Prevendo tendências de preços imobiliários, a Cidade de Ho Chi Minh está prestes a emitir uma lista de preços de terrenos ajustada. Quais são os benefícios de não ter um livro vermelho?

Informações sobre habitação e o mercado no terceiro trimestre de 2024 estarão disponíveis em breve, os preços dos imóveis continuarão a aumentar, a Cidade de Ho Chi Minh define o momento de emitir a lista de preços de terrenos ajustados... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário vietnamita acaba de passar por um período de flutuações e está mostrando sinais de recuperação e aumento de preços. (Foto: Linh An)

Informações sobre habitação e mercado em breve no 3º trimestre de 2024

Recentemente, o Ministério da Construção enviou um despacho oficial aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente sobre a implementação da divulgação de informações para o terceiro trimestre de 2024 sobre habitação e mercado imobiliário.

Cumprindo a tarefa de publicar informações sobre habitação e o mercado imobiliário de acordo com as disposições do Decreto nº 94/2024/ND-CP do Governo detalhando uma série de artigos da Lei de Negócios Imobiliários sobre a construção e gestão de sistemas de informação e bancos de dados sobre habitação e o mercado imobiliário, em vigor a partir de 1º de agosto de 2024, o Ministério da Construção solicita aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente que atualizem a situação da promulgação de programas e planos de desenvolvimento habitacional; o número de projetos aprovados para políticas de investimento e seleção de investidores;

Número de projetos de desenvolvimento habitacional, projetos imobiliários licenciados, em andamento, concluídos; número de projetos, apartamentos elegíveis para venda de futuras habitações (habitação comercial, habitação social);

Volume de transações e valor total de transações de apartamentos, casas individuais, terrenos transferidos; preços de moradias e alguns outros tipos de imóveis (apartamentos, casas individuais, terrenos, habitação social); preços de aluguel de escritórios; instalações comerciais; hotéis, resorts ; imóveis industriais; estoque de imóveis.

Relatar sobre a implementação de investimentos no desenvolvimento de habitação social e a implementação do pacote de crédito de 120 trilhões de VND para empréstimos de habitação social na área; relatar sobre as dificuldades e problemas das empresas que operam no setor imobiliário na área e propor soluções (se houver).

O mercado define um novo nível de preços

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto do Batdongsan.com.vn, afirmou que o mercado imobiliário vietnamita acaba de passar por um período de flutuações e está mostrando sinais de recuperação e aumento de preços. O novo corredor legal está criando uma base para a recuperação do mercado imobiliário.

Segundo o Sr. Quoc Anh, o novo corredor legal, com a entrada em vigor de três leis, a Lei da Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024, aumentará os preços de muitos tipos de imóveis. Especificamente, os custos dos terrenos e muitas novas regulamentações criam pressão ascendente sobre os preços nos mercados primário e secundário.

A razão para o aumento nos preços dos terrenos deve-se à maior frequência de atualizações dos preços dos terrenos quando a estrutura de preços dos terrenos foi removida e a tabela de preços dos terrenos passou a ser atualizada anualmente, em vez de a cada 5 anos, como antes. O aumento nos preços dos terrenos também se deve à maior precisão com a remoção do método de dedução e advém das regulamentações sobre as condições de aplicação dos 4 métodos de avaliação de terrenos.

Além disso, uma certificação legal mais rigorosa ao adicionar condições para conceder certificados de direitos de uso da terra para terras em uso sem disputas também aumentará os preços da terra quando os requisitos para terras com status legal claro forem cada vez mais enfatizados e focados.

Não apenas os preços dos terrenos aumentam, mas também os preços dos imóveis primários, devido ao aumento do custo da limpeza do terreno, que acompanha o preço dos terrenos. Além disso, as regulamentações sobre os procedimentos de reassentamento elevarão o preço dos imóveis primários quando os investidores precisarem providenciar moradias para reassentamento no projeto, implementadas antes da recuperação e da limpeza.

As condições para o reassentamento habitacional também são claras e rigorosas, pois devem ser iguais ou melhores do que as moradias anteriores das pessoas. A área de reassentamento deve ter infraestrutura completa. O Sr. Quoc Anh afirmou que os preços dos imóveis secundários também aumentarão devido ao aumento dos preços dos imóveis primários.

Especificamente para cada tipo, as casas particulares aumentam de acordo com os preços dos terrenos, e o mercado se expande. Os preços dos terrenos também aumentam quando a oferta de lotes subdivididos se restringe, exigindo preços mais baixos. Projetos habitacionais urbanos serão mais populares do que projetos de terrenos e, com investimentos em infraestrutura e serviços públicos, os projetos habitacionais urbanos também estabelecem novos preços.

