De que forma a Lei de Habitação de 2023 altera a gestão e o funcionamento de edifícios de apartamentos?

Muitos aspectos positivos foram observados na aplicação da nova lei.

Assim, a Lei da Habitação de 2023 estipulou diversos novos pontos sobre desenvolvimento habitacional, renovação, construção de apartamentos antigos, habitação social e gestão e utilização de edifícios residenciais. Avaliando o impacto no mercado e na gestão e operação de projetos, o Sr. Tran Ngoc Duy, Diretor Adjunto do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi , afirmou que a Lei da Habitação de 2023 ajudará a tornar tudo mais sistemático, contribuindo positivamente para o processo de recuperação do mercado.

Além disso, a Lei de Habitação de 2023 também ajuda a superar as limitações da legislação anterior, esclarecendo os objetos e a duração dos projetos, a qualidade da construção, os direitos de propriedade da habitação, etc. Em especial, no âmbito da gestão e operação de projetos habitacionais, auxilia na resolução de conflitos comuns entre clientes e entidades gestoras, e estipula com maior clareza os direitos e responsabilidades das partes envolvidas.

No entanto, os impactos desta Lei serão de longo prazo. De fato, quando foi aplicada 5 meses antes do previsto, ainda não havia muitas regulamentações e instruções específicas para a sua implementação. Por exemplo, apenas o Decreto 95/2024/ND-CP, que orientava a nova Lei da Habitação, foi anunciado em 24 de julho de 2024, e a Circular 05/2024/TT-BXD foi emitida em 31 de julho de 2024.

Sr. Tran Ngoc Duy - Diretor Adjunto do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi

Em relação às mudanças entre a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Habitação de 2014, os especialistas da Savills afirmaram que a nova lei se concentra na qualidade da construção e dos serviços durante a operação. No que diz respeito à qualidade da construção, em vez de manter o período de utilização fixo em 50 anos, como antes, a nova lei estipula que o período de utilização do projeto será ajustado com base na qualidade real da construção, a fim de realizar a manutenção e o reparo de projetos degradados em tempo hábil.

Em relação à qualidade do serviço, a nova Lei introduz alterações na gestão operacional, como a discriminação de receitas e despesas e a especificação de requisitos quanto à capacidade da unidade de gestão. Além disso, o fundo de seguro contra incêndio e a remuneração do Conselho de Administração serão separados da taxa de serviço e constituirão despesas distintas. A unidade de gestão operacional deverá trabalhar em conjunto com os Conselhos de Administração/Investidores para elaborar rapidamente novas tabelas de cálculo de custos de serviço, em conformidade com as disposições da Lei.

A Lei de Habitação de 2023 estipula ainda que todas as receitas provenientes da exploração de áreas comuns, tais como lucros com publicidade em saguões, elevadores ou estacionamentos de motos, instalações comuns, etc., devem ser transferidas para o fundo de manutenção.

"Anteriormente, essas receitas eram adicionadas ao fundo de gestão para compensar os custos operacionais. Essa mudança afetará a receita do fundo de gestão, exigindo que as unidades operacionais reequilibrem seus orçamentos e planos operacionais para se adaptarem às novas regulamentações, garantindo operações estáveis ​​e sem afetar os moradores", disse o Sr. Tran Ngoc Duy.

Além disso, o prazo do contrato de prestação de serviços também é estipulado em um máximo de 3 anos, de acordo com o mandato do Conselho de Administração. As unidades de gestão operacional devem assegurar e manter a qualidade e a capacidade durante todo o período de operação. Isso incentiva as unidades de gestão a se concentrarem mais na eficiência do trabalho, não apenas para atender às necessidades imediatas, mas também para garantir a competitividade para a renovação do contrato após o seu término.

Garantir a transparência na gestão operacional.

Ao falar sobre os impactos nos moradores, o vice-diretor do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi também afirmou que a Lei de Habitação de 2023 trouxe ajustes importantes em comparação com as normas de 2014, fortalecendo o arcabouço legal, garantindo transparência na gestão e operação e protegendo os direitos dos moradores.

Em particular, a nova lei acrescentou normas para determinar a propriedade comum e a propriedade individual nos casos em que o contrato não especifica, ajudando a proteger os direitos dos compradores de imóveis. A lei também prevê formas de determinar a propriedade comum de equipamentos e componentes instalados em varandas e terraços.

A clara separação entre o seguro contra incêndio e a remuneração da Administração, com o preço unitário da taxa de serviço, ajuda os moradores a entenderem melhor a finalidade da utilização dessas taxas. Além disso, a nova lei estipula que a receita proveniente da utilização dos serviços das áreas comuns deve ser transferida para o fundo de manutenção, em vez de complementar o fundo de gestão operacional, contribuindo para a criação de um mecanismo favorável à manutenção das áreas comuns e à melhoria da qualidade da infraestrutura.

A Lei de Habitação de 2023 torna transparente o processo de gestão de edifícios de apartamentos, garantindo os direitos dos moradores.

Além disso, o novo regulamento sobre o anúncio do Plano de formação em conhecimentos e competências profissionais em gestão e operação de edifícios de apartamentos para o Conselho de Administração na Conferência de Edifícios de Apartamentos também exige que os membros do Conselho de Administração sejam formados e certificados (no prazo máximo de 3 meses a partir da data da decisão de reconhecimento), garantindo que os membros do Conselho de Administração tenham um sólido domínio dos conhecimentos e competências profissionais relacionados com a gestão e operação de edifícios de apartamentos.

A Lei da Habitação, regida pelo Decreto 95/2024/ND-CP, também exige que os investidores divulguem publicamente os documentos legais do projeto aos compradores e locatários, incluindo atas de aceitação de obras concluídas, documentos que comprovem os resultados dos testes de prevenção e combate a incêndio, laudos de aprovação de órgãos de construção especializados, plantas de estacionamento, etc. Essa regulamentação pode afetar o andamento dos projetos dos investidores e a oferta de apartamentos no mercado, mas garantirá transparência, segurança operacional e minimizará os riscos para os compradores de imóveis.

Além disso, a classificação de edifícios de apartamentos é rigorosamente regulamentada e possui critérios mais específicos, ajudando os compradores a avaliar corretamente a qualidade do projeto e evitando que a auto-classificação inflacione os preços dos apartamentos de forma injustificada.

"Em vez de regulamentar as classes A, B e C, os projetos serão classificados como 1, 2 e 3. A classificação será baseada em 8 critérios obrigatórios, incluindo: localização, localização do edifício de apartamentos; instalações no edifício de apartamentos; vaga de estacionamento; corredor, hall de entrada; elevador; fornecimento de energia; apartamento; o critério mínimo é a conformidade com as normas de construção. Além disso, haverá 5 critérios adicionais, incluindo: serviços de gestão operacional; meio ambiente; segurança, proteção, prevenção de incêndios; edifícios verdes, uso eficiente de energia; digitalização e casas inteligentes", analisaram os especialistas da Savills.

Fonte: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html