Ho Chi Minh City wykorzystuje TOD do przebudowy przestrzeni supermiejskiej

TOD - Ảnh 1. — System metra otwiera nowe przestrzenie dla gospodarki Ho Chi Minh City - Zdjęcie: QUANG DINH

Fuzja Ho Chi Minh City, Binh Duong i Ba Ria-Vung Tau nie jest jedynie zmianą na mapie administracyjnej.

Współdziałanie centrum usług finansowych, stolicy przemysłowej i międzynarodowego portu morskiego stwarza nadzieję na stworzenie jednolitego ośrodka wzrostu gospodarczego o wyjątkowej konkurencyjności.

Pomieszczenia do realizacji TOD

Jednocześnie presja na infrastrukturę, mieszkalnictwo i usługi publiczne rośnie wykładniczo, co wymaga lepszej wizji planowania i ram instytucjonalnych. W przeciwnym razie megamiasto Ho Chi Minh City ryzykuje przekształcenie się w gigantyczny, niekontrolowany byt. W tym czasie stare problemy nie tylko nie zostaną rozwiązane, ale wręcz staną się poważniejsze.

W tym kontekście model rozwoju miast zorientowany na transport publiczny (TOD) został uznany za podstawę tej przebudowy. Decyzja o fuzji nieumyślnie sprawiła, że wcześniejsze indywidualne plany stały się nieaktualne, a jednocześnie stworzyła doskonałą okazję do ukształtowania zupełnie nowej miejskiej sieci kolejowej o zasięgu około 1000 km.

To nie tylko suma starych projektów, ale strategia tworzenia przestrzeni, z siecią metra, która jest nie tylko promienista, ale i dalekosiężna, łącząca w istotny sposób obszary międzyregionalne. Projekty takie jak przedłużenie linii metra nr 1 do Binh Duong , linii kolejowej Thu Thiem – Long Thanh czy linii Ho Chi Minh City – Can Gio (która może dotrzeć do Vung Tau) to pierwsze elementy tego szkieletu.

Powyższa sieć transportowa będzie stanowić podstawę do wdrożenia modelu TOD na wyższym poziomie, podobnie jak miało to miejsce w Tokio czy Seulu. Takie podejście sprawi, że każda stacja metra stanie się nie tylko punktem tranzytowym, ale także sercem tętniącego życiem ośrodka miejskiego, samowystarczalnego pod względem usług i miejsc pracy.

System kolejowy staje się narzędziem reorganizacji przestrzeni całego Ho Chi Minh City, promując zrównoważony rozwój i zmniejszając presję na obszar centralny. Aby jednak urzeczywistnić tę wizję, władze miasta muszą usunąć trzy nieodłączne bariery polityczne, które są obecnie bardziej skomplikowane w skali regionalnej.

Przeplanowanie przestrzeni miejskiej

Pierwszym z nich jest problem gruntów . Koncentracja dużych funduszy gruntowych na projekty TOD poprzez tradycyjne administracyjne mechanizmy odzyskiwania należności ujawnia wiele niedociągnięć, takich jak: opóźnienia, wysokie koszty i konflikty społeczne. Wiele krajów z powodzeniem zastosowało skuteczniejsze narzędzie – model „reorganizacji gruntów”.

TOD - Ảnh 2. — Miasto Ho Chi Minh decyduje się na rozwój wysokiej jakości centrów handlowych i usługowych związanych z TOD - Zdjęcie: QUANG DINH

W tym modelu państwo i ludzie współpracują w celu przeplanowania przestrzeni, dzieląc się korzyściami ze wzrostu wartości gruntów po inwestycjach infrastrukturalnych. Ludzie stają się partnerami, a nie podmiotami, których grunty zostaną odzyskane. Chociaż koncepcja ta nie została jednoznacznie zinstytucjonalizowana w ustawie o gruntach z 2024 r., badania i pilotaże są pilną potrzebą, aby przyspieszyć wdrażanie projektów i zminimalizować konflikty.

Po drugie, kluczowe, to kwestia finansowa . Budżet państwa nie jest w stanie udźwignąć kosztów rzędu setek miliardów VND przeznaczonych wyłącznie na sieć infrastruktury transportowej, podczas gdy projekty te generują ogromną wartość dodaną dla okolicznych nieruchomości prywatnych. Bez skutecznego mechanizmu „przechwytywania wartości gruntów” korzyści będą trafiać do grupy właścicieli ziemskich, a budżet będzie musiał pokryć cały koszt inwestycji.

Na szczęście ostatnie przełomy prawne, takie jak rezolucja 98/2023/QH15 i rezolucja 188/2025/QH15, dały miastu Ho Chi Minh ważne narzędzia pilotażowe.

W związku z tym miasto ma prawo przeznaczyć budżet inwestycji publicznych na odszkodowania i przesiedlenia w celu oczyszczenia terenów wokół stacji metra i głównych skrzyżowań, a następnie wystawić te tereny na aukcji w celu przyciągnięcia zasobów społecznych.

Jednocześnie 100% dochodów ze wzrostu wartości gruntów na obszarze TOD zostanie zatrzymane i reinwestowane w miejski system kolejowy. To klucz do stworzenia zrównoważonego cyklu finansowego, zmniejszającego zależność od budżetu państwa.

Trzecim wyzwaniem jest równość społeczna . Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że rewitalizacja miast niemal nieuchronnie prowadzi do zjawiska „gentryfikacji”, ponieważ rosnące ceny nieruchomości wypychają społeczności o niskich dochodach z ich tradycyjnych domów.

W skali megamiast ryzyko to może prowadzić do głębokiej segregacji przestrzennej. Aby zapobiec takiemu scenariuszowi, polityka mieszkaniowa sprzyjająca włączeniu społecznemu musi być integralną częścią każdego projektu TOD.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku i jej rozporządzenia wykonawcze stworzyły elastyczne ramy prawne, dające władzom lokalnym możliwość nakłaniania projektów rozwoju miast do wnoszenia znacznych wkładów do funduszu budownictwa socjalnego, poprzez przydział gruntów, zamianę gruntów lub wpłatę pieniędzy. Konsekwentne i energiczne wdrażanie tej zasady zapewni sprawiedliwy podział korzyści z rozwoju, a nie ich koncentrację w rękach jednej grupy beneficjentów.

Aby przekształcić tę historyczną szansę w formułę odbudowy miasta, Ho Chi Minh musi nadać priorytet budowaniu fundamentów instytucjonalnych – cichemu, ale fundamentalnemu zadaniu. Zamiast rozpraszać zasoby, należy wybrać strategiczny projekt pilotażowy zlokalizowany na dawnej granicy administracyjnej, na przykład obszar łączący miasta Thu Duc i Di An wzdłuż linii metra 1.

Region ten ma doskonałe warunki, aby stać się „laboratorium polityki”, w którym testowane i udoskonalane będą narzędzia z zakresu readmisji gruntów, przechwytywania wartości gruntów i polityki mieszkaniowej sprzyjającej włączeniu społecznemu.

Powrót do tematu

NGUYEN THANH HUNG

Source: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm