O que fazer para evitar golpes na compra e venda de imóveis?

Transações realizadas por meio de um cartório.

Segundo especialistas, os compradores de imóveis, especialmente aqueles que adquirem propriedades na planta, enfrentam atualmente muitos riscos e são facilmente enganados. Primeiro, a qualidade da casa pode não ser tão boa quanto a anunciada. Outro risco é o de os compradores não receberem o título de propriedade no prazo. De acordo com a lei, a construtora deve emitir o título ao comprador em até 3 meses após a entrega das chaves. Na prática, com sorte, isso leva 3 anos, mas muitos projetos demoram décadas para serem entregues. Outro risco é a construtora construir de acordo com as especificações do projeto ou até mesmo hipotecar o título de propriedade do comprador a um banco. Os compradores só descobrem isso quando não conseguem pagar o empréstimo e o banco executa a hipoteca do imóvel. Portanto, são necessárias regulamentações para proteger os compradores de imóveis na planta.

Atualmente, existem regulamentações que exigem que os bancos forneçam garantias para compradores de imóveis na planta. De acordo com essas regulamentações, se a construtora não entregar o imóvel, o banco indenizará o cliente. No entanto, a maioria das construtoras ignora essa exigência. Portanto, as garantias bancárias precisam ser repensadas. Muitos países ao redor do mundo não exigem essa garantia, permitindo que os compradores optem entre uma garantia bancária ou um seguro de responsabilidade civil de uma seguradora. Além disso, as construtoras frequentemente exigem que os pagamentos antecipados dos clientes sejam depositados em uma conta bloqueada. A construtora só pode sacar esse dinheiro após a entrega do imóvel. A capacidade financeira atual das construtoras é muito baixa e inadequada. Isso faz com que as empresas não tenham os recursos necessários para captar capital por meio de outras fontes.

Pessoas estão realizando transações imobiliárias no Cartório Notarial nº 3.

O Professor Associado Dr. Nguyen Ngoc Dien, da Universidade de Economia e Direito (Universidade Nacional do Vietname, Cidade de Ho Chi Minh), argumenta que o setor imobiliário é um ativo de alto valor que sempre atrai a atenção das pessoas. Transações relacionadas a imóveis sempre enfrentam riscos de insegurança, documentos falsificados e inúmeras disputas e prejuízos entre as partes; portanto, um arcabouço legal rigoroso é necessário.

Para garantir a segurança, nos países desenvolvidos, as transações são realizadas por meio de serviços notariais, que envolvem um profundo conhecimento da situação jurídica do bem, assegurando transações seguras, evitando perdas e fornecendo seguro para os serviços notariais. Isso está vinculado a um sistema jurídico muito rigoroso, seguindo uma cadeia de verificação realizada pelo tabelião.

No Vietnã, segundo o Professor Associado Dr. Nguyen Ngoc Dien, a implementação do modelo atual de serviço de autenticação notarial é a solução mais otimizada e razoável. No futuro, o foco deve ser o aprimoramento desse modelo, a construção de marcos legais que conectem as diversas etapas, o aumento da autenticidade e da verificação, e a garantia do mais alto nível de segurança para todas as partes envolvidas, de forma semelhante aos modelos adotados em países desenvolvidos.

Elimine a obrigatoriedade de passar pela corretora.

O Dr. Luu Quoc Thai, professor da Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh, acredita que, para garantir segurança, transparência e controle sobre o uso de pagamentos antecipados, as transações de compra e venda de imóveis na planta devem ser feitas por meio de bancos. Essa medida poderia substituir as garantias bancárias, caso o investidor seja obrigado a transferir todo o valor do pagamento antecipado para uma conta de garantia. Os fundos seriam liberados somente de acordo com o andamento da construção do projeto do investidor. Essa solução também ajudaria a reduzir os custos associados às garantias bancárias e minimizar transações "duvidosas" com o objetivo de lavagem de dinheiro no setor imobiliário.

Entretanto, segundo o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , atualmente, para a venda de casas em construção (sem escritura definitiva), as construtoras utilizam imobiliárias. Já para imóveis com escritura definitiva, todas as transações devem ser feitas em cartório.

Os notários são autorizados pelo Estado a prestar serviços públicos; ocupam um cargo judicial, atuando como "guardiões", orientando as partes a conduzir transações de acordo com as normas, garantindo legalidade e segurança. As permutas de imóveis, por outro lado, são serviços privados, que carecem das ferramentas administrativas e de gestão estatal necessárias para assegurar a conformidade legal, o que leva a disputas e riscos tanto para compradores quanto para vendedores. "Precisamos codificar a lei de forma a garantir sua implementação efetiva, em vez de aplicar mecanicamente as transações por meio de permutas. Portanto, as normas sobre transações imobiliárias por meio de permutas devem ser removidas da proposta de emenda à Lei de Negócios Imobiliários", afirmou o Professor Dang Hung Vo.

Transações imobiliárias não deveriam ser obrigadas a passar por uma permuta.

Segundo o tabelião Hoang Manh Thang, chefe do Cartório nº 7 (Cidade de Ho Chi Minh), o sistema notarial atual e as transações imobiliárias privadas diferem em natureza, escala, produtos e serviços, e procedimentos. A autenticação notarial é um serviço público organizado pelo Estado, uma ferramenta de gestão e regulação estatal, um mecanismo de defesa, e possui valor legal, probatório e de circulação. As transações imobiliárias privadas, por outro lado, atendem a transações imobiliárias, operam em pequena escala, dependem de empresas imobiliárias e se baseiam principalmente em acordos verbais ou escritos, o que pode facilmente levar a sérias consequências econômicas e jurídicas, disputas e fraudes.

A maior preocupação é que os corretores da bolsa possam ocultar informações juridicamente desfavoráveis ​​ou fornecer publicidade tendenciosa. Quando surgem disputas, ou se os produtos apresentarem defeitos ou atrasos, quem é o responsável? As transações realizadas por meio de bolsas carecem de mecanismos que garantam segurança jurídica e a proteção das transações. Portanto, este aspecto não pode ser incluído na próxima proposta de emenda à Lei de Negócios Imobiliários.

A maioria discorda da obrigatoriedade de transações imobiliárias serem realizadas por meio de uma bolsa de valores, pois as bolsas atuais não possuem capacidade para verificar a legalidade das transações. Essa regulamentação é ineficaz e deveria ser abolida.

Resumo rápido às 12h do dia 16 de junho: Um boletim de notícias completo.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm