Ignorando Wall Street, bilionário que fez fortuna constrói império de US$ 1,2 bilhão em terras esquecidas

(Dan Tri) - Sem uma única ação ou título, o bilionário Pat Neal ainda construiu um império de US$ 1,2 bilhão em terras esquecidas. Seu segredo é uma estratégia surpreendentemente simples.

Todas as manhãs, às 5h, enquanto se prepara para o dia, o bilionário construtor Pat Neal reflete sobre os mercados financeiros. "O processo de reflexão geralmente começa no chuveiro e termina às 8h", diz ele. A pergunta que ele se faz é: "Qual será o desempenho do rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos hoje?"

Mas aqui está o curioso: Neal não possui um único título do Tesouro. Aliás, seu patrimônio líquido estimado em US$ 1,2 bilhão não inclui ações ou títulos negociados em bolsa. Ele acompanha esses mercados com um único propósito: prever o sentimento e os hábitos de consumo dos compradores de imóveis.

Quanto a ele, quase toda a sua fortuna está concentrada em um só lugar, a construtora Neal Communities, que ele construiu desde 1970, com mais de 25.000 casas construídas em toda a Flórida.

"Gosto de controlar meu próprio futuro", explica Neal, de 76 anos. Essa filosofia explica por que ele reinveste continuamente em seu próprio negócio. "Não vivo com luxo. E meu plano de aposentadoria é o negócio. Não precisamos de um fundo de pensão porque não planejamos nos aposentar." Quando precisa de dinheiro extra, ele vende terrenos não desenvolvidos de seu vasto estoque de terras.

O caminho para essa filosofia de "autocontrole" não foi fácil. Foi moldado por quedas dolorosas no mercado de ações, um mercado em que ele acreditava.

Cair de Wall Street e prometer abandonar o mercado

Antes de se tornar um magnata do mercado imobiliário, Pat Neal era um empresário brilhante. Crescendo em Iowa na década de 1950, aprendeu cedo a ganhar dinheiro: engarrafando sabão em pó, cortando grama, entregando jornais e abrindo um serviço de limpeza. No ensino médio, ele ganhava milhares de dólares por ano, às vezes mais do que sua mãe, que era professora.

Seu primeiro investimento veio aos 16 anos: 100 ações da Iowa Beef Packers por US$ 1.500. Ele as vendeu na faculdade por US$ 3.000, dobrando seu capital inicial. O sucesso inicial o convenceu de que o mercado de ações era um campo fértil.

A boa sorte, no entanto, não durou muito. No início de 1970, o primeiro corretor de Neal o aconselhou a comprar 100 ações da Delta Corporation, uma empresa de financiamento imobiliário para casas móveis, a US$ 28 cada. Após uma breve alta, as ações despencaram após um relatório de lucros negativo. O corretor o aconselhou a "reduzir a média" para US$ 14. Neal assim o fez, apenas para assistir, impotente, à evaporação de todo o seu investimento, à falência da empresa e à queda das ações para zero.

Ironicamente, o corretor mais tarde deixou o setor e se tornou açougueiro.

Depois de "não conseguir melhorar" com sua segunda corretora, Neal tomou uma decisão que mudaria sua carreira: parou de comprar ações completamente a partir de 1972. Ele percebeu que, ao investir em ações, estava colocando seu destino financeiro nas mãos de estranhos. Das cinzas dessas experiências, nasceu uma nova filosofia de investimento, uma estratégia que ele mesmo podia conduzir e controlar.

Após dois investimentos fracassados ​​em ações, Neal deixou o mercado de ações e se concentrou inteiramente no mercado imobiliário (Foto: Donald Gregory).

A filosofia da caça à "águia": comprar terras antes da construção da estrada

Pat Neal deixou Wall Street e concentrou sua energia, mente e finanças no que sabia fazer de melhor: construir casas. Sua estratégia, embora aparentemente simples, era de maestria e visão: identificar oportunidades antes que as massas o fizessem.

"Meus filhos e eu sabemos mais sobre oportunidades de terras do que qualquer outra pessoa", diz ele. Isso não é uma ostentação, mas uma prova do trabalho incansável. Ele não fica sentado em um escritório analisando mapas. Em vez disso, ele e os filhos passam os dias vasculhando as terras, ligando para contatos locais, lendo obituários para encontrar herdeiros que queiram vender e monitorando de perto cada pequena decisão de planejamento.

“Minha estratégia é comprar terras antes que elas sejam desenvolvidas”, afirmou. “Investir é um negócio baseado em conhecimento. Conhecimento único ajudará você a obter retornos acima da média.”

Essa tática lhe rendeu alguns negócios notáveis. Um exemplo clássico é a compra, por Neal, da propriedade de caça LeBamby, de 425 hectares, no final da década de 1980, por cerca de 10 centavos de dólar por metro quadrado. O que o vendedor não sabia, mas Neal sabia, era que uma rodovia interestadual estava prestes a ser construída bem ao lado. "Quando as estradas de ligação foram concluídas", ele lembra, "consegui vender parte do terreno por US$ 57 por metro quadrado."

Outro grande negócio ocorreu em 2014, quando ele e o filho compraram um terreno hipotecado pelo banco por apenas US$ 6.000 o acre. Eles enxergaram um potencial que o banco não viu. Depois de desenvolvê-lo, venderam uma parte no ano passado por até US$ 250.000 o acre. O comentário de Neal ressalta novamente a importância de uma compreensão profunda: "Eles não sabem o valor real de suas terras."

Da estratégia bilionária a um manual para investidores modernos

É claro que nem todos têm capital, tempo e rede para fechar negócios de "caça ao tesouro" em larga escala como Pat Neal. Mas sua história não é para admirarmos de longe, mas para aprendermos com seu pensamento central. Felizmente, na era da tecnologia, aplicar os princípios de Neal se tornou mais fácil do que nunca, mesmo com um capital modesto.

A primeira regra de Neal é o acesso. Ele obtém acesso a imóveis de primeira linha com bastante capital. Hoje, pequenos investidores podem acessar imóveis em potencial por meio de plataformas de crowdfunding. Em mercados desenvolvidos como os EUA, plataformas como a Arrived (apoiada por Jeff Bezos) permitem que você compre uma parte de imóveis para alugar por apenas algumas centenas de dólares. Você se torna um "coproprietário", beneficiando-se da valorização e da renda do aluguel sem precisar administrar diretamente o imóvel.

O segundo princípio de Neal é criar valor estável. Ele constrói comunidades residenciais que geram fluxos de caixa sustentáveis. Para investidores individuais, encontrar estabilidade semelhante pode vir de imóveis comerciais com "inquilinos de ouro" – grandes marcas renomadas.

Imagine que você possui uma parte de um espaço alugado para uma grande rede varejista como WinMart+, Circle K ou um grande banco em longo prazo. Essa é a essência de investir em imóveis comerciais com inquilinos de marcas nacionais. Plataformas como a First National Realty Partners (FNRP), nos EUA, são especializadas nesse modelo, permitindo que investidores possuam partes de shopping centers com grandes supermercados como inquilinos âncora.

O atrativo deste modelo, especialmente com contratos de Locação Tripla Líquida (NNN), é que quase todos os custos operacionais, manutenção e impostos... são pagos pelo inquilino. Os investidores simplesmente "ficam parados" e recebem um fluxo de caixa de aluguel estável. Esta é uma estratégia de renda passiva extremamente eficaz, que minimiza os riscos de inquilinos não confiáveis.

Investidores individuais podem aplicar totalmente os princípios básicos de Neal graças ao suporte de ferramentas e plataformas modernas (Foto: Guerin Blask).

O princípio final e mais importante de Neal é a gestão estratégica. Ele não se limita a comprar e manter. Ele planeja, desenvolve e otimiza tudo, desde estratégias jurídicas e fiscais até estratégias de financiamento. O investidor moderno precisa de um "cérebro" de gestão de ativos tão abrangente.

Plataformas digitais de gestão de patrimônio, como a Range, nos EUA, são projetadas para integrar todos os aspectos: do investimento ao planejamento tributário, passando pelo planejamento patrimonial, até a consultoria para a aposentadoria. Para investidores imobiliários, essas ferramentas ajudam a responder a perguntas difíceis: Qual estrutura jurídica devo usar para este negócio? Como a compra de outro imóvel afetará meu fluxo de caixa e meus impostos? Quando devo refinanciar meu empréstimo?

Mesmo que você não precise de uma plataforma complexa, essa mentalidade é crucial. Antes de cada decisão, crie um plano detalhado e consulte especialistas em impostos, direito e finanças. Olhe além do preço de compra e da potencial valorização e considere o panorama completo do fluxo de caixa, custos e riscos.

O controle está em suas mãos

A história de Pat Neal é um lembrete poderoso de que o caminho para a riqueza não inclui apenas um caminho chamado "ações". O mercado imobiliário, quando abordado com a mentalidade certa, oferece algo que os ativos de papel não podem: controle.

Pat Neal conquistou o controle por meio de seu vasto capital e incansáveis ​​viagens de campo. Hoje, você pode conquistar o controle por meio de outras ferramentas: conhecimento, tecnologia e pensamento estratégico. O caminho das "águias" do mercado imobiliário não é mais domínio exclusivo de bilionários.

Aprendendo com aqueles que já passaram por isso e aproveitando as ferramentas modernas, você pode começar a construir seu próprio império financeiro, sólido e durável, a partir dos "tijolos" que você escolher e construir.

Fonte: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm