Assim, a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) estipula que os direitos de uso da terra não podem ser transferidos para indivíduos que constroem casas por conta própria, dividem terrenos em lotes para venda em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, classe I, II e III, e estão sujeitos a leilões de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção de moradias, de acordo com as disposições da Lei de Terras.
Para as áreas restantes, o Comitê Popular Provincial, com base nas condições locais, determinará as áreas onde os investidores do projeto poderão transferir os direitos de uso da terra, juntamente com a infraestrutura técnica, para que os indivíduos construam suas próprias casas. Com a entrada em vigor da medida que tornará mais rigorosa a subdivisão e a venda de terras em 1º de janeiro de 2025, especialistas afirmam que haverá um impacto de norte a sul do país.
No entanto, especialistas apontam que, atualmente, o inciso 2 do artigo 41 do Decreto 43/2014/ND-CP, alterado pelo Decreto 148/2020/ND-CP, impede apenas o parcelamento e a venda de terrenos em bairros de áreas urbanas de classe especial e áreas urbanas de classe I diretamente subordinadas ao Governo Central; áreas com altas exigências de paisagismo, áreas centrais e ao redor de edifícios que são destaques arquitetônicos em áreas urbanas...
Portanto, há também muita preocupação de que haja uma onda de "corrida" para dividir e vender terrenos antes que a Lei de Negócios Imobiliários entre em vigor oficialmente. O Sr. Duong Quoc Thuy, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Can Tho (CaREA), comentou que a proibição da divisão e venda de terrenos em áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III terá um grande impacto na estrutura dos segmentos de produtos imobiliários. Num futuro próximo, o mercado apresentará uma clara diferenciação no segmento de terrenos.
Com o atual quadro legal, é muito difícil estabelecer um projeto com duração de 3 a 5 anos. Os empresários optarão pela solução de implementar o modelo individual para dividir os lotes por conta própria – isso é conveniente, fácil e cria uma oferta maior, reduzindo a necessidade de constituir projetos e entidades jurídicas.
Portanto, com a nova regulamentação, o número de loteamentos disponíveis no próximo período diminuirá. A escassez de oferta faz com que os preços dos terrenos aumentem. No entanto, a longo prazo, isso contribuirá para um desenvolvimento mais saudável do mercado — analisou o Sr. Thuy.
Segundo dados do Ministério da Construção , até dezembro de 2023, todo o país terá 902 áreas urbanas; destas, 2 serão áreas urbanas especiais, 22 áreas urbanas do tipo I, 36 áreas urbanas do tipo II, 45 áreas urbanas do tipo III, 95 áreas urbanas do tipo IV e 702 áreas urbanas do tipo V. Assim, a nova regulamentação não permitirá o parcelamento e a venda de terrenos em 105 cidades e vilas; um aumento de 81 cidades e vilas em comparação com a regulamentação atual.
Além das duas áreas urbanas especiais de Hanói e da cidade de Ho Chi Minh, que terão seu loteamento e venda apertados, há 22 áreas urbanas de primeira classe; incluindo três cidades administradas centralmente: Hai Phong, Da Nang, Can Tho e 19 cidades provinciais: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh , Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, Long Xuyen.
Além disso, existem 36 áreas urbanas do tipo II, incluindo cidades provinciais: Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang - Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.
Existem também 45 áreas urbanas do tipo III, incluindo 29 cidades: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Junto com isso, 16 cidades incluem: Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong.
Ao comentar sobre o impacto da política, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, afirmou que o número de loteamentos à venda em áreas urbanas de tipo II e III tem crescido exponencialmente nos últimos anos. Portanto, o endurecimento das regras para loteamentos, de acordo com as novas regulamentações da Lei de Negócios Imobiliários (alterada), afetará todo o mercado, do Norte ao Sul, mas 90% dos investidores afetados estão em áreas urbanas de tipo II e III. O ajuste de preços é natural, mas os terrenos não sofrerão mais períodos de "febre" como antes, previu o Sr. Tuan.
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