10 soluções para remover obstáculos e promover a recuperação imobiliária

O mercado imobiliário atingiu o fundo do poço.

Em nome das empresas imobiliárias, agradecemos ao Jornal.   Trabalhadores   A organização do seminário "Remoção de obstáculos legais para o mercado imobiliário" nesta fase é muito oportuna, pois as questões precisam ser drasticamente resolvidas e incluídas na Lei que está sendo preparada para aprovação.

Todos os líderes, agências de pesquisa e comunidades empresariais entendem claramente que os problemas jurídicos são muito importantes no mercado imobiliário. Informamos ao Governo que a maior dificuldade é jurídica, representando 70% dos problemas dos projetos.

Existem três níveis de problemas. O maior problema é que algumas regulamentações carecem de consistência, são contraditórias e conflitantes com a lei. Algumas regulamentações em documentos de subleis relacionados a terrenos no setor imobiliário também são problemáticas. Em particular, há problemas na aplicação da lei por funcionários públicos de departamentos e filiais. Com o mesmo documento, algumas localidades resolveram o problema relativamente bem, enquanto outras não conseguiram, causando congestionamento para projetos locais.

O segundo maior problema é o acesso ao capital. Além do capital próprio, as empresas imobiliárias têm contado com quatro outras fontes de capital nos últimos tempos. A primeira é o capital do mercado de ações. Atualmente, existem mais de 1.600 empresas listadas, das quais apenas mais de 169 são empresas relacionadas ao setor imobiliário. Esse número é muito pequeno, insuficiente para explorar capital no mercado de ações.

Em segundo lugar, está o capital proveniente de títulos, mas está bloqueado desde o terceiro trimestre de 2022. Até agora, o mercado de títulos continua estagnado, apesar da Resolução 08 para ajustes.

O terceiro grande problema é o crédito dos bancos comerciais. Trata-se de uma fonte de capital semente, atuando como uma "parteira", um grande apoio às empresas, mas que não tem sido explorado.

O restante é capital de clientes e parceiros, mas quando os problemas iniciais não são resolvidos, esses problemas também são bloqueados. Especialmente o capital de parceiros e o capital estrangeiro (IED) forçam as empresas nacionais a "vender" projetos a preços baixos ou a oferecer grandes descontos para investimentos. Em suma, elas são como "pesadas" esperando para "caçar" projetos "mortos". Isso é uma enorme desvantagem para as empresas nacionais.

Atualmente, o segmento mais favorável é provavelmente o imobiliário industrial. A pandemia de 3 anos não afetou muito este setor, o que também cria condições para o fomento de outros setores.

Em relação ao mercado, acho que deveríamos usar o termo "zona de fundo" agora. Muitas pessoas pensam que o fundo do mercado será em algum momento entre abril e maio deste ano. Mas, com base em dados do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, acredito que a zona de fundo seja a partir do primeiro trimestre de 2023, quando o crescimento do setor imobiliário foi negativo em 16,1%, mas melhorou gradualmente a partir daí.

No final do segundo trimestre de 2023, o crescimento ainda era negativo, acima de 11%. Mas, a partir do terceiro trimestre, passou a ser negativo apenas em mais de 8%.

Em relação aos problemas jurídicos, existem atualmente três questões: regulamentações legais; regulamentações sub-legais, como decretos e circulares; e decisões provinciais. Esses problemas causam dificuldades para autoridades e servidores públicos no manuseio de documentos relacionados ao setor imobiliário, como medo de responsabilidade, fuga de responsabilidade e relutância em fazer sugestões.

A promulgação de regulamentos pelo Governo Central sobre a proteção dos direitos dos funcionários que ousam pensar e agir contribuirá para revitalizar o espírito dos servidores públicos. Além disso, a Resolução 18 do 13º Comitê Central do Partido, intitulada "Continuar a inovar e aperfeiçoar instituições e políticas, melhorando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra, criando um impulso para transformar nosso país em um país desenvolvido com alta renda", enfatizou a necessidade de alterar a Lei de Terras de 2013 e as leis relacionadas para garantir consistência e unidade.

Na minha opinião, a Lei de Terras (alterada), atualmente em análise e preparação para aprovação pela Assembleia Nacional, com mais de 200 páginas, é uma obra enorme, mas lendo o rascunho mais recente, ainda há alguns problemas, incluindo a questão do acesso à terra para empresas estipulada no Artigo 128.

Assim, o projeto estipula duas opções: as empresas aceitam apenas a transferência de terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos para a construção de projetos habitacionais comerciais. Como, então, pode haver terrenos para a construção de grandes projetos habitacionais comerciais em áreas urbanas de grande porte? No centro da Cidade de Ho Chi Minh, se for um terreno residencial, o maior tem apenas alguns milhares de metros quadrados.

No caso de comprar 10 hectares de terras agrícolas ou 2 hectares de terras industriais, ainda é impossível realizar o projeto porque não há terrenos residenciais. Na minha opinião, isso não é razoável e precisa ser ajustado adequadamente para facilitar o desenvolvimento de projetos comerciais.

Além disso, espero também que haja regulamentações adequadas para facilitar o desenvolvimento de moradias sociais, moradias para trabalhadores e a reforma e reconstrução de prédios antigos. Espero que a Lei de Terras revisada seja considerada e aprovada no momento oportuno.

Além disso, é muito importante alterar leis relacionadas, como a Lei da Habitação (alterada), a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) para garantir consistência e consistência com a Lei de Terras, juntamente com a Lei das Instituições de Crédito e a Lei do Leilão de Imóveis.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm