3 grandes problemas do mercado imobiliário
Na tarde de 3 de agosto, o primeiro-ministro Pham Minh Chinh presidiu uma conferência online para avaliar os resultados da implementação da Resolução nº 33/NQ-CP, de 11 de março, do Governo, e propor soluções para remover as dificuldades e os obstáculos do mercado imobiliário.
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| O Sr. Le Tu Minh, Presidente da IMG Investment Joint Stock Company, discursou na conferência. (Fonte: VGP) |
Em seu discurso na conferência, o Sr. Le Tu Minh, Presidente da IMG Investment Joint Stock Company, afirmou que a essência da solução das dificuldades para o mercado imobiliário, que preocupa o Governo , reside em três questões.
A primeira é combater a especulação imobiliária.
Segundo ele, atualmente, a especulação imobiliária e a manipulação do mercado imobiliário estão afetando a economia vietnamita. As pessoas compram terrenos esperando a oportunidade de valorização, fazendo com que parte da força produtiva fique ociosa e improdutiva, o que representa um enorme desperdício.
A experiência de outros países é usar impostos para regular a especulação. Ele deu o exemplo de uma empresa que atualmente tem um projeto na Austrália, que precisa pagar 2% de imposto sobre a propriedade anualmente. O valor do terreno é avaliado de forma independente pela autoridade tributária a cada ano.
Todos os anos, esta unidade tem que pagar um imposto territorial de 700.000 a 800.000 dólares americanos quando o projeto não é implementado. Este ano, o governo local decidiu aumentar essa taxa para 4%.
"Se o Vietnã implementar essa política, apenas aqueles que realmente executam projetos se arriscarão a possuir terras e, ao possuírem terras, deverão executar projetos muito rapidamente. Essa medida não só impede a especulação imobiliária, como também ajuda o Ministério das Finanças a ter uma importante fonte de receita", afirmou o Sr. Minh.
Representantes do setor empresarial recomendaram que o Comitê de Redação da Lei de Terras complementasse e aplicasse uma alíquota anual de imposto sobre a propriedade de 2% e que aplicasse um imposto progressivo quando os terrenos não fossem utilizados para fins comerciais ou não gerassem lucro, como já acontece em outros países.
O segundo ponto é a política de gestão das taxas de juros do Banco Central. Ele acredita que é hora de reduzir a taxa de juros de médio prazo para menos de 10% ao ano, especificamente em torno de 8,5% ao ano, mais ou menos, como há dois anos, porque com taxas de juros de médio prazo acima de 10%, nenhuma economia é saudável.
Essa taxa de juros em outros países é de 3 a 5% ao ano. No Vietnã, há 5 ou 6 meses, a taxa de juros era de cerca de 12 a 14% ao ano. As empresas não querem tomar empréstimos, não se atrevem a fazê-lo, e os clientes estão perdendo a confiança no mercado imobiliário, investindo seu dinheiro em outras áreas.
Ele também propôs que fossem tomadas medidas para impedir ou limitar a participação de empresas imobiliárias no setor bancário e vice-versa. Isso porque as empresas que atuam em ambos os setores mobilizam capital social principalmente para seus próprios negócios e têm pouco impacto na sociedade, chegando até a criar magnatas que monopolizam a economia.
Em terceiro lugar , é preciso remover os obstáculos legais e lidar com os procedimentos administrativos.
A maior dificuldade para as empresas imobiliárias hoje em dia é a questão jurídica, não a bancária. Há uma sobreposição nas questões legais, o mesmo assunto, a mesma regulamentação, mas muitas interpretações, o nível de fiscalização não é implementado e não se atreve a fazê-lo, principalmente em nível local.
Portanto, ele recomendou a conclusão rápida do sistema legal para que os funcionários possam trabalhar com tranquilidade. Deveria haver um decreto claro sobre a descentralização do poder e da responsabilidade em todos os níveis, que estipulasse claramente: o conteúdo a ser concluído, o prazo de conclusão e a responsabilidade em caso de descumprimento do prazo.
Os líderes da empresa também propuseram que o Ministério do Planejamento e Investimento permita que as empresas vietnamitas apliquem o Artigo 44.3 da Lei de Investimentos e o Artigo 126 da Lei de Terras, estendendo o prazo de arrendamento de terras ou permitindo que as empresas paguem aluguel de terras por 70 anos, para que os parques industriais tenham prazo suficiente e sejam atrativos para os locatários de terras. Isso está de acordo com a lei e aumenta a receita local.
As moradias e os terrenos estão ambos com desconto.
O relatório do mercado imobiliário divulgado recentemente pelo Ministério da Construção mostra que, no segundo trimestre, foram realizadas quase 100.000 transações imobiliárias. Destas, o volume de transações do segundo trimestre concentrou-se principalmente no segmento de terrenos, com 67.525 transações concluídas, o que representa cerca de 99,9% em comparação com o primeiro trimestre e cerca de 31,5% em comparação com o mesmo período do ano passado.
