Zmiana i uzupełnienie szeregu artykułów Rezolucji 98: Rozszerzenie praw do restrukturyzacji przestrzeni miejskiej

Projekt rezolucji zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów rezolucji nr 98/2023/QH15 Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu szeregu konkretnych mechanizmów i polityk rozwoju Ho Chi Minh City (zwanej dalej „Rezolucją 98”) proponuje udoskonalenie modelu rozwoju miast zgodnie z orientacją transportu publicznego (TOD). Te nowe zapisy pomogą Ho Chi Minh City elastycznie wdrażać projekty TOD i restrukturyzować przestrzeń miejską, rozwijać gospodarkę i promować korzystanie z metra.

Stacja metra Van Thanh na linii metra 1 ma na celu rozwój obszaru miejskiego TOD z transportem publicznym. Zdjęcie: HOANG HUNG

Zasoby rozwoju metra czekają na nowy mechanizm

Wzdłuż linii metra Ben Thanh – Tham Luong (linia metra nr 2) znajduje się 11 stacji, zaprojektowanych tak, aby przebiegały przez wiele gęsto zaludnionych obszarów Ho Chi Minh. Jednak plany zagospodarowania przestrzennego zostały opracowane przed 2015 rokiem, kiedy to lokalizacja stacji nie była jeszcze w pełni ustalona. Aby model TOD był odpowiedni do wdrożenia, konieczne jest lokalne dostosowanie planu zagospodarowania przestrzennego w celu zwiększenia gęstości zabudowy i zorganizowania przestrzeni o zróżnicowanym przeznaczeniu wokół stacji. Oznacza to ustalenie granic TOD wzdłuż całej linii; zintegrowanie systemu połączeń autobus-metro-drogowych w zasięgu pieszym.

Według Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, uprawnienia do lokalnych zmian w planowaniu przestrzennym należą do Komitetu Ludowego danej dzielnicy. Jednak brak konsensusu łatwo doprowadzi do ryzyka, że ​​„każda dzielnica będzie miała swój własny styl”. Dlatego miasto Ho Chi Minh zaproponowało, aby rząd centralny przyznał Komitetowi Ludowemu miasta Ho Chi Minh uprawnienia do zatwierdzania zmian w planowaniu przestrzennym w celu realizacji projektów TOD.

Departament Budownictwa stwierdził również, że wzdłuż linii metra nr 2 znajduje się wiele rozległych terenów publicznych o jasnym statusie prawnym, takich jak blok 1/82a (26,65 ha), Centrum Sportowo -Wystawiennicze Bay Hien (5,1 ha), obszar C30 (40,9 ha) i stacja kolejowa Tham Luong. Są to doskonałe lokalizacje o dużym potencjale rozwoju TOD; jednak, aby wykorzystać ten fundusz gruntowy, Ho Chi Minh City może pobierać opłatę za wzrost wartości gruntów wygenerowany przez metro – ta kwestia nie została poruszona w Rezolucji 98.

Ponadto, według Departamentu Budownictwa, istnieją 3 nowe źródła dochodów, na które należy zwrócić uwagę. Są to dochody ze wzrostu powierzchni użytkowej po dostosowaniu współczynnika użytkowania gruntów (FAR); dochody ze wzrostu wartości gruntów wynikającego z planowania TOD i inwestycji w metro; oraz opłaty za ulepszenia infrastruktury z działalności komercyjnej korzystającej z terenu stacji. Wiele krajów zastosowało te narzędzia w celu zrekompensowania kosztów inwestycji w rozwój infrastruktury; jednak obecne przepisy, w tym Rezolucja 98, nie wspominają o odzyskiwaniu wzrostu wartości gruntów (Land Value Capture), więc Ho Chi Minh nie ma podstaw do ich wdrożenia.

Tymczasem, według analizy dr. Ngo Viet Nam Sona, inwestycja w metro podnosi cenę gruntów wokół stacji o 20–50%. Jeśli państwo nie będzie miało mechanizmu umożliwiającego odzyskanie tej wartości dodanej, TOD nie stworzy zrównoważonego źródła kapitału dla rozwoju transportu publicznego.

Rozszerzenie uprawnień do wdrażania projektów TOD

Jednym z najważniejszych wymogów TOD jest zwiększenie gęstości zaludnienia i aktywności gospodarczej w odległości 10-15 minut spacerem od stacji metra. Jednak obowiązujące przepisy dotyczące gęstości zabudowy, wysokości, wskaźnika zieleni itp. nadal obowiązują, co powoduje, że procedury muszą obejmować wiele etapów i są czasochłonne.

Phan Cong Bang, szef zarządu kolei miejskiej w Ho Chi Minh City, powiedział, że system TOD jest skuteczny tylko wtedy, gdy cała sieć transportu publicznego funkcjonuje jako jednolity system. Mieszkańcy mogą wygodnie dotrzeć na stację pieszo, skorzystać z karty lub aplikacji, aby skorzystać z metra, autobusu i roweru publicznego.

Jednakże, ponieważ władze są zdecentralizowane, a każda linia metra lub jednostka transportowa może wybrać inną technologię, wdrożenie TOD jest trudne. Dlatego Ho Chi Minh City zaproponowało ustalenie własnych standardów technologicznych, standardów biletów elektronicznych oraz standardów infrastruktury połączeniowej dla całej sieci.

Aby rozwiązać problem korków ulicznych, Ho Chi Minh City planuje do 2030 roku ukończyć 232 km kolei miejskiej, a łączna wstępna inwestycja wyniesie około 19,67 miliarda dolarów. Według szacunków, stolica i budżet miasta pokrywają obecnie jedynie około 66% zapotrzebowania.

Według pana Tran Quang Lama, dyrektora Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, miasto pilnie opracowuje projekt mający na celu mobilizację dodatkowych zasobów, skupiając się na wykorzystaniu funduszy gruntowych zgodnie z modelem TOD i rozszerzeniu mechanizmów partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), zwłaszcza umów typu „buduj i przekaż” (BT), aby wygenerować więcej kapitału na kluczowe projekty infrastrukturalne.

Projekt rezolucji Zgromadzenia Narodowego zmienia i uzupełnia szereg artykułów rezolucji nr 98, proponując rozszerzenie uprawnień Ho Chi Minh City w zakresie realizacji projektów TOD. Nowym, przełomowym punktem jest to, że Ho Chi Minh City może wykorzystać budżet na odszkodowania, oczyszczanie gruntów i tworzenie funduszy na czyste grunty w pobliżu stacji kolejowych i skrzyżowań wzdłuż Obwodnicy nr 3, aby móc licytować prawa do użytkowania gruntów.

Dochód z eksploatacji funduszu gruntowego jest zatrzymywany w celu realizacji projektów rozwoju miast, handlu, usług lub płacenia inwestorom za projekty kolejowe w ramach kontraktów BT... Zdaniem ekspertów, dzięki tym propozycjom Ho Chi Minh City będzie miało więcej zasobów, które pozwolą mu przyspieszyć planowanie, inwestowanie i eksploatację obszarów miejskich powiązanych z metrem, co wkrótce doprowadzi do powstania nowoczesnych centrów TOD, zwiększenia atrakcyjności transportu publicznego i poprawy jakości życia ludzi.

QUOC HUNG

Source: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html