Hanói aumenta oficialmente a área mínima de divisão de terras

O Comitê Popular de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 61, regulamentando conteúdos importantes relacionados à gestão e uso da terra na cidade.

Um dos pontos de destaque desta decisão são as condições e a área mínima para parcelamento e consolidação de terras.

Em relação à divisão de terrenos residenciais, em bairros e cidades, na área fora das vias de tráfego, obras de infraestrutura técnica, espaços públicos, o terreno após a divisão não deve ter menos de 50 metros quadrados, o comprimento deve ser superior a 4 metros e a largura adjacente às vias de tráfego deve ser de 4 metros ou mais.

Para comunas nas planícies, a área mínima após a separação dos lotes é de 80 m2, para comunas nas terras médias é de 100 m2 e para comunas nas áreas montanhosas é de pelo menos 150 m2.

Para terrenos não agrícolas, o regulamento aplica-se a terrenos que não sejam alocados ou arrendados pelo Estado para a implementação de projetos. Em bairros e cidades, os terrenos comerciais e de serviços devem ter uma largura adjacente às vias de circulação de 10 m ou mais, com uma área mínima de 400 m². Para outros tipos de terrenos não agrícolas, o terreno deve ter mais de 20 m de largura, com uma área mínima de 1.000 m².

Nas comunas, os terrenos comerciais e de serviços devem ter uma área não inferior a 800 m2 e outros terrenos não agrícolas devem ter uma área não inferior a 2.000 m2.

Para terras agrícolas, a área mínima para cultivo anual é de 300 m² em distritos e cidades e 500 m² em comunas; para cultivos perenes e aquicultura, a área é de 500 m² em distritos e cidades e 1.000 m² em comunas, respectivamente. As terras florestais de produção são divididas em lotes se a área não for inferior a 5.000 m².

Atualmente, a divisão de terras em Hanói é aplicada de acordo com a Decisão nº 20 de 2017. Consequentemente, o terreno após a divisão deve ter uma área mínima de 30 m2 para bairros e cidades e não menos que 50% do novo limite de alocação de terras residenciais (mínimo) para as áreas restantes.

A Cidade de Ho Chi Minh divulgará uma lista ajustada de preços de terrenos antes de 15 de outubro.

Em relação ao procedimento de ajuste da lista de preços de terrenos em 2020, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) acaba de relatar ao Conselho Popular da Cidade o progresso e o conteúdo da implementação.

De acordo com o Comitê Popular da Cidade, a Lei de Terras de 2024 tem uma série de novos pontos, como o aperfeiçoamento do mecanismo para determinar os preços da terra de acordo com os princípios de mercado e a remoção de regulamentações sobre estruturas de preços da terra.

Além disso, uma lista de preços de terras de acordo com a nova lei será desenvolvida e aplicada a partir de 1º de janeiro de cada ano para se adequar ao mercado e servir como base para determinar 12 obrigações financeiras para 2 grupos de usuários de terras.

Enquanto isso, a lista de preços de 2020 atualmente aplicada na Cidade de Ho Chi Minh tem três deficiências: a lista de preços é controlada pela estrutura de preços, então o preço máximo do terreno residencial é de apenas 162 milhões de VND/m2, muito diferente do preço de mercado; os preços dos terrenos para reassentamento não foram atualizados; há um gargalo na precificação de terrenos com valor inferior a 30 bilhões de VND de acordo com a lista de preços.

Diante da necessidade de ajustar os preços dos terrenos, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TN-MT) para elaborar um projeto seguindo um procedimento simplificado a ser emitido em 1º de agosto.

Após coletar pareceres escritos e realizar conferências de revisão, em 30 de julho, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente apresentou a decisão de ajustar a tabela de preços de 2020 ao Conselho de Avaliação da Tabela de Preços de Terrenos da Cidade de Ho Chi Minh. Em seguida, o Departamento apresentou os impactos adicionais da tabela de preços ajustada.

Na reunião de 20 de setembro, o Grupo de Trabalho do Conselho fez alguns comentários sobre o rascunho da lista de preços de terras ajustados e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente os aceitou e os incluiu no rascunho.

Em relação ao andamento da lista de preços ajustados de terras nos próximos meses, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente concluirá a submissão ao Conselho em 30 de setembro. A previsão é de que o Conselho realize uma reunião de avaliação antes de 10 de outubro. De acordo com o plano, a lista de preços ajustados de terras será publicada pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh antes de 15 de outubro.

Durante o período em que a lista de preços ajustada não estava disponível, em 21 de setembro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou que os departamentos, filiais, o Comitê Popular da Cidade de Thu Duc e os distritos aplicassem a lista de preços de terrenos atual e o coeficiente de ajuste de preços de terrenos para determinar obrigações financeiras e impostos.

Quais são os direitos dos usuários de terras sem livros vermelhos?

Quando o terreno recebe o Livro Vermelho, as pessoas têm todos os direitos de usuários da terra, como transferência, doação e indenização. No entanto, nem todos sabem quais são os direitos dos usuários da terra sem o Livro Vermelho. Consulte o artigo abaixo para entender esses direitos.

1. Compensação de terras

a, Casos em que as condições para a concessão de um Certificado são cumpridas, mas não foram concedidas

O ponto a, Cláusula 1 e Cláusula 2, Artigo 95 da Lei de Terras n.º 31/2024/QH15 estipula que as famílias e os indivíduos que utilizam terras que não sejam terras arrendadas com pagamento anual de renda de terra devem ser compensados ​​pela terra quando o Estado recupera terras para fins de defesa e segurança nacional; desenvolvimento socioeconómico para interesses nacionais e públicos se cumprirem uma das seguintes condições:

- Possuir Certificado.

- Há uma decisão sobre alocação de terras ou arrendamento de terras ou decisão sobre permissão para alterar a finalidade do uso da terra de uma autoridade competente.

- Tenha um dos documentos sobre direitos de uso da terra para emitir um Certificado.

- Recebeu transferência de direitos de uso da terra de acordo com os regulamentos legais, mas não concluiu os procedimentos de registro de terras.

- Utilizar terreno sob contrato de hipoteca para quitar dívida; documentar o reconhecimento dos resultados do leilão que cumpriu as obrigações financeiras.

Assim, mesmo que um Certificado não tenha sido concedido, mas as condições para sua concessão sejam atendidas e um dos documentos acima esteja presente, a família ou indivíduo ainda será compensado pela terra se ela não for arrendada com pagamento anual de aluguel.

b. Não elegível para emissão de certificado

De acordo com a Cláusula 3, Artigo 98 da Lei de Terras de 2024, mesmo que não atendam às condições para a concessão de um Certificado, as famílias e os indivíduos diretamente envolvidos na produção agrícola ainda serão compensados ​​pela terra, desde que a terra agrícola tenha sido usada antes de 1º de julho de 2004.

2. Compensação por propriedade anexa à terra

A Cláusula 3, Artigo 91 da Lei de Terras de 2024 estipula os princípios de compensação por danos materiais quando o Estado recupera terras da seguinte forma:

“Os proprietários de imóveis que sofrerem danos materiais, conforme prescrito pela lei civil, serão indenizados pelos danos; os proprietários de estabelecimentos de produção e negócios que precisarem interromper a produção e os negócios devido à retomada de terras pelo Estado serão considerados para receber apoio.”

Assim, mesmo sem a Certidão, o proprietário legal do imóvel anexo ao terreno ainda é indenizado caso haja danos causados ​​pela aquisição do terreno.

3. Exercício dos direitos de utilização da terra

De acordo com o Ponto a, Cláusula 1, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, existem 2 casos de transferência ou doação de direitos de uso da terra, mesmo sem um Certificado:

Caso 1: Ao receber herança de direitos de uso da terra, converter terras agrícolas ao consolidar terras, trocar lotes ou doar direitos de uso da terra ao Estado ou à comunidade.

Caso 2 (Ponto a, Cláusula 4, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024): Famílias e indivíduos que não receberam um Certificado, mas são elegíveis para um Certificado, podem transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital usando direitos de uso da terra para implementar projetos.

4. Obteve uma licença de construção

Mesmo que não haja Certificado, mas haja um dos documentos legais sobre o terreno, conforme prescrito no Artigo 3 do Decreto 53/2017/ND-CP, uma licença de construção ainda será concedida.

Observação: casas só podem ser construídas em terrenos residenciais.

5. Usado temporariamente até que a terra seja recuperada

A cláusula 8, artigo 138 da Lei de Terras de 2024 estipula:

“Famílias e indivíduos que utilizam terras nos casos especificados nas Cláusulas 1, 2, 3, 4, 5 e 6 deste Artigo, mas não são elegíveis para um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de ativos vinculados à terra, serão temporariamente autorizados a usar a terra em seu estado atual até que o Estado recupere a terra e deve declarar e registrar a terra de acordo com os regulamentos.”

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html