Os parques industriais ainda são um "ponto positivo", com vantagens nos preços de aluguel e políticas de desenvolvimento de longo prazo.

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Vantagens de atrair investimentos

De acordo com dados do Escritório Geral de Estatísticas (GSE), em 20 de maio de 2023, havia 962 novos projetos de investimento estrangeiro direto (IED) licenciados, com um capital registrado de US$ 5,26 bilhões, um aumento de 66,4% em relação ao mesmo período do ano passado em termos de número de projetos e um aumento de 27,8% em termos de capital registrado. Dada a relação extremamente próxima entre parques industriais (PI) e IED, o volume de capital que flui para o Vietnã demonstra que o potencial para esse tipo de desenvolvimento ainda é muito grande.

Além disso, muitos parques industriais no Vietnã ainda atraem a atenção de muitas empresas estrangeiras devido à tendência de transferir fábricas para fora da China para diluir os riscos. Com estabilidade política e localização privilegiada, o Vietnã é um destino atraente para muitas grandes empresas no mundo.

Um relatório da Agência de Investimento Estrangeiro - Ministério do Planejamento e Investimento também mostra que, nos primeiros 5 meses de 2023, o capital total de investimento estrangeiro registrado no Vietnã atingiu mais de 5,26 bilhões de dólares, um aumento de 27,8% em relação ao mesmo período de 2022. Há 82 países e territórios investindo no Vietnã. Cingapura lidera com um capital total de investimento de mais de 2,53 bilhões de dólares, representando mais de 23,3% do capital total de investimento no Vietnã, seguido por Japão, China e Taiwan, Hong Kong (China), Coreia do Sul... com foco em províncias e cidades com muitas vantagens na atração de investimentos.

O mercado imobiliário de parques industriais ainda é um ponto positivo, com preços de aluguel favoráveis e políticas de desenvolvimento de longo prazo, imagem 1 — O Vietnã ainda atrai muitas grandes empresas graças às suas vantagens inerentes.

A força do Vietnã também advém dos preços de aluguel atrativos em comparação com muitos países da região. Segundo alguns relatórios, os preços de aluguel de parques industriais no Vietnã são atualmente 30-36% mais baixos do que na Indonésia, Malásia, Tailândia e no mesmo nível das Filipinas. Em relação às taxas de câmbio, as flutuações do dólar americano/VND não são tão grandes em comparação com outros países, ajudando assim os investidores a minimizar perdas ao decidir investir.

Este tipo de infraestrutura também desperta o interesse do Governo e está sendo desenvolvido em infraestrutura de transporte, ajudando a solucionar os problemas remanescentes de logística, apoiando diretamente o setor imobiliário de parques industriais. Os custos logísticos no Vietnã representam cerca de 16,8% do valor das mercadorias, enquanto no mundo todo esse custo é de apenas 10,6%.

Com a infraestrutura de transporte cada vez mais desenvolvida, projetos como o Anel Viário 3 na Cidade de Ho Chi Minh, o Anel Viário 4 em Hanói e, especialmente, a Via Expressa Norte-Sul estão sendo promovidos, o que serão fatores que ajudarão o parque industrial do Vietnã a aumentar sua competitividade, visando o desenvolvimento a longo prazo.

Comentando sobre as perspectivas de investimento no Vietnã, o Sr. Morgan Ulaganathan, Diretor de Serviços Imobiliários e Turismo - Consultoria Hoteleira da Colliers Vietnam e Membro do Conselho Executivo da Câmara de Comércio de Singapura do Vietnã, afirmou que o Vietnã ocupa uma posição estratégica para se tornar um centro logístico, graças ao seu potencial para ajudar as empresas a economizar significativamente em custos de transporte. A produtividade da mão de obra vietnamita é relativamente competitiva em comparação com outros países da região. Além disso, o Vietnã também possui um sistema político relativamente estável, bom consumo interno e abertura econômica.

Segundo este especialista, os preços de aluguel de terrenos no Vietnã são bastante competitivos em comparação com outros mercados emergentes, o que representa uma grande vantagem para o mercado imobiliário industrial. No entanto, alguns desenvolvimentos recentes, como o imposto mínimo global e a fragmentação geoeconômica, certamente impactarão os fluxos de IED para mercados emergentes, incluindo o Vietnã.

Ainda há muitos desafios pela frente.

Com grande potencial e vantagens, assim como outros tipos de imóveis, os parques industriais enfrentam problemas de oferta devido a problemas processuais legais.

No mercado do Sul, não houve nova oferta de imóveis para parques industriais desde os últimos 6 meses de 2022, devido ao forte aumento da oferta no início do ano. Este mercado enfrentará dificuldades para implementar novos projetos em 2023. No Norte, devido ao desenvolvimento tardio, o fundo de terrenos para parques industriais do mercado do Norte ainda é abundante e a preços razoáveis.

A razão para a falta de oferta, conforme apontado em um relatório recente da VNDirect, é a dispersão do planejamento e das decisões de desenvolvimento de parques industriais entre as localidades. Em particular, a mudança de lideranças seniores em muitas localidades nos últimos tempos também atrasou o processo de aprovação de projetos. Isso levou a impactos na lentidão na liberação do local e na sobreposição de planejamento. Embora mais projetos tenham sido aprovados recentemente para melhorar essa situação, a falta de oferta perdurará pelo menos até o final de 2023.

Além disso, surgiu um novo desafio para o setor imobiliário de parques industriais: o "imposto mínimo global". Este é um dos dois principais pilares do Programa de Erosão da Base Tributária e Transferência de Lucros (BEPS), iniciado pela Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) e aprovado por mais de 140 países.

Assim, a alíquota mínima global de imposto é de 15%, aplicada a empresas multinacionais com receita total de 750 milhões de euros (ou 800 milhões de dólares) ou mais em 2 dos 4 anos consecutivos mais recentes. A OCDE estima que, com a aplicação do Pilar 2, a receita tributária global total de empresas multinacionais aumentará para 220 bilhões de dólares.

A política global de imposto mínimo deve ser aplicada a partir de 1º de janeiro de 2024. De acordo com especialistas, a alíquota global mínima de imposto corporativo de 15% causará muitas preocupações sobre a tendência de interrupção estratégica em locais de investimento, a maneira como as empresas multinacionais operam, bem como estratégias de atração de IED se a resposta for lenta.

Atualmente, o Vietnã utiliza incentivos tarifários como ferramenta de alavancagem financeira para atrair investidores estrangeiros, aplicando alíquotas de 10%, 15% e 17%, dependendo do setor, indústria, escala e localização do investimento. Em alguns casos especiais, as alíquotas preferenciais podem ser de 5%, 7% e 9%. No entanto, esses incentivos deixarão de ser eficazes quando a política de imposto mínimo global for aplicada, o que pode afetar as perspectivas do Vietnã de atrair IED nos próximos anos.

Além disso, a vantagem do Vietnã em termos de baixos custos de mão de obra diminuiu significativamente. Em 2013-2014, o salário médio do trabalhador no Vietnã era de US$ 162/mês, equivalente a 75% da Índia, 69% da Indonésia e 44% da Tailândia. Enquanto isso, em 2022, o salário médio do trabalhador no Vietnã aumentou para US$ 277/mês, equivalente a 84% da Índia, 74% da Indonésia e 72% da Tailândia. A taxa de aumento salarial esperada para o Vietnã em 2023 é de 5,9%, liderando a região do Sudeste Asiático e ficando atrás apenas da Índia (8,7%), enquanto a produtividade dos trabalhadores vietnamitas não aumentou conforme o esperado pelas empresas.

O país conta atualmente com cerca de 563 parques industriais em planejamento em 61/63 províncias e cidades; 397 parques industriais foram estabelecidos; 292 parques industriais foram colocados em operação, com uma área natural total de cerca de mais de 87,1 mil hectares e uma área industrial de cerca de mais de 58,7 mil hectares. Além disso, há 106 parques industriais em construção, com uma área industrial de cerca de 23,8 mil hectares.
Até o final do primeiro trimestre de 2023, a taxa de ocupação dos parques industriais de nível 1 em todo o país continuará aumentando, atingindo mais de 80%, dos quais a região Sul terá uma média de 85% (liderando o país).
Nos principais mercados do Norte e do Sul, as taxas de ocupação dos parques industriais permanecerão acima de 90% em 2022. Alguns parques industriais em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang e Binh Duong estão quase totalmente ocupados. Binh Duong tem a maior taxa de ocupação, ultrapassando 95%.

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