Imposto de 20% sobre lucros imobiliários: os preços dos imóveis voltarão a subir?

A mais recente proposta do Ministério das Finanças, que prevê a aplicação de uma taxa de imposto de 20% sobre os lucros provenientes da transferência de imóveis no cálculo do imposto de renda, se implementada, terá um grande impacto no mercado imobiliário.

O imposto de transmissão imobiliária de 20% sobre os lucros, quando aplicado, terá um grande impacto no mercado imobiliário, especialmente no nível de preços de compra e venda de casas e terrenos - Foto: NGOC HIEN

O Ministério das Finanças está estudando a possibilidade de aplicar dois métodos de cálculo de impostos, incluindo a opção de tributar em 20% os lucros provenientes de transações imobiliárias. Espera-se que essa política aumente a receita do orçamento estatal com o imposto de renda de pessoas físicas, mas também levanta preocupações quanto à sua viabilidade, especialmente no que diz respeito à determinação, ao cálculo correto e à apuração integral dos custos da transação imobiliária.

Na prática, o cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis será complicado.

Segundo o Ministério das Finanças, nos casos em que exista uma base de dados que determine com precisão o preço de compra e os custos relacionados com a transferência de bens imóveis, o método de cobrança do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares na transferência de bens imóveis é calculado pela fórmula da taxa de imposto (proposta de 20%) multiplicada pelo rendimento tributável.

Nos casos em que o preço de compra e os custos relacionados à transferência de bens imóveis não puderem ser determinados, o imposto de renda sobre a renda será calculado sobre o valor total da transferência do imóvel, multiplicado pela alíquota de 2%.

Ao avaliar a proposta de impor um imposto de 20% sobre os lucros da transferência de imóveis, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da região sul da Batdongsan, afirmou que o estudo do Ministério das Finanças sobre o imposto de 20% sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda visa adequar-se à realidade do mercado e otimizar a arrecadação do imposto de renda pessoal para o orçamento do Estado.

No entanto, o Sr. Tuan afirmou que, na realidade, a implementação parece fácil e simples, mas encontrará problemas.

Nesse contexto, o Sr. Tuan afirmou que, para a autoridade tributária, determinar os custos de insumos de uma transação imobiliária é relativamente complexo, especialmente para casas adquiridas há décadas, com despesas como custos de aquisição do imóvel, custos de corretagem, custos de reforma, custos de reparo, custos de juros do financiamento, etc. Se esses custos não puderem ser determinados, haverá casos em que a casa comprada e vendida terá pouco lucro real, mas ainda assim será preciso pagar até 20% da diferença.

Com o mercado apresentando quedas acentuadas como no período recente, o Sr. Tuan afirmou que muitos projetos vendidos com prejuízo ou com fortes reduções de preço podem não conseguir aplicar a alíquota de imposto de 20%, mas ainda podem estar sujeitos à alíquota de 2%, o que é muito desvantajoso para a população.

Quanto ao grupo de investidores, o Sr. Tuan afirmou que eles se preocupam apenas com o lucro do imóvel, portanto, ao calcular os 20% de imposto mais uma taxa de corretagem de 1 a 3%, o preço final de venda será acrescido exatamente desse custo. Isso aumenta o preço do imóvel ou, em alguns casos, a escrituração de dois preços resulta em perda de receita para o orçamento.

Quanto ao grupo de compradores de imóveis residenciais, o Sr. Tuan disse que será mais difícil ter acesso a casas devido à natureza do aumento dos preços dos imóveis.

Portanto, o Sr. Tuan acredita que a política tributária precisa criar um impulso para o desenvolvimento do mercado, em vez de restringir as transações e a liquidez, gerando apreensão tanto por parte dos compradores quanto dos vendedores.

Risco de aumento da acumulação de imóveis

Segundo o Professor Associado Dr. Pham The Anh (Universidade Nacional de Economia ), se o principal objetivo da tributação é prevenir a acumulação de riqueza, evitar a criação de cidades fantasmas e reduzir a desigualdade, ao mesmo tempo que se contribui para aumentar a oferta, reduzir os preços e fortalecer o sistema bancário, então a alta tributação sobre lucros provenientes de transferências poderá aumentar a acumulação de riqueza, com pouca probabilidade de reduzir os preços dos imóveis.

O Dr. The Anh afirmou que, neste caso, o ônus tributário será dividido entre o comprador e o vendedor.

Quanto ao imposto baseado no tempo de detenção, conforme proposto anteriormente, essa política visa principalmente os "corretores de preços" e os negociadores de curto prazo.

O Dr. The Anh afirmou que tributar a partir do segundo imóvel ou terreno a cada ano é a "melhor política", pois aumentará a oferta, reduzirá a especulação, diminuirá os preços e reduzirá as distorções no mercado de trabalho, na educação e nas escolhas de carreira. Ao mesmo tempo, o Estado terá uma fonte estável de receita para substituir impostos que têm um grande impacto na produção e na motivação do trabalho, como o imposto de renda corporativo e o imposto de renda pessoal.

O Dr. The Anh alertou que, se forem aplicados impostos elevados sobre lucros de transferência ou impostos baseados no tempo de posse, mas estes forem contraproducentes, causando "inflação de preços" imobiliários e aumentando a acumulação de ativos, a "melhor política" acima mencionada corre o risco de não ser utilizada.

O imposto de renda pessoal só deve ser calculado quando a transação for lucrativa.

Em entrevista ao Tuoi Tre Online , o Sr. Tran Manh Chi, Vice-Diretor Geral da Dong Tay Property Company, afirmou que o imposto sobre a transmissão de bens imóveis é um imposto de renda sobre a renda proveniente de atividades de compra e venda de imóveis, o que significa que deve haver renda para que o imposto seja aplicado. O cálculo atual aplica uma alíquota de 2% sobre o preço de venda, o que resulta em muitos casos de prejuízos também sujeitos à tributação.

Portanto, no caso do cálculo do imposto sobre lucros, o Sr. Chi acredita que é necessário calcular correta e integralmente os custos decorrentes, como juros de empréstimos bancários, corretagem e até mesmo a inflação, para que o pagamento do imposto sobre lucros provenientes de atividades de transferência seja real e condizente com a natureza do imposto de renda pessoal.

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NGOC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm