Proposta de regulamentação do mercado por meio de políticas de direito do crédito

Medidas aplicadas no mundo

Segundo a VARS, regular o mercado imobiliário por meio de políticas e leis de crédito é uma das formas eficazes de garantir o desenvolvimento sustentável e estável do mercado, evitando impactos desestabilizadores na economia . Ou, mais negativamente, a expansão ou recessão do mercado imobiliário pode levar a grandes crises financeiras.

Historicamente, o mercado imobiliário tem sido frequentemente apontado como uma das principais causas das dificuldades econômicas do Vietnã, devido aos impactos diretos desse setor e, indiretamente, aos setores econômicos de apoio afetados por esse importante setor, como construção, turismo e finanças (bancos). Fatores que podem ser mencionados incluem dívidas incobráveis, alto estoque imobiliário, dificuldades na mobilização de capital e declínio da confiança dos investidores.

As dificuldades mencionadas não só afetam diretamente o desenvolvimento do mercado, como também causam consequências generalizadas para toda a economia. Portanto, com base no máximo respeito às leis naturais da oferta e da procura, é extremamente necessário que o Estado reforce proativamente a regulamentação do mercado imobiliário quando este apresentar "sinais de instabilidade". Esta é também uma medida aplicada pelo Governo e pelas agências financeiras de muitos países em todo o mundo.

Regular o mercado imobiliário é uma medida importante para evitar impactos negativos na economia.

Especificamente, para garantir o desenvolvimento sustentável e estável do mercado imobiliário e evitar impactos desestabilizadores na economia, muitos governos têm utilizado políticas de crédito como ferramenta para regular o mercado imobiliário. Ao restringir ou flexibilizar o crédito, o governo pode controlar os preços dos imóveis, evitar bolhas e garantir a estabilidade do mercado. No entanto, a flexibilidade dessa política depende de cada mercado e da situação econômica específica de cada país. As experiências de alguns países sobre essa questão são as seguintes:

Por exemplo, na China, para controlar os fluxos de capital de investimento, o governo chinês impôs muitas restrições à compra de imóveis por meio de crédito, especialmente empréstimos para especulação. Também controlou os fluxos de capital para o exterior para impedir que dinheiro especulativo inundasse os mercados imobiliários estrangeiros.

Especificamente, em 2010, o mercado imobiliário na China desenvolveu-se rapidamente e os preços dos imóveis subiram rapidamente. Naquela época, dezenas de milhões de apartamentos na China já haviam sido construídos há muito tempo, mas não havia ninguém morando neles. Essa situação perdurou por tanto tempo e se tornou tão grave que, no final de 2017, o governo chinês teve que promulgar uma política de "casas são para morar, não para especulação" e, ao mesmo tempo, orientar o estabelecimento de um sistema de políticas para controlar e regular o mercado, a fim de distinguir especuladores de compradores de imóveis com necessidades reais de moradia.

Além de regulamentações muito rígidas para a aquisição de uma segunda ou mais casas, como exigir que os compradores de uma segunda casa paguem uma entrada de 60% a 85% e, para uma terceira, 100%; exigir que qualquer pessoa que compre uma casa a mantenha por pelo menos três anos e meio; demitir funcionários de alto escalão em localidades que permitiram a disparada dos preços dos imóveis; e até mesmo aplicar medidas de preços de referência, distribuindo cotas de compra... Além disso, muitas cidades chinesas também adotaram uma série de medidas, como limitar o crédito imobiliário, aumentar as taxas de juros e tornar mais rígidas as regulamentações sobre hipotecas. Esses ajustes foram relativamente eficazes, reduzindo significativamente a especulação.

Muitas regulamentações que "atingem os bolsos" dos compradores de imóveis são aplicadas para evitar especulação.

Em Singapura, para controlar a especulação e evitar uma bolha imobiliária, o governo aumentou a taxa mínima de depósito para empréstimos imobiliários, especialmente para compradores de segunda ou terceira residência. Ao mesmo tempo, para reduzir o valor do empréstimo e controlar os preços dos imóveis, o governo também limitou o prazo do empréstimo, aliado a uma política de crédito restritiva.

No Canadá, o governo reforçou as regulamentações sobre a relação empréstimo/valor para limitar empréstimos de alto risco. Compradores de imóveis em grandes cidades como Toronto e Vancouver frequentemente precisam dar entradas maiores ao tomar empréstimos para comprar imóveis. Muitos países também aplicam medidas de controle de crédito a compradores estrangeiros de imóveis para limitar a especulação, controlar a alta dos preços dos imóveis e proteger a população de renda média em grandes cidades como Austrália, Canadá, etc.

A experiência de outros países mostra que as políticas e leis de crédito são ferramentas importantes para os governos regularem o mercado imobiliário. Muitas das políticas aplicadas com sucesso por outros países podem ser referenciadas, aprendidas e aplicadas ao Vietnã.

É necessário solicitar ao Vietname a regulamentação do mercado

Com a eficácia alcançada em muitos países ao redor do mundo, a VARS propõe uma série de soluções sobre política de crédito para regular o mercado quando o mercado oscila para cima ou para baixo em mais de 20% em 3 meses ou o mercado imobiliário tem outras flutuações que afetam a estabilidade socioeconômica sem afetar a demanda das pessoas por moradia, como segue:

Primeiro, endurecer as políticas de crédito para especuladores. Para reduzir o número de pessoas que tomam dinheiro emprestado para fins especulativos ou usam alavancagem excessiva, as instituições de crédito podem ajustar os limites de empréstimo, ajustando a relação empréstimo/valor, exigindo pagamentos de capital próprio mais altos ou aplicando taxas de juros mais altas para compradores de segunda casa ou mais.

Em segundo lugar, fortalecer o monitoramento e a gestão do crédito. O governo pode impor regulamentações sobre o controle de qualidade do crédito, exigindo que os bancos informem mais detalhes sobre empréstimos imobiliários, fortalecendo assim o monitoramento de risco. Estabelecer um mecanismo de crédito para projetos de habitação social, priorizando o financiamento de projetos de habitação social e desenvolvimento de moradias populares para atender às necessidades habitacionais da população de baixa renda.

A VARS propõe muitas medidas para regular o mercado da maneira mais razoável.

Além disso, o Estado também precisa ter uma política de flexibilização do crédito, incluindo a redução das taxas de juros e o apoio a empréstimos de longo prazo com taxas de juros preferenciais para compradores de imóveis pela primeira vez, ou alguns outros grupos prioritários para fins de estabilidade social, como casais jovens recém-casados,...

No entanto, de acordo com a VARS, para aplicar a política "correta e precisamente", o Estado precisa construir um sistema de banco de dados suficientemente amplo, preciso e altamente atualizado para garantir uma distinção clara entre compradores reais de imóveis, que o utilizam para fins reais de produção e negócios, e especuladores e aproveitadores. É extremamente necessário acelerar a divulgação do índice de preços de transações imobiliárias e de alguns indicadores de influência para ter uma base para determinar quando o Estado precisa intervir.

Em particular, no contexto atual de preocupação com os preços dos imóveis, para regulamentar o mercado imobiliário de forma mais abrangente, as políticas de crédito devem ser combinadas com a aplicação do imposto sobre a transmissão de imóveis ou do imposto predial. Ao mesmo tempo, a aplicação das políticas regulatórias deve ser flexível, garantindo a estabilidade e a ordem no mercado imobiliário, minimizando os riscos.

Fonte: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html