Dlaczego wietnamski rynek nieruchomości jest powolny, a mimo to wciąż atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów?

[reklama_1]

Oczekiwanie na zatwierdzenie kluczowych ram prawnych dla rynku.

Według oceny Savills, jednym z czynników, które przyczyniają się do utrzymania wysokiej atrakcyjności Wietnamu dla zagranicznych inwestorów, jest jego duża, ponad 100-milionowa populacja. W samych Ho Chi Minh i Hanoi mieszka ponad 10 milionów ludzi. To przekłada się na stosunkowo duży popyt na mieszkania i powierzchnie biurowe w tych dwóch miastach.

Ponadto zaangażowanie rządu wietnamskiego w przyciąganie bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) i wspieranie parków przemysłowych sprawiło, że rynek wietnamski stał się atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów.

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor ds. badań i doradztwa w Savills Hanoi, oceniła: Na podstawie doświadczeń we współpracy z zagranicznymi inwestorami jej poglądy na temat wietnamskiego rynku nieruchomości można podzielić na dwa główne kierunki.

Dlaczego wietnamski rynek nieruchomości jest spokojny, ale wciąż atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów? (Rysunek 1) — Wietnamski rynek nieruchomości pozostaje bardzo atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów z kilku powodów. (Zdjęcie: LD)

Po pierwsze, istnieją inwestycje na poziomie projektów i przedsiębiorstw. Z perspektywy przedsiębiorstw inwestorzy koncentrują się na notowanych na giełdzie spółkach z branży nieruchomości. Pomimo pewnych długotrwałych wyzwań na rynku wietnamskim, takich jak procedury prawne, Wietnam nadal przyciąga zagranicznych inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i stabilnemu systemowi politycznemu .

Pomimo skromnego PKB, wysokie tempo wzrostu gospodarczego Wietnamu w ostatnich latach przyciągnęło uwagę inwestorów, zwłaszcza w trudnych okresach. Jednak złożoność przepisów dotyczących własności nieruchomości mieszkalnych w Wietnamie nadal ogranicza udział zagranicznych inwestorów indywidualnych w segmencie nieruchomości średniej i wysokiej klasy.

Grunty w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi, wydają się być na wyczerpaniu. Jednak rząd ostatnio zwiększył inwestycje publiczne w projekty miejskie i infrastrukturalne w miastach satelickich otaczających Ho Chi Minh i Hanoi.

W rezultacie inwestorzy krajowi mogli uczestniczyć w projektach na większą skalę niż dotychczas. Inwestorzy posiadający duże banki ziemi w miastach satelickich są gotowi do rozwoju, szczególnie w 2024 roku, korzystając z korzystnej polityki pieniężnej, przystępnych stóp procentowych i możliwości ekspansji w branży nieruchomości.

„Inwestorzy czekają obecnie na bardziej sprzyjające ramy prawne, które będą sprzyjać rozwojowi i dostarczaniu produktów odpowiadających potrzebom społecznym” – podkreśliła pani Hang.

Na rynku widoczne są pozytywne trendy.

Według pani Hang rynek nieruchomości wkracza w nowy cykl rozwoju. Patrząc wstecz na koniec 2023 roku, rynek generalnie wykazuje pozytywne zmiany, ale wciąż istnieją wyzwania.

Od początku 2023 roku rząd aktywnie i nieprzerwanie interweniował w celu rozwiązania przeszkód i trudności rynkowych. Przykładami takich działań są: dekret nr 08/2023/ND-CP, uchwała nr 33/NQ-CP, decyzja nr 338/QD-TTg, dekret nr 10/2023/ND-CP, okólnik nr 02/2023/TT-NHNN, komunikat urzędowy nr 1376/CD-TTg, komunikat urzędowy nr 965/CD-TTg itp.

Jednocześnie, w listopadzie 2023 roku, Zgromadzenie Narodowe uchwaliło ustawę o nieruchomościach na rok 2023 oraz ustawę o budownictwie mieszkaniowym na rok 2023. Projekt nowelizacji ustawy o gruntach na rok 2023 to ważny projekt legislacyjny, który wymaga starannego rozważenia i kontroli jakości przed jego uchwaleniem w najbliższej przyszłości. Liczba nowych projektów i podaż nowych nieruchomości poprawiła się, ale nieznacznie; ograniczona podaż utrzymuje się.

W drugiej połowie 2023 r. na rynku zaobserwowano poprawę płynności w kilku projektach mieszkaniowych, które łączyły w sobie wiele pozytywnych czynników, takich jak renomowani deweloperzy, produkty odpowiadające swojemu poziomowi jakości przy rozsądnych rozmiarach, oczekiwana dobra jakość odbioru, dobra lokalizacja, gwarantowany stan prawny, kompletne i wygodne udogodnienia oraz atrakcyjne zasady sprzedaży, w tym wydłużone harmonogramy płatności i wsparcie stóp procentowych… Jednak liczba takich projektów mieszkaniowych nie była duża.

Wysokie ceny nieruchomości również wpływają na płynność finansową. Co więcej, obawy prawne dotyczące braku ukończenia projektów nawet po wywiązaniu się klientów ze swoich zobowiązań również wpływają na wolumen transakcji.

„W ciągu ostatniego roku firmy z branży nieruchomości drastycznie restrukturyzowały swoje portfele projektów, udoskonalając rozwiązania problemów z przepływami pieniężnymi i łagodząc ogromną presję konsolidacji rynku. Ten proces restrukturyzacji zazwyczaj nie jest szybki i nadal wymaga czasu na wdrożenie” – powiedziała pani Hang.

Wkraczając w rok 2024, rynek wciąż stoi przed wieloma wyzwaniami, które należy rozwiązać, aby nastąpiło wyraźne ożywienie. W 2024 roku nowelizacja ustawy o gruntach, jeśli zostanie uchwalona, nada rynkowi znaczący impuls, podobnie jak ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku oraz ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, które wejdą w życie z początkiem 2024 roku.

Wiele wcześniej oczekiwanych pytań znajdzie w tym roku jasne odpowiedzi. Podaż będzie stopniowo się poprawiać. Zwiększone inwestycje w infrastrukturę i silne perspektywy wzrostu gospodarczego będą stymulować popyt na nieruchomości we wszystkich segmentach.

Konieczne jest jednak skuteczne rozwiązanie problemu braku równowagi między podażą a popytem, oferując bardziej przystępne cenowo produkty i zróżnicowane modele biznesowe, aby sprostać szerokiemu spektrum potrzeb. Co więcej, obniżenie cen produktów jest obecnie trudne, ale jeśli uda się to osiągnąć, przyciągnie to większą liczbę nabywców. Rząd wdraża wiele niezbędnych działań w celu pobudzenia rynku.

„Deweloperzy również muszą teraz zrobić to samo, wdrażając różne środki, aby zmniejszyć swoją zależność od finansowania bankowego poprzez pozyskiwanie środków z innych kanałów, takich jak partnerstwa inwestycyjne, restrukturyzacja portfela i wydłużanie harmonogramów płatności, aby zmniejszyć presję finansową na kupujących, co zachęci ich do podejmowania decyzji inwestycyjnych i pozwoli im osiągać dobre wyniki na wszystkich etapach” – dodała pani Hang.

Źródło