Informações sobre o mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2024 estarão disponíveis em breve, os preços dos imóveis continuarão a subir, a cidade de Ho Chi Minh define o prazo para divulgar a lista de preços de terrenos atualizada... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.
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| O mercado imobiliário vietnamita acaba de passar por um período de flutuações e está mostrando sinais de recuperação e aumento de preços. (Foto: Linh An) |
Informações sobre o mercado imobiliário e habitação em breve, no terceiro trimestre de 2024.
Recentemente, o Ministério da Construção enviou um comunicado oficial aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas pelo governo central sobre a implementação da divulgação de informações referentes ao terceiro trimestre de 2024 no setor habitacional e no mercado imobiliário.
No cumprimento da tarefa de publicar informações sobre habitação e mercado imobiliário, de acordo com as disposições do Decreto nº 94/2024/ND-CP do Governo, que detalha diversos artigos da Lei de Negócios Imobiliários sobre a construção e gestão de sistemas de informação e bases de dados sobre habitação e mercado imobiliário, com vigência a partir de 1º de agosto de 2024, o Ministério da Construção solicita aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente que atualizem a situação da promulgação de programas e planos de desenvolvimento habitacional; o número de projetos aprovados para políticas de investimento e seleção de investidores;
Número de projetos de desenvolvimento habitacional, projetos imobiliários licenciados, em andamento, concluídos; número de projetos, apartamentos elegíveis para venda de futuras unidades habitacionais (habitação comercial, habitação social);
Volume e valor total das transações de apartamentos, casas individuais e terrenos transferidos; preços de imóveis residenciais e de outros tipos de bens imóveis (apartamentos, casas individuais, terrenos, habitação social); preços de aluguel de escritórios; imóveis comerciais; hotéis, resorts ; imóveis industriais; inventário imobiliário.
Relatório sobre a implementação do investimento no desenvolvimento de habitações sociais e a implementação do pacote de crédito de 120 trilhões de VND para empréstimos habitacionais sociais na região; relatório sobre as dificuldades e problemas das empresas que atuam no setor imobiliário na região e proposta de soluções (se houver).
O mercado define um novo nível de preços.
O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, afirmou que o mercado imobiliário vietnamita acaba de passar por um período de flutuações e está mostrando sinais de recuperação e aumento de preços. O novo corredor legal está criando as bases para a recuperação do mercado imobiliário.
Segundo o Sr. Quoc Anh, o novo cenário legal com a entrada em vigor de três leis, nomeadamente a Lei da Habitação de 2023, a Lei do Comércio Imobiliário de 2023 e a Lei da Terra de 2024, irá aumentar os preços de muitos tipos de imóveis. Especificamente, os custos dos terrenos e as muitas novas regulamentações criam uma pressão ascendente sobre os preços tanto no mercado primário como no secundário.
O aumento nos preços dos terrenos deve-se à maior frequência de atualizações desses preços, resultante da remoção do quadro de referência e da atualização anual da tabela de preços, em vez da atualização quinquenal anterior. Outro fator que contribui para o aumento é a maior precisão proporcionada pela eliminação do método de dedução, decorrente das novas regulamentações sobre as condições de aplicação dos quatro métodos de avaliação de terrenos.
Além disso, a certificação legal mais rigorosa, ao adicionar condições para a concessão de certificados de direito de uso da terra para terrenos em uso sem litígios, também aumentará os preços da terra, uma vez que os requisitos para terrenos com situação jurídica clara sejam cada vez mais enfatizados e priorizados.
Não apenas os preços dos terrenos aumentam, mas também os preços dos imóveis novos, devido ao aumento do custo de desapropriação, que acompanha o aumento dos preços dos terrenos. Além disso, as regulamentações sobre os procedimentos de reassentamento pressionarão o preço dos imóveis novos, uma vez que os investidores terão que providenciar moradias para os reassentados no projeto, implementadas antes do aterro e da desapropriação.
As condições para as moradias de reassentamento também são claras e rigorosas, devendo ser iguais ou melhores do que as moradias anteriores das pessoas. A área de reassentamento deve possuir infraestrutura completa. O Sr. Quoc Anh afirmou que os preços dos imóveis no mercado secundário também aumentarão devido ao aumento dos preços dos imóveis no mercado primário.
Especificamente para cada tipo de imóvel, as casas particulares valorizam-se de acordo com o preço do terreno, expandindo o mercado. Os preços dos terrenos também aumentam quando a oferta de lotes subdivididos se torna mais restrita, exigindo preços mais competitivos. Os projetos habitacionais urbanos tendem a ser mais populares do que os projetos em terrenos baldios e, com o investimento em infraestrutura e serviços públicos, também estabelecem novos preços para os projetos habitacionais urbanos.
