3 grandes problemas do mercado imobiliário
Na tarde de 3 de agosto, o Primeiro Ministro Pham Minh Chinh presidiu uma conferência online para avaliar os resultados da implementação da Resolução nº 33/NQ-CP de 11 de março do Governo e propor soluções para remover dificuldades e obstáculos para o mercado imobiliário.
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| O Sr. Le Tu Minh, presidente da IMG Investment Joint Stock Company, discursou na conferência. (Fonte: VGP) |
Falando na conferência, o Sr. Le Tu Minh, presidente da IMG Investment Joint Stock Company, disse que a essência da remoção das dificuldades do mercado imobiliário nas quais o Governo está interessado reside em três questões.
A primeira é combater a especulação imobiliária.
Segundo ele, a especulação imobiliária e a manipulação do mercado imobiliário estão afetando a economia vietnamita. As pessoas compram terras esperando a oportunidade de os preços subirem, fazendo com que parte das forças produtivas "dormam" e não sejam eficazes, o que é um enorme desperdício.
A experiência de outros países é usar impostos para regular a especulação. Ele deu o exemplo de uma empresa que atualmente possui um projeto na Austrália, que precisa pagar 2% de imposto sobre a terra todos os anos. O preço do terreno é avaliado de forma independente pela autoridade tributária a cada ano.
Anualmente, esta unidade deve pagar imposto territorial de US$ 700.000 a US$ 800.000 quando o projeto não é implementado. Este ano, o governo local decidiu aumentar essa alíquota para 4%.
"Se o Vietnã implementar essa política, somente aqueles que realmente realizam projetos ousarão possuir terras e, ao possuí-las, deverão executá-las com muita rapidez. Essa medida não só previne a especulação imobiliária, como também ajuda o Ministério das Finanças a ter uma grande fonte de receita", compartilhou o Sr. Minh.
Representantes empresariais propuseram que o Comitê de Redação da Lei de Terras complementasse e aplicasse uma taxa anual de imposto sobre a terra de 2% e aplicasse um imposto progressivo quando os terrenos não fossem transformados em negócios ou não gerassem lucro, como está sendo feito em países estrangeiros.
A segunda é a política de gestão da taxa de juros do Banco do Estado. Ele acredita que é hora de reduzir as taxas de juros de médio prazo para menos de 10% ao ano, especificamente em torno de 8,5% ao ano, mais ou menos, como há dois anos, porque com taxas de juros de médio prazo acima de 10%, nenhuma economia está saudável.
Em outros países, essa taxa de juros é de 3% a 5% ao ano. No Vietnã, a taxa de juros, há 5 a 6 meses, era de cerca de 12% a 14% ao ano. As empresas não querem tomar empréstimos, não se atrevem a tomar, e os clientes perdem a confiança no mercado imobiliário, investindo em outras áreas.
Ele também propôs a adoção de medidas para impedir ou limitar a participação de empresas imobiliárias no setor bancário e vice-versa, pois as empresas que atuam em ambos os setores mobilizam capital social principalmente para seus próprios negócios e têm pouco impacto na sociedade, chegando a criar magnatas que monopolizam a economia.
A terceira é remover obstáculos legais e lidar com procedimentos administrativos.
A maior dificuldade para as empresas imobiliárias hoje são as questões jurídicas, não as bancárias. Há sobreposição jurídica, a mesma questão, a mesma regulamentação, mas muitas interpretações, e o nível de fiscalização não implementa e não ousa implementar, principalmente em nível local.
Por isso, ele recomendou a rápida conclusão do sistema jurídico para que as autoridades possam trabalhar com tranquilidade. Deve haver um decreto claro sobre a descentralização de poderes e responsabilidades em todos os níveis, estipulando claramente: o conteúdo a ser concluído, o prazo para conclusão e a responsabilidade caso o prazo seja excedido.
Os líderes da empresa também propuseram que o Ministério do Planejamento e Investimentos permita que as empresas vietnamitas apliquem o Artigo 44.3 da Lei de Investimentos e o Artigo 126 da Lei de Terras, prorroguem o prazo de arrendamento de terras ou permitam que as empresas paguem aluguel de terras por 70 anos, para que os parques industriais tenham prazo de duração suficiente e sejam atrativos o suficiente para os arrendatários. Isso está em conformidade com a lei e aumenta a receita local.
Moradias e terrenos têm desconto
O relatório do mercado imobiliário divulgado recentemente pelo Ministério da Construção mostra que, no segundo trimestre, houve quase 100.000 transações bem-sucedidas. Desse total, 67.525 transações foram realizadas principalmente no segmento de terrenos, o que representa cerca de 99,9% em relação ao primeiro trimestre e cerca de 31,5% em relação ao mesmo período do ano passado.
As quase 30.000 transações restantes foram bem-sucedidas para apartamentos e casas individuais, representando 75,61% em comparação ao trimestre anterior, o equivalente a cerca de 43,03% em comparação ao mesmo período do ano passado.
No entanto, no segundo trimestre, o segmento imobiliário de casas individuais e terrenos em projetos nos quais os investidores estão interessados é predominantemente especulativo. Os compradores não estão mais interessados nos segmentos imobiliários mencionados como antes.
Além disso, muitos investidores estão enfrentando problemas de fluxo de caixa, usando alavancagem financeira excessiva e a incorporadora parou de sustentar as taxas de juros dos empréstimos. O mercado sofreu uma queda acentuada na liquidez, o que levou ao fortalecimento de muitas transações com caráter de redução de perdas.
O preço de venda de moradias e terrenos para projetos em muitas localidades no trimestre continuou a cair cerca de 2% a 5% em comparação com o trimestre anterior. Além disso, esses imóveis poderão continuar a ser ajustados a valores adequados, compatíveis com o valor do investimento do produto e com a infraestrutura regional nos próximos anos.
Algumas áreas tiveram uma redução significativa nos preços de transação, especialmente em distritos suburbanos e áreas periféricas no trimestre, como: distrito de Ha Dong, distrito de Me Linh, Hoai Duc (Hanói); distrito 12, distrito de Binh Chanh, distrito de Nha Be (HCMC); distrito de Ngu Hanh Son (Da Nang); cidade de Bien Hoa, distrito de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Apelo ao investimento em 6 projetos de habitação social
Com base nas necessidades práticas da área, o Comitê Popular da província de Vinh Phuc está convocando investidores para construir seis projetos de habitação social com uma escala de cerca de 8.000 apartamentos e sobrados para trabalhadores.
Vinh Phuc é uma província com uma indústria desenvolvida. Na área há muitos parques industriais que atraem uma grande concentração de trabalhadores. Por isso, a necessidade de moradia para muitas famílias de trabalhadores, em particular, e pessoas de baixa renda, em geral, é um problema urgente.
Sabe-se que, de 2014 até o presente, o Conselho Popular e o Comitê Popular da província de Vinh Phuc emitiram diversos mecanismos, políticas e regulamentos sobre gestão e desenvolvimento habitacional para sujeitos sociais. Em particular, a Decisão nº 159 do Conselho Popular Provincial sobre o apoio a projetos de habitação social para trabalhadores e pessoas de baixa renda na província no período de 2015 a 2020; a Decisão nº 14 do Comitê Popular Provincial sobre os critérios de prioridade para a seleção de sujeitos elegíveis para alugar e comprar habitação social na província; a Decisão nº 179 sobre o plano de implementação do Programa de Desenvolvimento Habitacional da província de Vinh Phuc até 2020, com uma visão para 2030; e a Decisão nº 1247 sobre a promulgação do plano quinquenal de desenvolvimento habitacional, período de 2021 a 2025...
Além de orientar departamentos, filiais e localidades para fortalecer a gestão e atrair investimentos em projetos de desenvolvimento habitacional, a província de Vinh Phuc também prioriza a alocação de capital para o desenvolvimento habitacional. Somente em 2023, o capital para desenvolvimento habitacional na província é de VND 8,606 bilhões. Desse total, o capital para construção de moradias comerciais é de VND 2,748 bilhões, o capital para construção de moradias sociais é de VND 164 bilhões e o capital para construção própria de famílias e indivíduos é de VND 5,694 bilhões.
O Sr. Nguyen Thanh Ha, vice-diretor do Departamento de Construção da província de Vinh Phuc, disse que, na província de Vinh Phuc, há atualmente cinco projetos de habitação social sendo implementados, incluindo: área de habitação popular Vinaconex Xuan Mai; área de habitação para trabalhadores e pessoas de baixa renda no bairro de Khai Quang; área de habitação social de arranha-céus para trabalhadores na área de Goc Nu, bairro de Khai Quang (cidade de Vinh Yen); área de habitação popular 8T, bairro de Xuan Hoa, cidade de Phuc Yen; área de habitação social no bairro de Phuc Thang (cidade de Phuc Yen).
Os projetos de habitação social acima mencionados investiram e concluíram a construção de 1.623 casas com uma área de 50 a 70 m²/casa, atendendo às necessidades de moradia de trabalhadores e pessoas de baixa renda desde 2015 até o presente. Atualmente, o Comitê Popular da província de Vinh Phuc continua solicitando investimentos em 6 projetos de habitação social com uma escala de cerca de 8.000 casas e sobrados para trabalhadores. Os procedimentos para a implementação do projeto estão sendo realizados de acordo com os regulamentos", disse o Sr. Nguyen Thanh Ha.
De acordo com o projeto do Primeiro-Ministro "Investir na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030", a província de Vinh Phuc tem como meta concluir 28.300 unidades habitacionais sociais, das quais 8.800 unidades devem ser concluídas no período de 2022 a 2025 e 19.500 unidades devem ser concluídas no período de 2026 a 2030. Esta é uma meta ambiciosa, que exige grande esforço e determinação dos departamentos e filiais relevantes para ser concluída.
Thanh Hoa: Lista de projetos de habitação social atrasados
De acordo com informações do Departamento de Construção de Thanh Hoa, atualmente há na província 18 projetos de habitação social que foram investidos e estão em construção, dos quais 12 projetos estão dentro do cronograma, colocaram em uso parte ou todo o projeto e 6 projetos estão atrasados.
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| Projeto de habitação social na rua Bao Ngoai. (Fonte: BXD) |
Sabe-se que a razão para o lento progresso é determinada pelas agências funcionais da província de Thanh Hoa devido à lenta limpeza do local do projeto, à lenta implementação do investimento e da construção pelo investidor para a área de terra atribuída e à capacidade não científica de gerenciar o investimento e a construção para os projetos... Entre os projetos de habitação social de progresso lento em Thanh Hoa, em primeiro lugar, devemos mencionar o Projeto de Habitação Social AMC I no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa, que foi "arquivado" por muitos anos.
Em 24 de setembro de 2014, o Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa emitiu o Documento nº 8870 aprovando o investimento no projeto de desenvolvimento de habitação social da Área de Habitação Social AMC I no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa.
Assim, o Comitê Popular da província de Thanh Hoa aprovou a participação da investidora AMC Global Development Joint Stock Company no Projeto de Habitação Social AMC I. O objetivo do investimento e da construção é criar condições para que a população de baixa renda da região tenha moradia estável, atendendo às necessidades de cerca de 900 famílias, com um investimento total de quase 527 bilhões de VND, provenientes de capital próprio e outras fontes de capital mobilizadas legalmente.
O Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa estendeu o prazo de implementação e o andamento do projeto para 36 meses. Desse total, a fase de preparação do investimento é de 6 meses a partir da data de aprovação do projeto e a fase de implementação do investimento é de 30 meses, de 6 de agosto de 2020 a 6 de fevereiro de 2023. Após o início oficial da construção em 21 de janeiro de 2021, até o momento, a Área de Habitação Social AMC I possui apenas algumas obras inacabadas, e o mato cresce descontroladamente dentro do campus do projeto.
Em seguida, temos o projeto habitacional social Bao Ngoai, no bairro de Dong Huong, na cidade de Thanh Hoa, com uma série de violações, o que fez com que o projeto permanecesse "bloqueado" até o momento. O Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa emitiu o Documento nº 3071 aprovando a política de investimento deste projeto em 2018. A Construction - Trading Joint Stock Company 379 (localizada em Hanói) é a investidora.
No final de 2022, embora as autoridades competentes ainda não tivessem aceitado e permitido a entrada em funcionamento dos apartamentos, muitas famílias que compraram apartamentos no edifício de apartamentos 379 mudaram-se e viveram livremente.
Em 9 de janeiro de 2023, o Comitê Popular da província de Thanh Hoa decidiu multar administrativamente a Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 em 80 milhões de VND por colocar o projeto em uso e operação sem um documento aprovando os resultados da prevenção e combate a incêndios.
Após organizar uma inspeção da aceitação da conclusão do projeto, o Ministério da Construção enviou recentemente um documento ao Comitê Popular da província de Thanh Hoa, declarando que o projeto acima não atendeu às condições para aprovação dos resultados da aceitação da conclusão de acordo com os regulamentos.
Além dos dois projetos de habitação social acima, quatro outros projetos de habitação social em Thanh Hoa também sofreram o mesmo destino, incluindo: Habitação social no bairro de Quang Thanh, cidade de Thanh Hoa, investida pela Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; habitação para trabalhadores no Parque Industrial e Urbano Hoang Long, bairro de Tao Xuyen, cidade de Thanh Hoa, investida pela Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; desenvolvimento de habitação social para trabalhadores na área leste do Parque Industrial Le Mon, cidade de Thanh Hoa, investida pela Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; habitação social no bairro de Quang Thang, cidade de Thanh Hoa, investida pela An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Fonte
![[Foto] Pessoas ansiosamente fizeram fila para receber publicações especiais do Jornal Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
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