Dando continuidade à 6ª Sessão, na manhã de 28 de novembro, a Assembleia Nacional debateu no plenário o projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Leilão de Imóveis. A situação do abandono de depósitos em leilão de bens foi um dos temas debatidos pelos deputados da Assembleia Nacional.
Abandonar os depósitos em leilão para perturbar o mercado
Ao comentar sobre o projeto de lei, o delegado Pham Van Hoa (da delegação de Dong Thap ) concordou com a necessidade de emendas e complementos. O delegado solicitou à agência responsável pela redação do projeto que revisasse e listasse os bens que devem ser leiloados, conforme previsto no mesmo. Questionou se o projeto está completo ou se sobrepõe a leis específicas.
"Existem tipos de bens que podem surgir na vida e que não estão registrados em lei, então não deveriam ser leiloados ou o Governo deveria regulamentar os bens que surgem de forma a não os perder de vista, bem como os bens que precisam ser cotados separadamente?", disse o Sr. Hoa.
O deputado Pham Van Hoa afirmou que a alteração das normas sobre depósitos e gestão de depósitos em leilões de imóveis é imprescindível para evitar que pessoas se aproveitem dos leilões não para o propósito de arrematar, mas sim para conluio e acordos para pagar preços baixos, causando prejuízos ao orçamento do Estado e gerando controvérsia.
O Sr. Hoa citou vários casos de abandono de depósitos em leilões, que "perturbaram o mercado e prejudicaram a imagem dos leilões", causando uma opinião pública negativa nos últimos tempos. "Tipicamente, temos o caso de Tan Hoang Minh, que abandonou o depósito em leilões de terrenos na nova área urbana de Thu Thiem, os leilões de placas de veículos ou de três minas de areia em Hanói", disse o Sr. Hoa.
Deputado da Assembleia Nacional Pham Van Hoa, delegação de Dong Thap (Foto: Quochoi.vn).
Para evitar que os vencedores de leilões abandonem seus depósitos, o Sr. Hoa afirmou que medidas devem ser tomadas, como aumentar o valor do depósito acima dos limites estabelecidos pelas normas atuais, aplicar sanções administrativas e impedi-los de participar do próximo leilão.
"Só assim poderemos manter a disciplina nas atividades de leilão de ativos, não permitindo que qualquer pessoa com dinheiro faça o que quiser, perturbando o mercado", disse o Sr. Hoa, sugerindo ao mesmo tempo que se reconheça o resultado do segundo maior lance, sem ter de reorganizar o leilão para evitar custos.
Ao participar da discussão, a delegada Phan Thi My Dung (da delegação de Long An) argumentou que a regulamentação atual, que estabelece um depósito mínimo de 5% a 20%, é adequada. Aumentar esse valor excessivamente afetaria a liberdade de transação, reduziria a concorrência e desestimularia a participação em leilões de ativos.
A delegada mencionou algumas organizações e indivíduos que participam de leilões com más intenções, como exibir seu poder ou manipular o mercado para formar novos níveis de preços.
A Sra. Dung propôs que, após um determinado período, se o vencedor do leilão não cumprir suas obrigações financeiras e não puder comprovar a causa da força maior, além de perder o depósito, também será multado em um valor adicional. Obviamente, essa multa deverá ser calculada com base nas normas e sanções pertinentes.
Em particular, segundo a Sra. Dung, recentemente, muitos leilões têm apresentado sinais de anormalidade, com preços oferecidos muito acima do nível geral, especialmente para bens públicos (direitos de uso da terra, direitos de mineração), com preços oferecidos 204 vezes superiores ao preço inicial.
"Partindo de um preço inicial de 24 bilhões de VND, o lance vencedor chegou a 1,684 trilhão de VND", afirmou a delegada, acrescentando que a lei não prevê que o leiloeiro ou o proprietário do bem leiloado tenha o direito de interromper ou solicitar a interrupção do leilão para lidar com casos semelhantes.
Delegado Nguyen Duy Thanh, delegação Ca Mau (Foto: Quochoi.vn).
O delegado Nguyen Duy Thanh (da delegação de Ca Mau) afirmou que deve haver regulamentação para limitar a situação de depósitos abandonados em leilões.
Segundo o Sr. Thanh, a legislação atual estipula um depósito de 5 a 20% do preço inicial (que se converte em pagamento inicial após o arremate do leilão), sendo que, em muitos casos, o preço inicial é baixo, de modo que o licitante vencedor não precisa se preocupar muito com a perda do depósito.