Hanói aumenta oficialmente a área mínima de divisão de terras.
O Comitê Popular de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 61, que regulamenta importantes pontos relacionados à gestão e ao uso do solo na cidade.
Um dos pontos notáveis desta decisão são as condições e a área mínima para a divisão e consolidação de terras.
Com relação ao desmembramento de lotes residenciais, em bairros e cidades, na área externa às vias de tráfego, obras de infraestrutura técnica e espaços públicos, o lote após o desmembramento não deve ser inferior a 50 metros quadrados, o comprimento deve ser superior a 4 metros e a largura adjacente às vias de tráfego deve ser de 4 metros ou mais.
Para as comunas nas planícies, a área mínima após a separação dos lotes é de 80m², para as comunas nas regiões centrais é de 100m² e para as comunas nas áreas montanhosas é de pelo menos 150m².
Para terrenos não agrícolas, a regulamentação aplica-se a parcelas de terra que não sejam cedidas ou arrendadas pelo Estado para a implementação de projetos. Em bairros e cidades, os terrenos comerciais de serviços devem ter uma largura adjacente às vias de tráfego de 10 m ou mais, com uma área mínima de 400 m². Para outros tipos de terrenos não agrícolas, a parcela de terra deve ter mais de 20 m de largura, com uma área mínima de 1.000 m².
Nas comunas, os terrenos destinados a serviços comerciais devem ter uma área mínima de 800 m² e os demais terrenos não agrícolas devem ter uma área mínima de 2.000 m².
Para terras agrícolas, a área mínima para culturas anuais é de 300 m² em bairros e cidades e de 500 m² em municípios; para culturas perenes e aquicultura, a área mínima é de 500 m² em bairros e cidades e de 1.000 m² em municípios, respectivamente. Terras florestais para produção são divididas em parcelas se a área não for inferior a 5.000 m².
Atualmente, o parcelamento do solo em Hanói é aplicado de acordo com a Decisão nº 20 de 2017. Segundo essa decisão, o terreno após o parcelamento deve ter uma área mínima de 30 m² para bairros e cidades e não menos que 50% do limite mínimo de alocação de terrenos residenciais para as demais áreas.
A cidade de Ho Chi Minh divulgará a lista de preços de terrenos atualizada antes de 15 de outubro.
Com relação ao procedimento de reajuste da tabela de preços de terrenos em 2020, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) acaba de apresentar ao Conselho Popular da Cidade um relatório sobre o progresso e o conteúdo da implementação.
Segundo o Comitê Popular da Cidade, a Lei de Terras de 2024 apresenta uma série de novidades, como o aperfeiçoamento do mecanismo de determinação dos preços dos terrenos de acordo com os princípios de mercado e a remoção das regulamentações sobre os quadros de preços de terrenos.
Além disso, uma tabela de preços de terrenos de acordo com a nova lei será elaborada e aplicada a partir de 1º de janeiro de cada ano, para se adequar ao mercado e servir de base para a determinação de 12 obrigações financeiras para 2 grupos de usuários de terras.
Entretanto, a tabela de preços de 2020 atualmente em vigor na cidade de Ho Chi Minh apresenta três deficiências: a tabela é controlada por um quadro de preços, de modo que o preço máximo do terreno residencial é de apenas 162 milhões de VND/m², muito diferente do preço de mercado; os preços dos terrenos para reassentamento não foram atualizados; e existe um gargalo na precificação de terrenos com valor inferior a 30 bilhões de VND, de acordo com a tabela.
Diante da necessidade de ajustar os preços dos terrenos, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TN-MT) para elaborar uma proposta seguindo um procedimento simplificado, a ser divulgada em 1º de agosto.
Após coletar pareceres por escrito e realizar reuniões de revisão, em 30 de julho, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente submeteu a decisão de ajustar a tabela de preços de 2020 ao Conselho de Avaliação da Tabela de Preços de Terrenos da Cidade de Ho Chi Minh. Em seguida, o Departamento apresentou os impactos adicionais da tabela de preços ajustada.
Na reunião de 20 de setembro, o Grupo de Trabalho do Conselho fez alguns comentários sobre a minuta da lista de preços de terrenos ajustada, e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente os aceitou e os incluiu na minuta.
Com relação ao andamento da lista de preços de terrenos ajustada nos próximos dias, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente concluirá o envio da lista ao Conselho em 30 de setembro. Espera-se que o Conselho realize uma reunião de avaliação antes de 10 de outubro. De acordo com o plano, a lista de preços de terrenos ajustada será divulgada pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh antes de 15 de outubro.
Durante o período em que a tabela de preços ajustada não estava disponível, em 21 de setembro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou que os departamentos, filiais, o Comitê Popular da Cidade de Thu Duc e os distritos aplicassem a tabela de preços de terrenos atual e o coeficiente de ajuste de preços de terrenos para determinar as obrigações financeiras e os impostos.
Quais são os direitos dos usuários de terras sem o livro vermelho?
Quando um terreno recebe o título de propriedade (livro vermelho), o proprietário adquire todos os direitos de uso da terra, como transferência, doação e indenização. No entanto, nem todos conhecem os direitos dos proprietários de terras sem o título de propriedade. Consulte o artigo abaixo para entender esses direitos.
1. Compensação de terras
a) Casos em que as condições para a concessão de um Certificado são atendidas, mas ele não foi concedido.
O ponto a, cláusula 1 e cláusula 2, artigo 95 da Lei de Terras nº 31/2024/QH15 estipula que as famílias e os indivíduos que utilizam terras que não sejam arrendadas com pagamento de renda anual serão compensados pela terra quando o Estado a recuperar para fins de defesa e segurança nacional; desenvolvimento socioeconômico para interesses nacionais e públicos, se cumprirem uma das seguintes condições:
- Possuir certificado.
- Existe uma decisão sobre a atribuição ou arrendamento de terrenos, ou uma decisão sobre a autorização para alterar a finalidade do uso do solo, emitida por uma autoridade competente.
- Ter um dos documentos relativos aos direitos de uso da terra para emitir um Certificado.
- Recebeu a transferência dos direitos de uso da terra de acordo com as normas legais, mas não concluiu os procedimentos de registro de terras.
- Utilizar o terreno hipotecado para liquidar a dívida; documentar o resultado do leilão que comprova o cumprimento das obrigações financeiras.
Assim, mesmo que um Certificado não tenha sido concedido, mas as condições para a sua concessão sejam cumpridas e um dos documentos acima mencionados esteja presente, a família ou o indivíduo ainda será indenizado pela terra, caso não se trate de terra arrendada com pagamento de renda anual.
b. Não elegível para emissão de certificado
De acordo com a Cláusula 3 do Artigo 98 da Lei de Terras de 2024, mesmo que não cumpram as condições para a concessão de um Certificado, as famílias e os indivíduos diretamente envolvidos na produção agrícola ainda serão compensados pela terra, desde que a terra agrícola tenha sido utilizada antes de 1º de julho de 2004.
2. Indenização por bens imóveis vinculados ao terreno
A cláusula 3 do artigo 91 da Lei de Terras de 2024 estipula os princípios de compensação por danos materiais quando o Estado retoma terras, da seguinte forma:
“Os proprietários de imóveis que sofrerem danos materiais, conforme previsto em lei civil, serão indenizados pelos danos; os proprietários de estabelecimentos de produção e comerciais que tiverem de interromper a produção e os negócios devido à retomada de terras pelo Estado serão considerados para receber apoio.”
Assim, mesmo sem um Certificado, o proprietário legal do imóvel vinculado ao terreno ainda é indenizado se houver danos causados pela aquisição do terreno.
3. Exercício dos direitos de uso da terra
De acordo com o Ponto a, Cláusula 1, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, existem 2 casos de transferência ou doação de direitos de uso da terra mesmo sem um Certificado:
Caso 1: Ao receber direitos de uso da terra por herança, ao converter terras agrícolas em terras consolidadas, ao trocar lotes ou ao doar direitos de uso da terra ao Estado ou à comunidade.
Caso 2 (Ponto a, Cláusula 4, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024): Famílias e indivíduos que não receberam um Certificado, mas são elegíveis para um, podem transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital usando direitos de uso da terra para implementar projetos.
4. Obteve a licença de construção.
Mesmo que não haja Certificado, mas exista um dos documentos legais relativos ao terreno, conforme previsto no Artigo 3 do Decreto 53/2017/ND-CP, a licença de construção será concedida mesmo assim.
Nota: As casas só podem ser construídas em terrenos residenciais.
5. Utilizado temporariamente até que o terreno seja recuperado.
A cláusula 8 do artigo 138 da Lei de Terras de 2024 estipula o seguinte:
“As famílias e os indivíduos que utilizam terrenos nos casos especificados nas Cláusulas 1, 2, 3, 4, 5 e 6 deste Artigo, mas que não são elegíveis para um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra, serão temporariamente autorizados a usar a terra em seu estado atual até que o Estado recupere a terra e a declare e registre de acordo com os regulamentos.”
Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html
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