Este workshop foi organizado pela Associação Imobiliária do Vietnã (VNREA) em coordenação com o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente e o Ministério da Construção na tarde de 15 de outubro em Hanói.
O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã (VNREA), comentou que todas as três leis relacionadas ao mercado imobiliário (Lei de Terras, Lei de Habitação e Lei de Negócios Imobiliários) possuem, desta vez, regulamentações muito detalhadas e claras, especialmente em termos de descentralização e delegação de poderes. No entanto, após ouvir muitas opiniões de empresas, a VNREA ainda espera que as leis entrem em vigor rapidamente, pois muitas dificuldades dos negócios imobiliários ainda aguardam solução.
"De 1º de agosto até agora, já se passaram pouco mais de 2 meses desde que as leis entraram em vigor. Esse tempo não é suficiente para que as novas disposições da lei sejam implementadas rapidamente, especialmente porque as disposições da lei são, em sua maioria, muito complexas. No entanto, apesar da complexidade e dos muitos desafios, as leis ainda precisam ser implementadas e aplicadas com vigor", sugeriu o Sr. Dinh.
Segundo o Sr. Dinh, atualmente, ao abordar as localidades, a VNREA constata que muitos locais ainda estão confusos quanto à aplicação da lei, de modo que a taxa de processamento dos trabalhos é muito baixa. Por exemplo, em projetos de compensação por desmatamento, as empresas consideram que devem pagar 100% da compensação antes de serem desmatadas. Mas isso é muito difícil, fazendo com que muitos projetos sejam prejudicados.
Há também outras questões, como leilões, licitações, taxas de uso da terra, etc. Portanto, a VNREA espera que, em breve, as novas disposições da lei sejam divulgadas e contenham instruções específicas para rápida implementação. Isso requer a atenção e a cooperação dos ministérios competentes.
Uma das questões que interessa a muitas empresas e que precisa ser respondida é que, de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários, a transferência de parte de um projeto deve ser aprovada pelo órgão que define a política de investimento para permitir a transferência. Se a transferência de parte do projeto resultar em uma alteração (redução) na escala do projeto original do cedente em mais de 10% ou de 30 hectares ou mais, será necessário ajustar a decisão da política de investimento de acordo com as disposições da Cláusula 3, Artigo 41 da Lei de Terras Privadas.
No entanto, a empresa levantou a questão: após ser autorizada pelo órgão decisório da política de investimentos a transferir uma parte do projeto de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários, o cedente precisa realizar procedimentos para ajustar a política de investimentos de acordo com as disposições da Lei de Investimentos?
Sobre este conteúdo, o Sr. Vuong Duy Dung - Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção) afirmou que na transferência de parte ou de todo um projeto imobiliário, há 2 tipos de projetos que precisam ser ajustados.
Em primeiro lugar, o tipo de projeto aprovado para a política de investimento e selecionado para investimento de acordo com a lei de investimentos deve cumprir os procedimentos de investimento. As condições ainda estão de acordo com o Artigo 40 da Lei de Negócios Imobiliários. Ou seja, todas as situações de transferência de projetos imobiliários devem ser aplicadas de acordo com o Artigo 40, seja de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários ou a Lei de Investimentos, ou a transferência de projetos imobiliários que sejam ativos de instituições de crédito também deve ser aplicada de acordo com o Artigo 40.
Em seguida, ao transferir parte ou a totalidade do projeto de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, o cessionário herda todas as regras do investidor anterior. Se o projeto não apresentar alterações em relação ao anterior, não há necessidade de refazer os procedimentos de investimento. Nos demais casos em que seja necessário fazer ajustes de investimento de acordo com a lei, a Lei de Investimentos deverá ser seguida, seguida das próximas etapas relacionadas à lei.
"Essa questão é tratada por dois sistemas e duas agências diferentes, mas é importante ressaltar que, ao transferir de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, o investidor herdará todos os documentos legais (no Artigo 39 da Lei de Negócios Imobiliários) e não precisará refazer os procedimentos de investimento se não houver mudança na política de investimento", analisou o Sr. Dung.
Assim, o tipo de projeto de negócio imobiliário que segue a política da Lei de Investimentos, agora a transferência desse tipo de projeto, terá que seguir a Lei de Negócios Imobiliários. Quanto ao projeto que segue o processo de aprovação pela Lei de Investimentos, agora a transferência do projeto e a alteração da política de investimento seguirão a Lei de Investimentos.
O Sr. Phan Duc Hieu, Membro Titular do Comitê Econômico da Assembleia Nacional, afirmou que a implementação de quatro leis, incluindo a Lei de Terras, a Lei de Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários e a Lei de Investimentos, é muito importante. É necessária uma equipe para implementar essas quatro leis, pois, sem diretrizes claras de implementação, elas enfrentarão muitas dificuldades no processo de aplicação prática. Simplesmente sentar, compartilhar e levantar dificuldades não será eficaz, pois cada dificuldade está sob a autoridade de uma agência diferente. Portanto, é necessária uma coordenação estreita entre as partes relevantes para, em conjunto, eliminar as dificuldades para empresas e pessoas.
Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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