Como a Lei de Habitação de 2023 altera a gestão e operação de prédios de apartamentos?

Muitos aspectos positivos foram observados na aplicação da nova Lei.

Assim, a Lei de Habitação de 2023 estipulou muitos novos pontos sobre desenvolvimento habitacional, reforma, construção de apartamentos antigos, habitação social e gestão e uso de prédios de apartamentos. Avaliando o impacto no mercado e na gestão e operação de projetos, o Sr. Tran Ngoc Duy, Diretor Adjunto do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanói , afirmou que a Lei de Habitação de 2023 ajudará a tornar tudo mais sistemático, contribuindo positivamente para o processo de recuperação do mercado.

Além disso, a Lei de Habitação de 2023 também ajuda a superar as limitações da lei antiga, esclarecendo os assuntos e a duração dos projetos, a qualidade da construção, os direitos de propriedade da habitação, etc. Especialmente, no campo da gestão e operação de projetos habitacionais, ela ajuda a resolver disputas comuns entre clientes e unidades de gestão, e estipula mais claramente os direitos e responsabilidades das partes relacionadas.

No entanto, os impactos desta Lei serão de longo prazo. De fato, quando foi aplicada 5 meses antes do plano original, ainda não havia muitas regulamentações e instruções específicas para sua implementação. Por exemplo, apenas o Decreto 95/2024/ND-CP, que orienta a nova Lei de Habitação, foi anunciado em 24 de julho de 2024 e a Circular 05/2024/TT-BXD foi emitida em 31 de julho de 2024.

Sr. Tran Ngoc Duy - Diretor Adjunto do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi

Em relação às mudanças entre a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Habitação de 2014, os especialistas da Savills afirmaram que a nova lei se concentra na qualidade da construção e dos serviços durante a operação. Em relação à qualidade da construção, em vez de manter o período de utilização fixo em 50 anos, como antes, a nova lei estipula que o período de utilização do projeto será ajustado com base na qualidade real da construção, a fim de manter e reparar projetos degradados em tempo hábil.

Em relação à qualidade do serviço, a nova Lei introduz mudanças na gestão operacional, como o detalhamento de receitas/despesas e a definição de requisitos específicos para a capacidade da unidade de gestão. Além disso, o fundo de seguro contra incêndio e a remuneração do Conselho de Administração serão separados da taxa de serviço e se tornarão uma despesa separada. A unidade de gestão operacional precisa trabalhar com os Conselhos de Administração/Investidores para emitir rapidamente novas tabelas de cálculo de custos de serviço, de acordo com as disposições da Lei.

A Lei de Habitação de 2023 também estipula que todas as receitas provenientes da exploração de áreas comuns, como lucros com publicidade em saguões, elevadores ou estacionamentos de motos, instalações comuns... devem ser transferidas para o fundo de manutenção.

"Anteriormente, essas receitas eram adicionadas ao fundo de gestão para compensar os custos operacionais. Essa mudança afetará a receita do fundo de gestão, exigindo que as unidades operacionais reequilibrem seus orçamentos e planos operacionais para se adaptarem às novas regulamentações, garantindo operações estáveis ​​e sem afetar os moradores", disse o Sr. Tran Ngoc Duy.

Além disso, o prazo máximo do contrato de serviço também é estipulado em 3 anos, de acordo com o mandato do Conselho de Administração. As unidades de gestão operacional devem garantir e manter a qualidade e a capacidade durante todo o período de operação. Isso incentiva as unidades de gestão a se concentrarem mais na eficiência do trabalho, não apenas para atender às necessidades imediatas, mas também para garantir a competitividade na renovação do contrato após o término.

Garantir a transparência na gestão operacional

Falando sobre os impactos sobre os moradores, o vice-diretor do Departamento de Administração Imobiliária da Savills Hanoi também disse que a Lei de Habitação de 2023 fez ajustes importantes em comparação com as regulamentações de 2014, fortalecendo a estrutura legal, garantindo transparência na gestão e operação e protegendo os direitos dos moradores.

Em particular, a nova Lei adicionou regulamentações sobre a determinação da propriedade comum e separada em casos em que o contrato não especifica, ajudando a proteger os direitos dos compradores de imóveis. A Lei adiciona maneiras de determinar a propriedade comum de equipamentos e componentes instalados em varandas e galerias.

A separação clara entre o seguro contra incêndio e a remuneração do Conselho de Administração, com o valor unitário da taxa de serviço, ajuda os moradores a compreender melhor a finalidade da utilização das taxas. Além disso, a nova Lei estipula que a receita da exploração de serviços para propriedades comuns deve ser transferida para o fundo de manutenção, em vez de complementar o fundo de gestão operacional, contribuindo para a criação de um mecanismo favorável à manutenção de bens comuns e à melhoria da qualidade da infraestrutura.

A Lei de Habitação de 2023 torna o processo de gestão de prédios de apartamentos transparente, garantindo os direitos dos moradores.

Além disso, o novo regulamento sobre o anúncio do Plano de treinamento em conhecimento e habilidades profissionais em gestão e operação de prédios de apartamentos para o Conselho de Administração na Conferência de Prédios de Apartamentos também exige que os membros do Conselho de Administração sejam treinados e certificados (no máximo 3 meses a partir da data da decisão de reconhecimento), garantindo que os membros do Conselho de Administração tenham um sólido domínio do conhecimento e das habilidades profissionais relacionadas à gestão e operação de prédios de apartamentos.

A Lei de Habitação, orientada pelo Decreto 95/2024/ND-CP, também exige que os investidores divulguem publicamente os documentos legais do projeto aos compradores e locatários, incluindo atas de aceitação de obras concluídas, documentos que aprovam os resultados de aceitação de prevenção e combate a incêndio, avisos de aprovação de agências de construção especializadas, desenhos de áreas de estacionamento, etc. Esta regulamentação pode afetar o andamento da operação do projeto pelos investidores e o fornecimento de apartamentos ao mercado, mas garantirá transparência, segurança na operação e minimizará os riscos para os compradores de imóveis.

Além disso, a classificação de prédios de apartamentos é rigorosamente regulamentada e possui critérios mais específicos, auxiliando os compradores a avaliar corretamente a qualidade do projeto, evitando que situações de autoclassificação elevem os preços dos apartamentos de forma irracional.

Em vez de regulamentar as classes A, B e C, os projetos serão classificados como 1, 2 e 3. A classificação será baseada em 8 critérios obrigatórios, incluindo: localização, localização do prédio de apartamentos; instalações no prédio; vaga de estacionamento; corredor, saguão; elevador; fornecimento de energia; apartamento; o critério mínimo é a conformidade com os padrões de construção. Além disso, há 5 critérios adicionais, incluindo: serviços de gestão operacional; meio ambiente; segurança, proteção, prevenção de incêndios; edifícios verdes, uso eficiente de energia; digitalização e casas inteligentes", analisaram os especialistas da Savills.

Fonte: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html