Ho Chi Minh City zakazuje podziału i sprzedaży gruntów: Oczekuje się wzrostu cen gruntów, ale mało prawdopodobne jest, aby „podskoczyły”

Dlaczego w Ho Chi Minh City zakazano podziału i sprzedaży ziemi?

Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał właśnie decyzję nr 83/2024, obowiązującą od 21 października, stanowiącą, że inwestorzy projektów deweloperskich i inwestycji mieszkaniowych na całym obszarze nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na rzecz organizacji i osób fizycznych w celu samodzielnego budowania domów. Przepis ten nie obejmuje przypadków, w których inwestorzy mają zamiar przesiedlić się na grunty gmin, miast i dystryktów Ho Chi Minh City.

W związku z tym w Ho Chi Minh City zakazano podziału i sprzedaży działek gruntu w ramach projektów, w których organizacje i osoby prywatne budują własne domy, co dotyczy wszystkich 5 dzielnic: Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi i Can Gio.

Wcześniej Departament Budownictwa Ho Chi Minh City wyjaśnił, że powodem zakazu podziału i sprzedaży działek jest fakt, że miasto opracowuje projekt inwestycji i budowy dzielnic w dzielnicach, czyli miastach podległych Ho Chi Minh City, w latach 2021–2030. Do 2030 roku dzielnice skoncentrują się na inwestowaniu w infrastrukturę, aby osiągnąć cele miejskie i stać się miastami podległymi Ho Chi Minh City.

Aby uniknąć dyskryminacji w projektach budownictwa mieszkaniowego komercyjnego i ujednolicić stosowanie przepisów, inwestorzy w Ho Chi Minh City muszą inwestować w kompletne budownictwo mieszkaniowe zgodnie z przepisami, a następnie przeprowadzić procedury przeniesienia praw do użytkowania gruntów, praw własności nieruchomości i innych aktywów związanych z gruntem na organizacje i osoby fizyczne. Przepis ten stanowi wyjątek dla projektów nieruchomości, których celem jest przesiedlenie gruntów w gminach, miastach i dystryktach, które spełniają warunki określone w przepisach.

Zatem przepis zakazujący podziału i sprzedaży działek na terenie całego miasta ma na celu ujednolicenie zarządzania budownictwem mieszkaniowym w państwie i zwiększenie odpowiedzialności inwestorów, zapewniając synchroniczne inwestowanie w budowę infrastruktury technicznej i społecznej; unikając sytuacji, w których ludzie budują bez zezwolenia, bez pozwoleń lub bez zapewnienia przepisów dotyczących zarządzania architektonicznego. Departament Budownictwa uważa, że ​​zakaz podziału i sprzedaży działek na całym obszarze jest konieczny.

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – stwierdził, że powyższe wyjaśnienie jest niezgodne z przepisami Ustawy o Nieruchomościach z 2023 r. i aktualną sytuacją. Projekt jest nadal projektem. Obecnie 5 dzielnic Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi i Can Gio nadal jest dzielnicami, a nie dzielnicami ani miastami Ho Chi Minh City.

Zgodnie z przepisami Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. oraz Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., te 5 dzielnic nadal znajduje się w sytuacji, w której „na pozostałych obszarach Wojewódzki Komitet Ludowy, w oparciu o warunki lokalne, określi obszary, na których inwestorzy projektów mogą przekazać prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną osobom fizycznym w celu budowy własnych domów”. Ponadto, zapotrzebowanie osób, które chcą uzyskać przeniesienie praw użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach w powyższych 5 dzielnicach w celu budowy własnych domów, jest nadal bardzo duże.

Zasugerował zatem, aby Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh dokonał przeglądu i zmiany przepisów dotyczących podziału działek gruntu przeznaczonych na sprzedaż w gminach, z wyłączeniem miast w 5 dystryktach Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, a nie w przypadku aukcji praw do użytkowania gruntów w celu inwestowania w projekty budownictwa mieszkaniowego.

Podzielając ten pogląd, ekspert ds. nieruchomości Dinh Minh Tuan – dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn – stwierdził, że aby urbanizować się, konieczne jest przyciągnięcie mieszkańców, inwestowanie w dobrą infrastrukturę i zapewnienie atrakcyjnych cen nieruchomości. Aby dzielnice stały się dzielnicami lub miastami pod rządami Ho Chi Minh City, ludzie muszą zdecydować się na zamieszkanie w danym obszarze i zaakceptować przeprowadzkę dalej, aby uzyskać niższe ceny nieruchomości.

Jednakże, gdy podział i sprzedaż działek zostanie zakazana w tych 5 dzielnicach, różnica w cenach nieruchomości w porównaniu z dzielnicami peryferyjnymi nie będzie zbyt duża, co utrudniłoby ludziom podjęcie decyzji o migracji. Dlatego pan Tuan uważa, że ​​cel projektu będzie trudny do osiągnięcia do 2030 roku.

Powyższy ekspert zasugerował, że w tym momencie Ho Chi Minh City powinno rozważyć plany przygotowawcze, ograniczyć podejmowanie decyzji, które wpływają na ceny nieruchomości, a jeśli takowe zaistnieją, opracować plan stopniowego ograniczania ich wpływu. Jednocześnie, jeśli Ho Chi Minh City wprowadzi zakaz podziału i sprzedaży gruntów, może to zrobić w niektórych silnie zurbanizowanych obszarach, takich jak centra miast. Odległe obszary o małej gęstości zaludnienia nie powinny się spieszyć.

W Ho Chi Minh City obowiązuje zakaz podziału i sprzedaży działek na całym obszarze, w tym na 5 obszarach podmiejskich (ilustracja: Nam Anh).

Prognozuje się, że ceny gruntów i gruntów pod zabudowę mieszkaniową gwałtownie wzrosną, ale jest mało prawdopodobne, aby nastąpił „gorączkowy” wzrost

Eksperci obawiają się, że rozporządzenie zakazujące podziału i sprzedaży gruntów w Ho Chi Minh City może mieć znaczący wpływ na rynek, ponieważ jednocześnie publikowany jest nowy cennik gruntów. Ceny gruntów mieszkaniowych i gruntów przeznaczonych pod podział gwałtownie wzrosną. Jednocześnie mogą wzrosnąć ceny odszkodowań i opłat za oczyszczenie terenu pod projekty infrastrukturalne.

Pan Dinh Minh Tuan powiedział, że zakaz podziału i sprzedaży ziemi sprawi, że i tak już ograniczona podaż ziemi w Ho Chi Minh City stanie się jeszcze mniejsza, a możliwości przeprowadzki na przedmieścia zostaną ograniczone.

Powiedział, że osoby chcące przekształcić grunty pod zabudowę mieszkaniową będą musiały wydać więcej pieniędzy ze względu na wpływ nowego cennika gruntów, co utrudni ich przekształcenie. Ograniczenia w zakresie podziału i sprzedaży gruntów spowodują wzrost cen gruntów i gruntów mieszkaniowych w najbliższym czasie. Wzrost cen rynkowych spowoduje odwrotną korektę rocznego cennika gruntów, wpływając na koszt oczyszczenia terenu pod publiczne projekty infrastrukturalne, zwiększając tym samym szacowany koszt.

Ponadto, przepisy te nakładają na małe jednostki deweloperskie obowiązek posiadania wystarczających mocy przerobowych, aby móc: budować domy, realizować projekty budowlane, posiadać media do sprzedaży produktów. Rosnące koszty nakładów utrudniają im sprzedaż tanich produktów. Wyższe ceny, ograniczające nabywców, mogą prowadzić do powstawania „widmowych” obszarów miejskich.

Ogólnie rzecz biorąc, uważa, że ​​przepisy zakazujące podziału i sprzedaży gruntów pomogą zmniejszyć ryzyko prawne dla nabywców domów. Jednak obecnie przepisy te mogą nie być adekwatne do rzeczywistości, ponieważ rynek właśnie przechodzi trudny okres. Ludzie są mniej zainteresowani gruntami, co powoduje stagnację na rynku. Wdrożenie tych przepisów może utrudnić osiągnięcie celu, jakim jest depopulacja centrum i urbanizacja obrzeży Ho Chi Minh.

Jednakże, popierając słuszność decyzji Ho Chi Minh City, pan Vo Hong Thang – zastępca dyrektora generalnego DKRA Group – powiedział, że zakaz podziału gruntów pomoże miastu rozwiązać wiele problemów. Jeśli inwestorzy będą mogli dzielić i sprzedawać grunty bez ograniczeń, może to zrujnować planowanie przestrzenne. Zwłaszcza gdy miasto realizuje duże projekty planistyczne, wymagające kilkuset hektarów, ale jest zmuszone do podziału gruntów.

Według pana Thanga, grunty rolne są przeznaczone głównie dla inwestorów, którzy kupują je i odsprzedają z zyskiem. Prawdziwych nabywców jest bardzo niewielu. W związku z tym, grunty dzielone nie są często użytkowane, a poziom urbanizacji jest niski, co powoduje marnotrawstwo zasobów.

Przyznał również, że zakaz podziału i sprzedaży działek może potencjalnie podnieść ceny działek i działek budowlanych w kontekście ograniczonej podaży. Jednak obecny rynek gruntów na południu charakteryzuje się niską płynnością, a stan stosuje odpowiednie zasady zarządzania, więc jest mało prawdopodobne, aby doszło do „gorączki ziemi”.

Inwestorzy mogą poszukiwać odpowiednich produktów na innych podmiejskich rynkach Ho Chi Minh City, takich jak Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Prawdziwi nabywcy mogą liczyć na wiele dobrych opcji, takich jak dostępne produkty wtórne: grunty, istniejące domy szeregowe na dostępnych obszarach mieszkalnych, a także produkty mieszkaniowe – dodał.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm