Proposta de regulamentação do mercado por meio de políticas de direito de crédito.

Medidas aplicadas no mundo

Segundo a VARS, a regulação do mercado imobiliário por meio de políticas e leis de crédito é uma das formas eficazes de garantir o desenvolvimento sustentável e estável do mercado, evitando impactos desestabilizadores na economia . Ou, em outras palavras, a expansão ou recessão do mercado imobiliário pode levar a grandes crises financeiras.

Historicamente, o setor imobiliário tem sido frequentemente apontado como uma das principais causas das dificuldades econômicas do Vietnã, devido aos impactos diretos dessa indústria e indiretamente, devido ao impacto em setores econômicos de apoio afetados por esse importante setor, como construção civil, turismo e finanças (bancos). Entre os fatores que podem ser mencionados estão a inadimplência, o elevado estoque de imóveis, as dificuldades na captação de recursos e a perda de confiança dos investidores.

As dificuldades acima mencionadas não só afetam diretamente o desenvolvimento do mercado, como também acarretam consequências generalizadas para toda a economia. Portanto, respeitando ao máximo as leis naturais da oferta e da procura, é extremamente necessário que o Estado reforce proativamente a regulação do mercado imobiliário quando este apresentar "sinais de instabilidade". Esta é também uma medida aplicada pelos governos e pelas agências financeiras de muitos países do mundo.

Regular o mercado imobiliário é uma medida importante para evitar impactos negativos na economia.

Especificamente, para garantir o desenvolvimento sustentável e estável do mercado imobiliário, evitando impactos desestabilizadores na economia, os governos de muitos países têm utilizado a política de crédito como instrumento de regulação. Através do aperto ou afrouxamento do crédito, o governo pode controlar os preços dos imóveis, prevenir bolhas e garantir a estabilidade do mercado. Contudo, a flexibilidade dessa política depende de cada mercado e da situação econômica específica de cada país. A experiência de alguns países sobre o assunto é a seguinte:

Por exemplo, na China, para controlar o fluxo de capital de investimento, o governo chinês impôs muitas restrições à compra de imóveis a crédito, especialmente empréstimos para especulação. Também controlou o fluxo de capital para o exterior a fim de impedir que dinheiro especulativo inundasse os mercados imobiliários estrangeiros.

Especificamente, em 2010, o mercado imobiliário na China desenvolveu-se rapidamente, com os preços dos imóveis subindo vertiginosamente. Naquela época, dezenas de milhões de apartamentos haviam sido construídos na China há muito tempo, mas permaneciam desocupados. Essa situação persistiu por tanto tempo e tornou-se tão grave que, no final de 2017, o governo chinês precisou emitir a política "Casas são para morar, não para especulação", e, simultaneamente, determinou a criação de um sistema de políticas para controlar e regular o mercado, a fim de distinguir especuladores de compradores com reais necessidades de moradia.

Além das regulamentações muito rigorosas sobre a posse de uma segunda ou mais residências, como a exigência de que os compradores de uma segunda casa depositem entre 60% e 85% do valor do imóvel, e de até 100% para uma terceira; a obrigatoriedade de que qualquer pessoa que compre uma casa a mantenha por pelo menos três anos e meio; a demissão de altos funcionários em localidades que permitiram a disparada dos preços dos imóveis; e até mesmo a aplicação de medidas de preços de referência, com a distribuição de cotas de compra... Além disso, muitas cidades chinesas também adotaram uma série de medidas, como o congelamento do crédito imobiliário, o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários e o endurecimento das normas para hipotecas. Esses ajustes têm se mostrado relativamente eficazes, reduzindo significativamente a especulação.

Muitas regulamentações que afetam o bolso dos compradores de imóveis são aplicadas para evitar a especulação.

Em Singapura, para controlar a especulação e evitar uma bolha imobiliária, o governo aumentou o valor mínimo de entrada para empréstimos imobiliários, especialmente para compradores de segunda ou terceira residência. Ao mesmo tempo, para reduzir o valor dos empréstimos e controlar os preços dos imóveis, o governo também limitou o prazo dos empréstimos, além de adotar uma política de crédito mais rigorosa.

No Canadá, o governo endureceu as regulamentações sobre a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel para limitar empréstimos de alto risco. Compradores de imóveis em grandes cidades como Toronto e Vancouver geralmente precisam dar entradas maiores ao financiar a compra de uma propriedade. Muitos países também aplicam medidas de controle de crédito a compradores estrangeiros de imóveis para limitar a especulação, conter a alta dos preços das casas e proteger a classe média em grandes cidades, como Austrália, Canadá, etc.

A experiência de outros países demonstra que a política de crédito é uma das ferramentas importantes para os governos regularem o mercado imobiliário. Muitas das políticas que foram aplicadas com sucesso em outros países podem ser integralmente referenciadas, aprendidas e aplicadas no Vietnã.

É necessário solicitar ao Vietname a regulamentação do mercado.

Com a eficácia alcançada em muitos países ao redor do mundo, a VARS propõe uma série de soluções em política de crédito para regular o mercado quando este oscila em mais de 20% em um período de 3 meses, seja para cima ou para baixo, ou quando o mercado imobiliário apresenta outras flutuações que afetam a estabilidade socioeconômica sem impactar a demanda da população por moradia, conforme descrito a seguir:

Em primeiro lugar, é preciso endurecer as políticas de crédito para especuladores. Para reduzir o número de pessoas que tomam empréstimos para fins especulativos ou que utilizam alavancagem excessiva, as instituições de crédito podem ajustar os limites de empréstimo alterando a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, exigindo maiores pagamentos de entrada ou aplicando taxas de juros mais altas para compradores de segunda residência ou outros imóveis.

Em segundo lugar, é preciso fortalecer o monitoramento e a gestão do crédito. O governo pode impor regulamentações sobre o controle da qualidade do crédito, exigindo que os bancos informem mais detalhes sobre empréstimos imobiliários, fortalecendo assim o monitoramento de riscos. Deve-se estabelecer um mecanismo de crédito para projetos de habitação social, priorizando o financiamento para projetos de desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis, a fim de atender às necessidades habitacionais de pessoas de baixa renda.

A VARS propõe diversas medidas para regular o mercado da forma mais razoável.

Além disso, o Estado também precisa adotar uma política de flexibilização do crédito, incluindo a redução das taxas de juros e o apoio a empréstimos de longo prazo com taxas de juros preferenciais para compradores de primeira habitação, ou outros grupos prioritários com o objetivo de promover a estabilidade social, como jovens casais recém-casados,...

No entanto, segundo a VARS, para aplicar a política "corretamente e com precisão", o Estado precisa construir um sistema de banco de dados suficientemente amplo, preciso e altamente atualizado para garantir uma distinção clara entre compradores reais de imóveis, que os utilizam para fins comerciais e de produção reais, e especuladores e aproveitadores. É extremamente necessário acelerar a divulgação do índice de preços de transações imobiliárias e de alguns indicadores de influência para que se tenha uma base para determinar quando o Estado precisa intervir.

Em particular, considerando a preocupação atual com os preços dos imóveis, para regular o mercado imobiliário de forma mais abrangente, as políticas de crédito devem ser combinadas com a aplicação do imposto sobre a transmissão de bens imóveis ou do imposto predial. Ao mesmo tempo, a aplicação das políticas regulatórias deve ser flexível, garantindo a estabilidade do mercado imobiliário e minimizando os riscos.

Fonte: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html