10 soluções para remover obstáculos e impulsionar a recuperação do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário já passou do seu ponto mais baixo.

Em nome das empresas do setor imobiliário, gostaríamos de agradecer ao jornal.   Trabalhadores   A organização do seminário "Removendo Obstáculos Legais para o Mercado Imobiliário" neste momento é muito oportuna, visto que estão sendo preparadas para aprovação questões que exigem ação decisiva e inclusão na legislação.

Todos os líderes, instituições de pesquisa e a comunidade empresarial estão bem cientes dos significativos obstáculos legais no mercado imobiliário. Já informamos ao Governo que a maior dificuldade é de natureza jurídica, representando até 70% dos entraves enfrentados pelos projetos.

Existem três níveis de obstáculos. O maior obstáculo é a falta de consistência, as contradições e os conflitos em algumas regulamentações. Algumas regulamentações em documentos sublegais relacionados a terras e imóveis também apresentam problemas. Particularmente, há dificuldades na aplicação da lei por funcionários e servidores públicos em diversos departamentos e agências. O mesmo documento pode ser resolvido de forma relativamente eficiente em algumas localidades, enquanto em outras não, causando entraves para projetos locais.

O segundo grande obstáculo é o acesso ao capital. Além do capital próprio, as empresas imobiliárias têm dependido de outras quatro fontes de financiamento nos últimos tempos. Em primeiro lugar, o capital do mercado de ações; atualmente, existem mais de 1.600 empresas listadas, das quais apenas pouco mais de 169 estão relacionadas ao setor imobiliário. Esse número é muito pequeno e insuficiente para aproveitar plenamente o capital do mercado de ações.

Em segundo lugar, embora o capital proveniente de títulos esteja estagnado desde o terceiro trimestre de 2022, o mercado de títulos continua problemático apesar da Resolução 08, que visa a sua regulamentação.

O terceiro grande obstáculo, e igualmente importante, é o acesso ao crédito dos bancos comerciais. Este é o capital inicial, que funciona como uma espécie de "parteira" e oferece um apoio significativo às empresas, mas ainda não foi totalmente explorado.

O capital restante provém de clientes e parceiros, mas se os obstáculos iniciais não forem resolvidos, estes também se tornam intransponíveis. Em particular, o capital de parceiros e o investimento direto estrangeiro (IDE) pressionam as empresas nacionais a "venderem" projetos a preços baixos ou a exigirem grandes descontos antes de concordarem em investir. Simplificando, agem como abutres à espreita, prontos para "caçar" projetos fracassados. Esta é uma desvantagem significativa para as empresas nacionais.

Atualmente, o segmento mais favorável é provavelmente o de imóveis industriais. Os três anos de pandemia não impactaram significativamente esse setor, o que também criou condições favoráveis ​​para o crescimento de outros setores.

Em relação ao mercado, acredito que agora devemos usar o termo "atingir o fundo do poço". Muitas pessoas acreditam que o mercado atingiu seu ponto mais baixo em algum momento entre abril e maio deste ano. No entanto, com base em dados do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, acredito que o ponto mais baixo ocorreu no primeiro trimestre de 2023, quando o setor imobiliário apresentou um crescimento negativo de 16,1%, mas vem se recuperando gradualmente desde então.

Ao final do segundo trimestre de 2023, o crescimento ainda era negativo em mais de 11%. Mas, a partir do terceiro trimestre, diminuiu para pouco mais de 8%.

Em relação aos obstáculos legais, existem atualmente três questões principais: regulamentações legais; regulamentações abaixo da lei, como decretos e circulares; e decisões em nível provincial. Esses obstáculos criam dificuldades para funcionários e servidores públicos no tratamento de processos relacionados a imóveis, levando ao receio de responsabilidade, à transferência de responsabilidades e à relutância em apresentar propostas.

A publicação de regulamentos pelo Comitê Central, que protegem os direitos dos funcionários que ousam pensar e agir, contribuirá para revitalizar o espírito dos servidores públicos. Além disso, a Resolução nº 18 do 13º Comitê Central do Partido Comunista do Vietnã, sobre "Continuar a inovar e aprimorar as instituições e políticas, aumentar a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra e criar impulso para tornar nosso país um país desenvolvido de alta renda", enfatizou a necessidade de emendar a Lei de Terras de 2013 e leis correlatas para garantir consistência e uniformidade.

Na minha opinião, a atual Lei de Terras (alterada), que a Assembleia Nacional está analisando e preparando para aprovar, é um projeto gigantesco com mais de 200 páginas. No entanto, ao ler a versão mais recente, ainda encontro alguns pontos problemáticos, incluindo a questão do acesso à terra para empresas, conforme estipulado no Artigo 128.

Assim, o projeto de regulamentação propõe duas opções: as empresas só podem desenvolver projetos de habitação comercial se adquirirem terrenos residenciais por meio de transferência, ou se adquirirem terrenos residenciais e de outros tipos. Então, como pode haver terrenos disponíveis para projetos de habitação comercial em larga escala ou para grandes áreas urbanas? No centro da cidade de Ho Chi Minh, mesmo os terrenos residenciais normalmente cobrem apenas alguns milhares de metros quadrados, no máximo.

Mesmo que alguém adquira um terreno agrícola de 10 hectares ou um terreno industrial de 2 hectares, não poderá prosseguir com um projeto porque não há terrenos residenciais disponíveis. Na minha opinião, isso é injusto e precisa ser ajustado para facilitar o desenvolvimento de projetos comerciais.

Além disso, espero também que sejam criadas regulamentações adequadas para facilitar o desenvolvimento de habitações sociais, habitações para trabalhadores e a renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos. Espero que a Lei de Terras alterada seja analisada e aprovada em momento oportuno.

Além disso, é crucial garantir a consistência e a uniformidade com a Lei de Terras, bem como com a Lei das Instituições de Crédito e a Lei do Leilão de Ativos, em leis relevantes como a Lei da Habitação (alterada) e a Lei do Negócio Imobiliário (alterada).

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm