Taxas de uso da terra excessivamente altas dificultarão a conversão de terras agrícolas em residenciais para pessoas que precisam convertê-las em terrenos residenciais. (Na foto: Um terreno ao longo da estrada principal que liga Hung Yen a Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Essa opinião foi expressa pelo Dr. Nguyen Ngoc Tu, especialista em tributação, em entrevista ao jornal Tuoi Tre , a respeito da proposta de cobrança de taxas de uso da terra quando pessoas físicas e jurídicas precisam converter terras agrícolas em residenciais.
Em alguns casos, é necessário comprar por um preço superior ao preço de mercado.
Senhor, qual é o critério para estabelecer a taxa de uso da terra para organizações e indivíduos que desejam converter terras agrícolas em terras residenciais?
Segundo a Lei de Terras de 2013, os proprietários de terras que desejam converter terras agrícolas em residenciais devem pagar 40% da diferença. No entanto, os preços dos terrenos anteriormente estabelecidos pelas localidades (tabelas de preços de terrenos - PV), com base na estrutura de preços de terrenos emitida pelo governo, eram muito baixos em comparação com os preços reais de mercado.
Normalmente, os preços dos terrenos nas listas de preços locais representam apenas 10% dos preços de mercado, e uma família que deseje converter 200 a 300 metros quadrados de terra agrícola em terreno residencial precisa pagar apenas algumas centenas de milhões de dongs em taxas de uso da terra, menos de 1 bilhão de dongs. Esse valor está ao alcance financeiro da maioria das pessoas, tornando a transferência dos direitos de uso da terra muito conveniente.
No entanto, desde a promulgação da Lei de Terras de 2024, surgiram duas questões: os preços dos terrenos subiram para níveis muito altos, próximos aos preços de mercado (o Estado ajusta anualmente a tabela de preços dos terrenos de acordo com o mercado - PV), aumentando de 7 a 10 vezes em comparação com o período anterior e, em alguns casos excepcionais, em várias dezenas de vezes.
Além disso, abolimos as normas sobre isenções e reduções nas taxas de uso da terra, de modo que as famílias que precisam transferir os direitos de uso da terra devem pagar 100% da taxa ao Estado. Isso levou a situações em que algumas famílias têm que "recomprar" suas próprias terras.
Em alguns casos, as pessoas precisam comprar terrenos a preços superiores ao valor de mercado porque as avaliações de terrenos locais são muito altas e irreais. Portanto, é essencial alterar e complementar as regulamentações para torná-las mais adequadas.
Elabore uma tabela de preços de terrenos adequada à renda da maioria da população.
Então, seria razoável cobrar taxas de uso da terra equivalentes a 30% da diferença entre o preço de terrenos residenciais e agrícolas?
- A proposta de arrecadar 30% da diferença entre os preços atuais de terrenos residenciais e agrícolas é inferior à taxa de arrecadação anterior de 40%.
A redução da taxa de uso do solo, combinada com o cálculo dessa taxa com base na cota local de terrenos residenciais, é uma medida apropriada neste momento. Essa regulamentação limitará a exploração da política que permite a conversão de terras agrícolas em terrenos residenciais para fins especulativos, além de prevenir o uso irracional do solo.
Ao longo dos anos, para maximizar a eficiência do uso da terra, todas as províncias e cidades estabeleceram limites de uso do solo para áreas residenciais, considerando o contexto de grandes populações e recursos fundiários limitados. Indivíduos e organizações que precisam converter terras agrícolas em residenciais, excedendo o limite permitido, devem pagar taxas de uso do solo mais elevadas, ou até mesmo 100% da diferença, o que significa que precisam recomprar a terra do Estado, o que é razoável.
No entanto, essa abordagem racional deve ser acompanhada por outras medidas de gestão territorial, incluindo o estabelecimento de tabelas de preços de terrenos adequadas à renda da maioria da população.
Contudo, se continuarmos a aplicar a Lei de Terras de 2024 tal como está, mesmo que reduzamos a taxa de utilização da terra para 30%, devido ao ajuste excessivo da tabela de preços da terra para se aproximar dos preços de mercado, a taxa de utilização da terra que as pessoas terão de pagar será muito elevada, ultrapassando a capacidade financeira de muitas delas. Portanto, a tabela de preços da terra precisa de ser recalculada.
Preços de terrenos e custos de insumos adequados contribuirão para a redução dos preços das moradias - Foto: B. NGOC
* A experiência recente demonstra que, embora o Estado imponha uma taxa de 30% sobre a diferença na conversão do uso do solo, muitas pessoas ainda não conseguem pagá-la. Que soluções você considera necessárias para aliviar essa dificuldade para a população?
- Nos casos em que várias famílias compartilham um terreno herdado de seus ancestrais, se desejarem se separar em famílias diferentes ou subdividir o terreno, deverão ser divididas em dois grupos ao solicitar a transferência de terras.
Para famílias com recursos financeiros suficientes, recomenda-se o pagamento imediato de 30% da diferença. Para famílias com dificuldades financeiras, o Estado poderá permitir o pagamento de uma parte da taxa de uso do solo, com o restante sendo pago posteriormente. Para aquelas que não têm condições de pagar, o Estado poderá permitir o adiamento do pagamento de 100% da taxa de uso do solo.
A dívida sempre constará no título de uso da terra, e as pessoas continuarão tendo o direito de construir casas e estabelecer residências em suas terras, bem como o direito de transferir a propriedade para seus filhos. Elas só precisarão quitar a dívida com o Estado quando venderem a terra e tiverem o dinheiro necessário.
Essa abordagem harmonizará as políticas de taxas de uso da terra, permitindo que o Estado administre a terra de forma eficaz e para os fins corretos, garantindo ao mesmo tempo que as pessoas tenham terra para construir casas e assegurando o direito à moradia, conforme estipulado na Constituição.
Especialistas recomendam harmonizar interesses na cobrança de taxas de uso da terra - Foto: HONG QUANG
Elaboração de tabelas de preços de terrenos: muitas localidades estão bastante confusas.
Segundo o Dr. Nguyen Ngoc Tu, a Lei de Terras de 2024 estipula a elaboração de tabelas de preços de terrenos que reflitam de perto os preços de mercado, mas não existem documentos orientadores sobre o que constitui "preços próximos aos de mercado", o que causa confusão em muitas localidades.
Na realidade, os preços atuais dos terrenos no mercado estão inflacionados, por vezes até artificialmente elevados. Portanto, a tabela de preços de terrenos a ser aplicada a partir de 1 de janeiro de 2026 precisa ser calculada e desenvolvida de forma fundamental. Ministérios e agências governamentais precisam se reunir para orientar as localidades sobre como determinar os preços dos terrenos de acordo com o valor de mercado.
Nos últimos tempos, muitos especialistas têm sugerido que os preços de mercado dos terrenos devem ser baseados na média dos preços de venda dos últimos cinco anos. Por exemplo, o preço de mercado na lista de preços de terrenos de 2026 seria a média dos preços de venda de terrenos na mesma área durante o período de 2021 a 2025. Este método é mais razoável e não deve utilizar o preço de alguns terrenos específicos para construir a lista de preços de terrenos.
O mais importante neste momento é que a tabela anual de preços de terrenos a nível local seja calculada num patamar razoável, evitando causar choques nas empresas e no público.
Sr. Pham Duc Toan (Diretor da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
A proposta de cobrar 30% da diferença de preço é adequada.
A necessidade de converter terrenos de jardim, arrozais e terrenos intercalados em terrenos residenciais é frequente entre pessoas físicas e jurídicas, sendo a taxa de 30% referente à diferença de preço considerada adequada.
Com o limite de conversão proposto, a regulamentação das taxas de uso do solo deve diferenciar entre a conversão para fins residenciais e comerciais. Simultaneamente, um imposto progressivo baseado na área convertida é apropriado e garante a equidade na implementação das políticas de uso do solo.
É evidente que, quando as pessoas convertem terrenos agrícolas em terrenos residenciais, ultrapassando o limite permitido, trata-se de uma conversão que excede as suas necessidades residenciais. Podem estar a converter o terreno com o objetivo de comprar e vender outros terrenos residenciais para obterem um lucro maior, pelo que é natural que tenham de pagar taxas de utilização do solo mais elevadas.
Por exemplo, alguém herda um terreno de 1 acre (3.600 m² ) em sua cidade natal, mas, na realidade, apenas 500 m² são destinados à construção residencial. A necessidade de construir uma casa em apenas 200 m² é suficiente, deixando os 3.100 m² restantes como jardim ou área para cultivo de plantas perenes. O terreno continua pertencendo à pessoa, mas a finalidade para o qual será utilizado é diferente.
Se as pessoas quiserem converter 3.100 metros quadrados de terra agrícola em terra residencial, alterando assim a finalidade de uso da terra e aumentando seu valor comercial, terão que pagar mais taxas de uso da terra ao Estado.
Caso os moradores não desejem alterar os direitos de uso da terra, manterão o direito de utilizar 3.600 m² do terreno, mas os 3.100 m² restantes serão destinados exclusivamente ao uso agrícola. Nesse caso, a terra permanecerá propriedade dos moradores; o Estado não a reaverá.
Se o Estado permitir que as pessoas convertam livremente terras sem pagar taxas progressivas de uso da terra, isso poderá levar a uma situação em que as pessoas convertam terras em massa, resultando em um excesso de terras residenciais, mas em uma escassez de terras para produção e negócios.
As taxas de uso da terra aumentaram drasticamente.
Em 2025, apesar da recente recuperação do mercado imobiliário, espera-se que as receitas relacionadas a terrenos disparem.
Segundo o Departamento Geral de Estatísticas ( Ministério das Finanças ), nos primeiros 10 meses de 2025, a receita da taxa de uso do solo em Hanói atingiu 89 trilhões de VND, um aumento de 167% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Na Cidade de Ho Chi Minh, as autoridades fiscais também registraram um aumento expressivo na receita da taxa de uso do solo, chegando a 49,712 trilhões de VND, um aumento de 269% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Sr. Le Hoang Chau (Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh):
Deverão existir políticas justas, razoáveis e controladas.
Acredito que, nos casos de mudança de uso do solo de terreno para jardim, terreno com lagoa ou terreno agrícola dentro do mesmo terreno que contém terreno residencial em uma área residencial não reconhecida como tal, para terreno residencial; ou de mudança de terreno originalmente destinado a jardim ou lago, anexo a terreno residencial, mas separado pelo proprietário para transferência de direitos de uso do solo, ou devido à unidade de levantamento topográfico que o separou em lotes distintos ao elaborar mapas cadastrais antes de 1º de julho de 2004, para terreno residencial, a taxa de uso do solo deve ser calculada à taxa de 20% da diferença entre o preço do terreno residencial e o preço do terreno agrícola.
Para terrenos cuja finalidade seja alterada dentro do limite de alocação de terrenos residenciais locais, será cobrada uma taxa de 30% da diferença se a área exceder o limite em no máximo uma vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais, e 100% da diferença será cobrada para terrenos que excederem o limite em mais de uma vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais.
A razão para esta proposta é que, em todo o país, especialmente nas províncias do sul, a origem comum do uso da terra reside em terras criadas e herdadas por famílias e indivíduos ao longo de muitas gerações, e não em terras alocadas pelo Estado. Além disso, muitas famílias multigeneracionais vivem juntas, cultivam a terra e sentem necessidade de alterar a finalidade do seu uso, dividindo-a entre os membros da família para criar parcelas separadas.
Isso inclui a necessidade de transferir ou vender uma parte de terrenos residenciais para financiar a construção de moradias e cobrir despesas, portanto, uma política razoável e justa é necessária, mas ainda deve ser rigorosamente controlada para evitar casos em que "especuladores de terras inescrupulosos e empresas disfarçadas de famílias ou indivíduos" solicitem a alteração da finalidade do uso de terras agrícolas para "explorar a política" em busca de lucro ilícito.
Existem três níveis de taxas para a conversão de terrenos agrícolas em terrenos residenciais.
Taxas de uso da terra excessivamente altas serão um fardo para muitas pessoas que precisam converter terras agrícolas em terrenos residenciais para estabelecer uma moradia - Foto: D. TUAN
Várias famílias que compartilham um mesmo terreno terão seus lotes subdivididos, e um limite de alocação de terra será determinado para cada família.
De acordo com o projeto de decreto governamental, nos casos em que uma família ou indivíduo possua múltiplos terrenos (incluindo múltiplos terrenos dentro dos limites de múltiplas províncias e cidades administradas centralmente) e tenha permissão para alterar a finalidade de uso do solo conforme estipulado nesta resolução, essa família ou indivíduo poderá escolher um dos terrenos para aplicar o cálculo da taxa de uso do solo de acordo com os regulamentos.
Para o segundo e os lotes subsequentes, será cobrada a taxa integral de uso do solo.
Nos casos em que várias famílias ou indivíduos compartilham o direito de uso de um único terreno, se o órgão estatal competente autorizar o desmembramento do terreno para cada família ou indivíduo, a área dentro do limite alocado para o cálculo das taxas de uso do solo será determinada para cada terreno para o qual tenha sido emitido um certificado de direitos de uso do solo e de propriedade dos bens vinculados ao terreno. O princípio é que, para cada família ou indivíduo que obtiver o direito de desmembrar o terreno, a área dentro do limite residencial alocado será determinada apenas uma vez para o cálculo das taxas de uso do solo.
Fonte: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Comentário (0)