Rynek nieruchomości nie jest wystarczająco silny, aby „pokonać spadek”, ale nie jest już „poza kontrolą”

[reklama_1]

Po południu 12 października Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) i Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) wspólnie zorganizowały wydarzenie, na którym przedstawiono raport „Ocena procesu ożywienia wietnamskiego rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2023 r. i prognoza sytuacji rynkowej w czwartym kwartale 2023 r.”.

Transakcje na rynku nieruchomości znów tętnią życiem

W swoim przemówieniu otwierającym, pani Pham Thi Mien – zastępca dyrektora działu badań rynku i doradztwa w zakresie promocji inwestycji w nieruchomości w VARS – odniosła się do danych badawczych VARS, stwierdzając, że płynność na rynku nieruchomości stopniowo się poprawia, zwłaszcza w porównaniu z trudnym okresem pod koniec ubiegłego roku i pierwszymi miesiącami tego roku.

Na rynku zaczęły pojawiać się jaśniejsze punkty. Są to miejscowości o rozwiniętej gospodarce , kładące nacisk na promowanie inwestycji w infrastrukturę i transport, z wieloma źródłami podaży odpowiadającymi popytowi, takimi jak Hanoi, Hajfong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City itp.

Pani Mien stwierdziła, że powyższe rezultaty są efektem wysiłków, kontaktów i ścisłej koordynacji między państwowymi agencjami zarządzającymi a przedsiębiorstwami. W szczególności rząd stale i intensywnie wydawał blisko 20 powiązanych dokumentów i działań podustawowych, których treść była coraz bliższa rzeczywistym potrzebom rynku i przedsiębiorstw.

„Chociaż rynek nie jest na tyle silny, aby pokonać spadek, to w pewnym stopniu uniknął ryzyka utraty hamulców” – powiedziała pani Mien.

Nieruchomości - Rynek nieruchomości nie jest wystarczająco silny, aby „pokonać spadek”, ale nie jest już „poza kontrolą” — Rynek nieruchomości ma już za sobą najtrudniejszy okres, transakcje stopniowo wracają do normy pod względem ilości i jakości.

Dane zawarte w raporcie pokazują, że wolumen transakcji na całym rynku z czasem wzrósł, a na rynku pojawiło się więcej produktów dostosowanych do potrzeb konsumentów. W rezultacie, w trzecim kwartale 2023 roku rynek odnotował prawie 6000 transakcji, 1,5 raza więcej niż w drugim kwartale i ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale 2023 roku.

Jednak w porównaniu z poprzednim okresem, łączna liczba transakcji w pierwszych 9 miesiącach 2023 roku wyniosła zaledwie około 50% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i około 20% w porównaniu z okresem „gorączki ziemi”. Powodem jest to, że na rynku wciąż brakuje mieszkań socjalnych i mieszkań o przystępnych cenach, ponieważ ceny nieruchomości stale rosną i nic nie wskazuje na to, że ten trend się zatrzyma.

Prognozując przyszłość, raport VARS wyraźnie pokazuje, że ożywienie gospodarcze wraz z pozytywnymi prognozami wzrostu gospodarczego z pewnością doprowadzi do zwiększonego popytu na nieruchomości we wszystkich segmentach, od mieszkań po biura na wynajem, fabryki, nieruchomości handlowe... Zwłaszcza w sytuacji ograniczonej podaży z wielu powodów, wzrost cen nieruchomości w nadchodzącym czasie jest czymś, co można wziąć pod uwagę.

Ponadto, pani Mien wspomniała również, że Bank Państwowy obniżył stopę procentową cztery razy z rzędu od marca 2023 r. Oprocentowanie kredytów bankowych zostało znacząco obniżone, wahając się od 6,7% do 10%, zbliżając się do poziomu z początku 2022 r., spadając z 0,4% do 3,5% w porównaniu z końcem drugiego kwartału 2023 r. Jest to korzystna stopa procentowa dla nabywców domów. Zakup domu do zamieszkania w tym okresie pozwoli w pełni wykorzystać możliwości kredytowe i poziom cen.

Potrzeba więcej mechanizmów dla inwestorów budujących mieszkania socjalne

Podczas wydarzenia pan Le Dinh Chung, członek grupy roboczej ds. badań rynku nieruchomości VARS i dyrektor generalny SGO Homes, powiedział, że rynek nieruchomości w dużych miastach wykazuje oznaki wyhamowania, koncentrując się na segmencie apartamentów i domów wycenianych poniżej 10 miliardów VND w centralnej części miasta.

W segmencie gruntów nie było pozytywnego sygnału, ale pojawiły się oznaki, że sprzedaż gruntów wystawionych na aukcje osiągnęła najniższy poziom. W okolicach Hanoi cena wynosi około 2 miliardów VND, a wskaźnik absorpcji wynosi 70–80%, przy czym cena aukcyjna jest wyższa o około 5% od ceny wywoławczej. Można ją przenieść natychmiast z różnicą 30–50 milionów VND/działkę.

Jedynie segment turystyki wypoczynkowej nadal jest w kiepskiej kondycji, wolumen transakcji pozostaje stagnacyjny ze względu na nastroje inwestorów na rynku.

Nieruchomości - Rynek nieruchomości nie jest jeszcze na tyle silny, aby „pokonać spadek”, ale nie jest już „poza kontrolą” (rysunek 2). — Na wydarzeniu przemawiał pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes.

Wyrażając swoje poglądy na temat podaży mieszkań socjalnych, pan Nguyen Hoang Nam – członek grupy roboczej ds. badań i rozwoju w sektorze nieruchomości VARS, dyrektor generalny G-Home JSC – podkreślił, że polityka państwa zakładająca budowę 1 miliona mieszkań socjalnych jest wysoce humanitarna.

W rzeczywistości jednak, jak powiedział pan Nam, należy uznać, że milion mieszkań socjalnych to za mało dla obecnego rynku. Nawet jeśli powyższy projekt zostanie wdrożony w maksymalnym stopniu, ludzie nadal będą mieli ogromną potrzebę posiadania go na własność.

Tymczasem proces realizacji, budowy i sprzedaży projektów budownictwa socjalnego wciąż napotyka wiele trudności – począwszy od mechanizmów prawnych, poprzez regulacje i warunki zakupu, aż po przypadki kwalifikujące się do objęcia politykami.

Pan Nam zwrócił uwagę na obecną sytuację, w której ludzie mają duże trudności z dostępem do mieszkań socjalnych, ponieważ wiele przepisów jest zbyt rygorystycznych, klasyfikujących ludzi bogatych i biednych, co sprawia, że mieszkania socjalne są niedostępne dla wielu grup społecznych.

Po stronie inwestorów, realizacja budownictwa socjalnego również stanowi trudny problem ze względu na trudności w wielu aspektach – od mechanizmów i polityki po możliwości finansowe przedsiębiorstw. Według pana Nama, budowa mieszkań socjalnych jest „zarówno trudna, jak i ryzykowna”.

Na rynku występuje nawet sytuacja „niesprzedanych” mieszkań socjalnych, ponieważ teren pod zabudowę znajduje się w niekorzystnej lokalizacji, niespełniającej potrzeb bytowych mieszkańców. Wielu inwestorów poświęca czas i pieniądze na budowę, ale przez dziesięciolecia „męczy” ich administracyjne procedury. Po ukończeniu i wystawieniu na sprzedaż, jeśli stracą, muszą sami pokryć stratę, a jeśli osiągną zysk przekraczający 10%, są zmuszeni zwrócić go państwu – pan Nam uważa to za nierozsądne.

W związku z tym Dyrektor Generalny G-Home JSC zalecił, aby polityka mieszkaniowa była skierowana do wszystkich warstw społecznych. Przepisy dotyczące beneficjentów polityki mieszkań socjalnych powinny zostać zmienione na bardziej odpowiednie. Mieszkania socjalne nie są przeznaczone na sprzedaż dla bogatych, ale powinny być również skierowane do osób o dochodach podlegających opodatkowaniu i posiadających oszczędności, które nie mają dostępu do mieszkań komercyjnych, które obecnie charakteryzują się wysokimi cenami.

Jednocześnie mechanizmy i zasady dla inwestorów powinny być budowane w sposób bardziej otwarty i „otwarty”, a także należy je chwalić, wspierać i tworzyć warunki, aby przedsiębiorstwa zajmujące się budową mieszkań socjalnych miały więcej możliwości kontynuowania budowy.

Podsumowując, Pan Tran Van Binh, Wiceprezes i Sekretarz Generalny VARS, stwierdził, że w najbliższym czasie, oprócz problemów prawnych i kapitałowych, ostatnią „barierą”, którą należy pokonać, aby rynek nieruchomości mógł naprawdę wrócić do normy, jest zaufanie klientów i inwestorów.

Oczekuje się, że rynek nieruchomości w czwartym kwartale 2023 roku będzie kamieniem milowym dla transformacji w 2024 roku. Ogólny obraz rynku z pewnością będzie miał wiele nowych, pozytywnych punktów. Szczególnie na obszarach z dużym potencjałem rozwoju, z synchronicznym i nowoczesnym planowaniem, infrastrukturą nastawioną na inwestycje i niskimi cenami .

Źródło