Para evitar situações em que os licitantes vencedores perdem seus depósitos, especialmente aquelas que envolvem interesses particulares ou manipulação de leilões, o representante da província de Ca Mau sugeriu separar o depósito do pagamento antecipado.
Isso inclui um depósito de 20 a 30% do valor do lance vencedor, que deve ser pago imediatamente após o anúncio do resultado do leilão. Caso o licitante vencedor não efetue o pagamento, o resultado é cancelado e o leilão prossegue.
"Supondo que o depósito a ser pago imediatamente chegue a centenas de bilhões de dongs, milhares de bilhões de dongs, em vez de apenas algumas centenas de milhões ou alguns bilhões de dongs, o vencedor do leilão certamente será muito cauteloso ao dar seu lance", sugeriu o Sr. Thanh.
O delegado também enfatizou a possibilidade de recorrer à experiência internacional e de adicionar regulamentações específicas no sentido do tratamento penal de atos de abandono de depósitos em leilão e de ocorrência de atos que demonstrem indícios de manipulação, perturbação da ordem e impacto negativo na segurança econômica.
"O Código Penal precisa ser alterado para incluir delitos correspondentes em atividades de leilão de ativos, a fim de evitar a manipulação de preços e a precificação predatória, que causaram sérias consequências recentemente", disse o Sr. Thanh.
A situação do "exército azul e exército vermelho" é bastante complexa.
Ao discursar no debate sobre sanções e formas de lidar com os vencedores de leilões que desistem do direito de compra do imóvel, o delegado Pham Van Thinh (da delegação de Bac Giang) afirmou que se trata de uma relação civil e que, em todos os casos, o direito do vencedor do leilão de desistir do imóvel arrematado deve ser respeitado e protegido.
"O ajuste deve ser feito apenas por meio de outras relações; neste caso, é necessário ajustar o depósito", disse o Sr. Pham Van Thinh.
Segundo o Sr. Thinh, quando o leilão é realizado na forma de lances contínuos ascendentes, o preço de reserva pode ser ajustado quando o preço inicial atinge o dobro do preço inicial proposto. Essa regulamentação seria mais adequada às condições reais.
O delegado observou ainda que esta disposição sobre depósito só deve ser aplicada aos bens do Estado colocados em leilão, e não deve ser ajustada para outros bens.
Delegado Pham Duc An, delegação de Hanói (Foto: Quochoi.vn).
O delegado Pham Duc An (da delegação de Hanói) também expressou sua opinião, afirmando que o relatório do Governo e do Ministério da Justiça mencionou problemas decorrentes do processo de licitação, como a situação de professores que violaram a lei e a ética profissional, sendo tratados administrativa e criminalmente.
Os delegados comentaram que a situação de conluio, conspiração, "equipe azul, equipe vermelha", intermediação e ameaças coercitivas é bastante sofisticada e tende a se tornar cada vez mais complexa. Portanto, ao alterar a lei, devem existir regulamentações rigorosas, públicas e transparentes para prevenir esses atos.
O Sr. An também levantou a questão da especulação de preços e sugeriu que o leilão prolongaria o tempo necessário para concluir os procedimentos de compra do imóvel. Portanto, deveriam ser encontradas soluções para lidar com esse problema, como aumentar o prazo de análise do imóvel de 2 dias para pelo menos 3 dias.
Em relação às normas relativas aos depósitos, os delegados afirmaram ser necessário analisá-las minuciosamente sob duas perspectivas, incluindo a necessidade de emendar o Artigo 51 para evitar a manipulação de preços, que causa dificuldades tanto para as agências de avaliação quanto para os participantes dos leilões.
O delegado Pham Duc An afirmou que é necessário reforçar a responsabilidade do Ministério da Justiça no Artigo 77 do projeto de lei, na coleta e compilação de informações das organizações participantes em leilões, para detectar irregularidades e coordenar com o Ministério da Segurança Pública a investigação e o tratamento das mesmas .
Fonte
![[Vídeo] A arte de confeccionar pinturas folclóricas Dong Ho foi inscrita pela UNESCO na Lista de Artesanatos que Necessitam de Salvaguarda Urgente.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/10/1765350246533_tranh-dong-ho-734-jpg.webp)
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