As restantes cerca de 30.000 transações foram de apartamentos e casas individuais, representando 75,61% em comparação com o trimestre anterior, o que equivale a cerca de 43,03% em comparação com o mesmo período do ano passado.
Contudo, no segundo trimestre, o segmento imobiliário de casas individuais e terrenos em projetos de interesse para investidores é predominantemente especulativo. Os compradores já não demonstram o mesmo interesse pelos segmentos imobiliários mencionados anteriormente.
Além disso, muitos investidores enfrentam problemas de fluxo de caixa, utilizando alavancagem financeira excessiva, e a construtora deixou de arcar com as taxas de juros dos empréstimos. O mercado apresenta uma queda acentuada na liquidez, levando a um número crescente de transações com o objetivo de reduzir prejuízos.
O preço de venda de moradias e terrenos para empreendimentos em diversas localidades continuou a diminuir entre 2% e 5% no trimestre, em comparação com o trimestre anterior. Além disso, esses imóveis poderão sofrer novos ajustes para valores condizentes com o potencial de investimento e a infraestrutura regional no futuro.
Algumas áreas apresentaram uma queda significativa nos preços de transação, especialmente nos distritos suburbanos e áreas periféricas do bairro, como: distrito de Ha Dong, distrito de Me Linh, Hoai Duc (Hanói); distrito 12, distrito de Binh Chanh, distrito de Nha Be (Cidade de Ho Chi Minh); distrito de Ngu Hanh Son (Da Nang); cidade de Bien Hoa, distrito de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Apelo por investimento em 6 projetos de habitação social
Com base nas necessidades práticas da região, o Comitê Popular da província de Vinh Phuc está convidando investidores a construir 6 projetos de habitação social, totalizando cerca de 8.000 apartamentos e casas geminadas para trabalhadores.
Vinh Phuc é uma província com uma indústria desenvolvida, e a região abriga muitos parques industriais que atraem uma grande concentração de trabalhadores. Portanto, a necessidade de moradia para as famílias desses trabalhadores, em particular, e para as pessoas de baixa renda, em geral, é um problema urgente.
Sabe-se que, de 2014 até o presente, o Conselho Popular e o Comitê Popular da província de Vinh Phuc emitiram diversos mecanismos, políticas e regulamentos sobre gestão e desenvolvimento habitacional para entidades sociais. Em particular, a Decisão nº 159 do Conselho Popular Provincial sobre o apoio a projetos de habitação social para trabalhadores e pessoas de baixa renda na província no período de 2015 a 2020; a Decisão nº 14 do Comitê Popular Provincial sobre os critérios de prioridade para a seleção de entidades elegíveis para alugar e comprar habitação social na província; a Decisão nº 179 sobre o plano de implementação do Programa de Desenvolvimento Habitacional da província de Vinh Phuc até 2020, com uma visão para 2030; a Decisão nº 1247 sobre a promulgação do plano quinquenal de desenvolvimento habitacional, período 2021-2025...
Além de orientar departamentos, filiais e localidades a fortalecer a gestão e atrair investimentos em projetos de desenvolvimento habitacional, a província de Vinh Phuc também prioriza a alocação de capital para esse fim. Somente em 2023, o capital destinado ao desenvolvimento habitacional na província foi de 8,606 bilhões de VND. Desse total, 2,748 bilhões de VND foram destinados à construção de moradias comerciais; 164 bilhões de VND à construção de moradias sociais; e 5,694 bilhões de VND para a construção de moradias por famílias e indivíduos.
O Sr. Nguyen Thanh Ha, Vice-Diretor do Departamento de Construção da província de Vinh Phuc, afirmou que atualmente estão em andamento 5 projetos de habitação social na província, incluindo: o conjunto habitacional de baixa renda Vinaconex Xuan Mai; o conjunto habitacional para trabalhadores e pessoas de baixa renda no bairro de Khai Quang; o conjunto habitacional de edifícios altos para trabalhadores na área de Goc Nu, bairro de Khai Quang (cidade de Vinh Yen); o conjunto habitacional de baixa renda 8T, bairro de Xuan Hoa, cidade de Phuc Yen; e o conjunto habitacional social no bairro de Phuc Thang (cidade de Phuc Yen).
“Os projetos de habitação social acima mencionados investiram e concluíram a construção de 1.623 casas com uma área de 50 a 70 m² por casa, atendendo às necessidades habitacionais de trabalhadores e pessoas de baixa renda de 2015 até o presente. Atualmente, o Comitê Popular da província de Vinh Phuc continua a solicitar investimentos em 6 projetos de habitação social com uma escala de cerca de 8.000 casas e sobrados para trabalhadores. Os procedimentos para a implementação do projeto estão sendo realizados de acordo com as normas”, disse o Sr. Nguyen Thanh Ha.
