10 soluções para remover obstáculos e promover a recuperação do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário atingiu o seu ponto mais baixo.

Em nome das empresas do setor imobiliário, agradecemos ao jornal.   Trabalhadores   Organizar o seminário "Removendo obstáculos legais para o setor imobiliário" nesta fase é muito oportuno, visto que as questões precisam ser resolvidas de forma drástica e incluídas na lei que está sendo preparada para aprovação.

Todos os líderes, agências de pesquisa e comunidades empresariais compreendem claramente que os problemas jurídicos são muito importantes no mercado imobiliário. Já informamos ao Governo que a maior dificuldade é de natureza jurídica, representando 70% dos problemas dos projetos.

Existem três níveis de problemas. O maior deles é a inconsistência, a contradição e o conflito de algumas normas com a lei. Algumas regulamentações em documentos de legislação complementar relacionados a terrenos no setor imobiliário também são problemáticas. Em particular, há problemas na aplicação da lei por parte dos servidores públicos de departamentos e órgãos. Com o mesmo documento, algumas localidades conseguiram resolver o problema de forma relativamente eficaz, enquanto outras não, causando congestionamento em projetos locais.

O segundo maior problema é o acesso a capital. Além do capital próprio, as empresas imobiliárias têm recorrido a outras quatro fontes de capital nos últimos tempos. A primeira é o capital proveniente do mercado de ações; atualmente, existem mais de 1.600 empresas listadas, das quais pouco mais de 169 são empresas do setor imobiliário. Esse número é muito pequeno e insuficiente para aproveitar o capital disponível no mercado de ações.

Em segundo lugar está o capital proveniente de títulos, mas desde o terceiro trimestre de 2022, este encontra-se bloqueado. Até o momento, o mercado de títulos permanece paralisado, apesar da Resolução 08 para ajuste.

O terceiro grande problema é o crédito dos bancos comerciais. Esta é uma fonte de capital inicial, atuando como uma "parteira", um grande apoio para as empresas, mas que não tem sido explorada.

O restante provém de capital de clientes e parceiros, mas quando os problemas iniciais não são resolvidos, esses problemas também ficam bloqueados. Especialmente o capital de parceiros e o capital estrangeiro (IED) forçam as empresas nacionais a "vender" projetos a preços baixos ou a conceder grandes descontos para investir. Em outras palavras, são como um obstáculo que fica "à caça" de projetos "mortos". Isso representa uma enorme desvantagem para as empresas nacionais.

Atualmente, o segmento mais favorável é provavelmente o de imóveis industriais. A pandemia de três anos não afetou muito esse setor, o que também cria condições para impulsionar outros setores.

Em relação ao mercado, acho que deveríamos usar o termo "zona de fundo" agora. Muitas pessoas pensam que o fundo do mercado será atingido em algum momento entre abril e maio deste ano. Mas, com base nos dados do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, acredito que a zona de fundo se inicia no primeiro trimestre de 2023, quando o crescimento do setor imobiliário foi negativo em 16,1%, mas começará a melhorar gradualmente a partir de então.

Ao final do segundo trimestre de 2023, o crescimento ainda era negativo, acima de 11%. Mas a partir do terceiro trimestre, passou a ser negativo, acima de 8%.

Em relação aos problemas legais, existem atualmente três questões: regulamentações legais; regulamentações complementares, como decretos e circulares; e decisões provinciais. Esses problemas causam dificuldades para funcionários e servidores públicos no manuseio de documentos relacionados ao setor imobiliário, como o medo de assumir responsabilidades, a evasão de responsabilidades e a relutância em apresentar sugestões.

A publicação de regulamentos pelo Governo Central sobre a proteção dos direitos dos funcionários que ousam pensar e agir contribuirá para revitalizar o espírito dos servidores públicos. Além disso, a Resolução 18 do 13º Comitê Central do Partido, sobre "Continuar a inovar e aperfeiçoar instituições e políticas, melhorar a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra, criando impulso para transformar nosso país em uma nação desenvolvida com alta renda", enfatizou a necessidade de emendar a Lei de Terras de 2013 e leis correlatas para garantir consistência e unidade.

Na minha opinião, a Lei de Terras (alterada), atualmente em análise e preparação para aprovação pela Assembleia Nacional, com mais de 200 páginas, é um trabalho imenso, mas, ao ler a versão mais recente, ainda existem alguns problemas, incluindo a questão do acesso à terra para empresas, estipulada no Artigo 128.

Assim, a proposta estipula duas opções: as empresas aceitam apenas a transferência de terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros tipos de terrenos para a realização de projetos habitacionais comerciais. Então, como pode haver terrenos disponíveis para grandes projetos habitacionais comerciais e áreas urbanas de grande escala? No centro da cidade de Ho Chi Minh, se forem terrenos residenciais, os maiores têm apenas alguns milhares de metros quadrados.

Mesmo comprando 10 hectares de terra agrícola ou 2 hectares de terreno industrial, ainda assim é impossível realizar o projeto, pois não há área residencial disponível. Na minha opinião, isso é injusto e precisa ser ajustado adequadamente para facilitar o desenvolvimento de projetos comerciais.

Além disso, espero que haja regulamentações adequadas para facilitar o desenvolvimento de habitações sociais, moradias para trabalhadores e a renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos. Espero que a Lei de Terras revisada seja considerada e aprovada no momento oportuno.

Além disso, é muito importante alterar leis correlatas, como a Lei da Habitação (alterada), a Lei dos Negócios Imobiliários (alterada) para garantir consistência e coerência com a Lei de Terras, juntamente com a Lei das Instituições de Crédito e a Lei do Leilão de Imóveis.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm