Ho Chi Minh City wykorzystuje koncepcję TOD (Transit-Oriented Development) do przekształcania przestrzeni swoich megamiast.

TOD - Ảnh 1. — System metra otwiera nowe możliwości dla gospodarki Ho Chi Minh City - Zdjęcie: QUANG DINH

Fuzja Ho Chi Minh City, Binh Duong i Ba Ria-Vung Tau nie jest jedynie zmianą na mapie administracyjnej.

Synergia między centrum finansowym i usługowym, węzłem przemysłowym i międzynarodową bramą morską obiecuje stworzenie jednolitego ośrodka wzrostu gospodarczego o wysokiej konkurencyjności.

Założenia wdrożenia TOD (Rozwoju Zorientowanego na Transport)

Jednocześnie presja na infrastrukturę, mieszkalnictwo i usługi publiczne rośnie wykładniczo, co wymaga lepszej wizji planowania i ram instytucjonalnych. W przeciwnym razie megamiasto Ho Chi Minh City ryzykuje przekształcenie się w niekontrolowany gigant. W takim przypadku stare problemy nie tylko pozostaną nierozwiązane, ale wręcz się pogłębią.

W tym kontekście model Rozwoju Zorientowanego na Transport (TOD) został uznany za podstawę tej przebudowy. Decyzja o fuzji w sposób dorozumiany sprawiła, że wcześniejsze indywidualne plany stały się nieaktualne, a jednocześnie stworzyła doskonałą okazję do ukształtowania zupełnie nowej miejskiej sieci kolejowej o długości około 1000 km.

To nie tylko połączenie starych projektów, ale strategia rozwoju przestrzennego, z siecią metra, która nie tylko przebiega przez centrum, ale rozciąga się daleko poza nie, łącząc regiony w istotny sposób. Projekty takie jak przedłużenie linii metra nr 1 do Binh Duong , linii kolejowej Thu Thiem – Long Thanh czy linii Ho Chi Minh City – Can Gio (potencjalnie do Vung Tau) to pierwsze elementy tego szkieletu.

Ta sieć transportowa posłuży jako fundament do wdrożenia modelu TOD (Transit-Oriented Development – Rozwój Zorientowany na Transport) na wyższym poziomie, podobnie jak miało to miejsce w Tokio czy Seulu. Takie podejście przekształci każdą stację metra z punktu tranzytowego w jądro tętniącego życiem ośrodka miejskiego, samowystarczalnego pod względem usług i zatrudnienia.

Sieć kolejowa stała się narzędziem reorganizacji układu przestrzennego Ho Chi Minh City, promując zrównoważony rozwój i zmniejszając presję na obszar centralny. Aby jednak urzeczywistnić tę wizję, władze miasta muszą zająć się trzema nieodłącznymi wąskimi gardłami politycznymi, które są obecnie jeszcze bardziej złożone w skali regionalnej.

Przebudowa przestrzeni miejskiej

Po pierwsze, istnieje problem gruntów . Koncentracja dużych posiadłości ziemskich na projekty TOD poprzez tradycyjne administracyjne mechanizmy ich nabywania ujawnia wiele niedociągnięć, takich jak opóźnienia, ogromne koszty i konflikty społeczne. Wiele krajów z powodzeniem przyjęło skuteczniejsze narzędzie – model „reorganizacji gruntów”.

TOD - Ảnh 2. — Miasto Ho Chi Minh zidentyfikowało rozwój wysokiej jakości centrów handlowych i usługowych związanych z rozwojem zorientowanym na transport publiczny (TOD) – zdjęcie: QUANG DINH

Zgodnie z tym modelem państwo i społeczeństwo współpracują przy przebudowie przestrzeni, dzieląc się korzyściami ze wzrostu wartości gruntów po inwestycjach infrastrukturalnych. Ludzie stają się partnerami, a nie ci, których grunty są wywłaszczane. Chociaż koncepcja ta nie została jednoznacznie zinstytucjonalizowana w ustawie o gruntach z 2024 r., badania i pilotaże są pilną potrzebą, aby przyspieszyć realizację projektów i zminimalizować konflikty.

Po drugie, i co najważniejsze, kwestia finansowa . Budżet państwa nie jest w stanie samodzielnie udźwignąć kosztów setek bilionów dongów na sieci infrastruktury transportowej, podczas gdy projekty te generują ogromną wartość dodaną dla okolicznych nieruchomości prywatnych. Bez skutecznego mechanizmu „przechwytywania wartości gruntów” korzyści trafią do kieszeni wybranej grupy właścicieli ziemskich, a budżet państwa pokryje cały koszt inwestycji.

Na szczęście niedawne przełomy prawne, takie jak rezolucje 98/2023/QH15 i 188/2025/QH15, zapewniły miastu Ho Chi Minh ważne narzędzia pilotażowe.

W związku z tym miasto ma prawo przeznaczyć publiczne fundusze inwestycyjne na odszkodowania i przesiedlenia, aby stworzyć czyste tereny wokół stacji metra i głównych węzłów komunikacyjnych, a następnie wystawić te tereny na aukcji w celu przyciągnięcia zasobów społecznych.

Jednocześnie 100% dochodów ze wzrostu wartości gruntów na obszarze TOD zostanie zatrzymane i reinwestowane w miejski system kolejowy. To klucz do stworzenia zrównoważonego cyklu finansowego, zmniejszającego zależność od budżetu państwa.

Po trzecie, istnieje wyzwanie związane z równością społeczną . Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że rewitalizacja miast niemal nieuchronnie prowadzi do „gentryfikacji”, ponieważ rosnące ceny nieruchomości wypychają społeczności o niskich dochodach z ich rodzinnych domów.

W skali megamiasta ryzyko to może prowadzić do głębokiej fragmentacji przestrzennej. Aby zapobiec takiemu scenariuszowi, polityka mieszkaniowa uwzględniająca inkluzywność musi być integralną częścią każdego projektu TOD.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku i jej rozporządzenia wykonawcze stworzyły elastyczne ramy prawne, dające władzom lokalnym możliwość nakłaniania projektów rozwoju miast do wnoszenia znacznych wkładów do funduszu budownictwa socjalnego poprzez przydzielanie gruntów, zamianę gruntów lub dokonywanie płatności. Konsekwentne i zdecydowane egzekwowanie tej zasady zapewni sprawiedliwy podział korzyści z rozwoju, a nie ich koncentrację w rękach wybranej grupy.

Aby przekształcić tę historyczną szansę w formułę odbudowy miasta, Ho Chi Minh musi priorytetowo potraktować budowę fundamentów instytucjonalnych – cichego, ale fundamentalnego zadania. Zamiast rozdrabniać zasoby, miasto powinno wybrać strategiczny projekt pilotażowy zlokalizowany w obrębie dawnych granic administracyjnych, na przykład obszar łączący Thu Duc City i Di An City wzdłuż linii metra 1.

Obszar ten spełnia wszelkie warunki, by stać się „laboratorium polityki”, w którym można testować i udoskonalać pełen zestaw narzędzi – od przekształcania gruntów i przechwytywania wartości gruntów po politykę mieszkaniową sprzyjającą włączeniu społecznemu.

Powrót do tematu

NGUYEN THANH HUNG

Source: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm