podchodziła sceptycznie do wyników aukcji, zamiast cieszyć się z dodatkowych, dużych źródeł dochodów budżetu państwa. Powodem jest to, że działki po wygraniu aukcji są często porzucane, w wielu przypadkach tworząc „miasta widma”. Większość tych „projektów” charakteryzuje się bardzo niskim wskaźnikiem zaludnienia, a nawet po dekadach realizacji, wybudowano zaledwie kilka domów i wprowadzono się do nich. W związku z tym, Mistrz Nguyen Van Dinh powiedział, że opodatkowanie domów i gruntów ma podstawę polityczną w Rezolucji Partii nr 18, ale musi być wdrażane synchronicznie i sprawiedliwie między lokalnymi władzami.

Istotnym czynnikiem jest potrzeba stworzenia bazy danych do celów podatkowych, aby zapewnić opodatkowanie właściwych podmiotów i promować skuteczność polityki podatkowej. Obecnie nie udało się ustalić, kto jest właścicielem tej nieruchomości, ze względu na brak kompletnej bazy danych i zjawisko przejmowania nazwy nieruchomości przez kogoś innego.

Premier zatwierdził jednak Projekt 06, mający na celu opracowanie aplikacji do obsługi danych o ludności, identyfikacji i uwierzytelniania elektronicznego, które mają służyć transformacji cyfrowej. Nowe prawo gruntowe, prawo mieszkaniowe i prawo dotyczące obrotu nieruchomościami wspominają również o budowie krajowej bazy danych o gruntach, mieszkaniach i nieruchomościach; jeśli zostanie on skutecznie wdrożony, w niedalekiej przyszłości możliwe będzie stworzenie niezawodnego systemu baz danych, który będzie ważną bazą danych do egzekwowania przepisów ustawy o podatku od nieruchomości po jej uchwaleniu.

Jeśli nieruchomości będą opodatkowane, jeśli uda się stworzyć system informacyjny i bazę danych nieruchomości, aby „przypisać własność”, dokładnie określić, kto jest właścicielem danej nieruchomości, to może się wydarzyć coś, co wydaje się niemożliwe: ceny nieruchomości i domów spadną, a nawet gwałtownie spadną. Spekulacja nieruchomościami zostanie niemal całkowicie wyeliminowana. Banki będą musiały również szukać nowej bazy klientów zamiast magnatów ziemskich.

„Opodatkowanie ma utwierdzić w przekonaniu, że „domy służą do życia, a nie do spekulacji”, i dopiero wtedy marzenie pracowników o osiedleniu się stanie się mniej odległe” – podkreślił pan Nguyen Van Dinh.

Rynek nieruchomości zaczął ostatnio wykazywać oznaki poprawy, kiedy Zgromadzenie Narodowe oficjalnie zatwierdziło trzy ważne ustawy, które weszły w życie 6 miesięcy wcześniej niż oczekiwano, począwszy od 1 sierpnia 2024 roku. Podczas gdy rynek nieruchomości tętni życiem tylko w Hanoi, w innych miejscowościach wciąż panuje spokój. W kontekście licznych trudności, z jakimi borykają się firmy z branży nieruchomości, a inwestorzy wciąż „utknęli” na rynkach prowincjonalnych, niedawna propozycja opodatkowania drugich domów spotkała się z wieloma sprzeciwami.

W rzeczywistości podatek od drugich domów nie jest nową propozycją, lecz pojawiał się już od 2009 roku. Z wielu powodów nie mógł jednak zostać zalegalizowany, dopóki nie został oficjalnie uwzględniony w rezolucji nr 18-NQ/TW wydanej w czerwcu 2022 roku przez Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego. Jednak proces opracowywania przepisów/polityk regulujących rynek gruntów, w szczególności poprzez dodatkowe opodatkowanie praw do użytkowania gruntów i własności aktywów na gruntach z drugiej lub większej liczby nieruchomości, napotkał wiele przeszkód.

W szczególności wielu ekspertów obawia się, że jeśli podatek od nieruchomości nie zostanie starannie obliczony i wyrównany, może to mieć odwrotny skutek, zwiększając ceny nieruchomości, co utrudni dostęp do mieszkań osobom o niskich i średnich dochodach.

Która trasa jest odpowiednia?

Podatek jest skutecznym narzędziem walki z unikaniem płacenia podatków w przypadku transakcji z nieruchomościami, spekulacji, inflacji cen itp. Jednak opodatkowanie drugich domów musi być starannie obliczone, aby było dostosowane do realiów rynkowych i gwarantowało harmonię interesów wszystkich stron.

Według wielu ekspertów, podatki mogą być narzędziem kontroli gwałtownie rosnących cen gruntów, ograniczania spekulacji, zapobiegania manipulacjom na rynku i przywracania nieruchomości do ich realnej wartości. Jednak przy obecnym, niejasnym mechanizmie zarządzania informacją o gruntach, opodatkowanie nie jest łatwe.

Podatek jest dobrym rozwiązaniem, przyczyniającym się do zwiększenia dochodów budżetu państwa i regulacji rynku w perspektywie krótkoterminowej, 6-12 miesięcy lub 1-2 lat, ale nie może utrzymać tego efektu w dłuższej perspektywie. Istnieje jednak wiele obaw, że podatek jedynie podniesie ceny, ponieważ sprzedający doliczy podatek do ceny gruntu.

W rozmowie z prasą ekspert finansowy Dinh The Hien stwierdził, że podatek od nieruchomości to po prostu podatek pobierany od osób posiadających nieruchomość; im więcej nieruchomości, tym wyższy podatek. Osoby o przeciętnym standardzie życia, które mają tylko jeden dom, nie muszą się martwić.

Dla tych, którzy posiadają dużo aktywów (nieruchomości), a aktywa te stale generują zyski, płacenie wyższych podatków jest naturalne. W przypadku pożyczek inwestycyjnych podatki stanowią część kosztu, który inwestorzy muszą obliczyć, czyli „zysku i straty”.

Niedawno Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) zaproponowało również wprowadzenie podatku od nieruchomości, który miałby obowiązywać dwie grupy: nabywców drugich domów lub większej ich liczby oraz właścicieli porzucających projekt. Stawka podatku będzie stopniowo rosła w przypadku transakcji, w których sprzedający ma krótki okres własności.

Wcześniej, w sierpniu 2023 roku, wyborcy w Ho Chi Minh City nadal proponowali opodatkowanie drugich domów i nałożenie wyższych podatków na puste nieruchomości, które nie generują wartości gruntów. Ministerstwo Finansów poinformowało, że przeprowadziło badania i opracowało projekt ustawy o podatku od nieruchomości, który ma zostać włączony do Programu Rozwoju Ustaw i Rozporządzeń na 2024 rok i przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu do konsultacji na 8. sesji (październik 2024 roku).

Khanh An

Source: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html