De acordo com o projeto do Primeiro-Ministro "Investir na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021-2030", a meta da província de Vinh Phuc é concluir 28.300 unidades habitacionais sociais, das quais 8.800 devem ser concluídas no período de 2022-2025 e 19.500 no período de 2026-2030. Trata-se de uma meta ambiciosa, que exige grande esforço e determinação dos departamentos e órgãos competentes para ser alcançada.
Thanh Hoa: Lista de projetos de habitação social com atraso no cronograma
Segundo informações do Departamento de Construção de Thanh Hoa, atualmente existem 18 projetos de habitação social em construção na província, dos quais 12 estão dentro do cronograma, com parte ou a totalidade das unidades já em uso, e 6 estão atrasados.
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| Projeto de habitação social na rua Bao Ngoai. (Fonte: Ministério da Construção) |
Sabe-se que os motivos para o lento progresso são determinados pelas agências funcionais da província de Thanh Hoa, devido à demora na liberação do terreno para o projeto, à lenta implementação do investimento e da construção por parte do investidor na área designada e à falta de rigor na gestão do investimento e da construção dos projetos... Entre os projetos de habitação social com progresso lento em Thanh Hoa, devemos mencionar, em primeiro lugar, o Projeto de Habitação Social AMC I no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa, que está "engavetado" há muitos anos.
Em 24 de setembro de 2014, o Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa emitiu o Documento nº 8870, aprovando o investimento no projeto de desenvolvimento de habitação social da Área de Habitação Social AMC I, no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa.
Assim, o Comitê Popular da província de Thanh Hoa aprovou o investimento da empresa AMC Global Development Joint Stock Company no Projeto Habitacional Social AMC I. O objetivo do investimento e da construção é criar condições para que pessoas de baixa renda na região tenham moradia estável, atendendo às necessidades de cerca de 900 famílias, com um investimento total de quase 527 bilhões de VND, provenientes de capital próprio e outras fontes de capital legalmente mobilizadas.
O projeto foi prorrogado pelo Comitê Popular da província de Thanh Hoa por cerca de 36 meses. Desse total, o período de preparação do investimento foi de 6 meses a partir da data de aprovação do projeto, e o período de implementação do investimento foi de 30 meses, de 6 de agosto de 2020 a 6 de fevereiro de 2023. Após o início oficial da construção em 21 de janeiro de 2021, até o momento, a Área de Habitação Social AMC I apresenta apenas alguns itens inacabados, e o mato cresce descontroladamente dentro do terreno do projeto.
Em seguida, temos o projeto habitacional social Bao Ngoai, no bairro de Dong Huong, cidade de Thanh Hoa, que apresentou uma série de irregularidades, o que fez com que o projeto permanecesse "bloqueado" até o momento. O Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa emitiu o Documento nº 3071, aprovando a política de investimento para este projeto em 2018. A empresa Construction-Commerce Joint Stock Company 379 (localizada em Hanói) é a investidora.
No final de 2022, embora as autoridades competentes ainda não tivessem aprovado e autorizado a ocupação dos apartamentos, muitas famílias que compraram apartamentos no edifício 379 já se mudaram e viviam livremente.
Em 9 de janeiro de 2023, o Comitê Popular da província de Thanh Hoa decidiu aplicar uma multa administrativa de 80 milhões de VND à empresa Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 por colocar o projeto em uso e operação sem um documento que comprovasse os resultados dos testes de prevenção e combate a incêndios.
Após organizar uma inspeção para a aceitação da conclusão do projeto, o Ministério da Construção enviou recentemente um documento ao Comitê Popular da província de Thanh Hoa, afirmando que o referido projeto não atendia às condições para a aceitação dos resultados de conclusão, de acordo com os regulamentos.
Além dos dois projetos de habitação social mencionados acima, outros quatro projetos de habitação social em Thanh Hoa também sofreram o mesmo destino, incluindo: Habitação social no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa, investida pela Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; habitação para trabalhadores no Parque Industrial e Urbano de Hoang Long, bairro de Tao Xuyen, cidade de Thanh Hoa, investida pela Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; empreendimento de habitação social para trabalhadores na área leste do Parque Industrial de Le Mon, cidade de Thanh Hoa, investido pela Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; habitação social no bairro de Quang Thang, cidade de Thanh Hoa, investida pela An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Fonte
![[Foto] O presidente da Assembleia Nacional, Tran Thanh Man, participa da cerimônia de premiação do VinFuture 2025.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F05%2F1764951162416_2628509768338816493-6995-jpg.webp&w=3840&q=75)
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