Este workshop foi organizado pela Associação Vietnamita de Imobiliárias (VNREA), em coordenação com o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e o Ministério da Construção, na tarde de 15 de outubro, em Hanói.
O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Vietnamita de Imóveis (VNREA), comentou que as três leis relacionadas ao mercado imobiliário (Lei de Terras, Lei de Habitação e Lei de Negócios Imobiliários) agora possuem regulamentações muito detalhadas e claras, especialmente no que diz respeito à descentralização e delegação de poderes. Contudo, levando em consideração a opinião de muitos empresários do setor, a VNREA ainda espera que as leis entrem em vigor rapidamente, visto que muitas dificuldades enfrentadas pelo mercado imobiliário ainda precisam ser resolvidas.
"Desde 1º de agosto até agora, passaram-se pouco mais de dois meses desde que as leis entraram em vigor. Este não é um período longo para que as novas disposições da lei sejam implementadas rapidamente, especialmente quando as disposições da lei são, em sua maioria, bastante complexas. No entanto, apesar da complexidade e dos muitos desafios, as leis ainda devem ser promovidas e aplicadas", sugeriu o Sr. Dinh.
Segundo o Sr. Dinh, atualmente, ao abordar as localidades, a VNREA percebe que muitos lugares ainda têm dúvidas sobre a aplicação da lei, o que resulta em uma taxa de conclusão de trabalho muito baixa. Por exemplo, em projetos de indenização e desocupação de terrenos, as empresas alegam que precisam pagar 100% da indenização antes que o terreno possa ser desocupado. Mas isso é muito difícil, o que acaba prejudicando muitos projetos.
Existem também outras questões, como leilões, licitações, taxas de uso da terra, etc. Portanto, a VNREA espera que, em breve, as novas disposições da lei sejam divulgadas e acompanhadas de instruções específicas para sua rápida implementação. Isso requer a atenção e a cooperação dos ministérios competentes.
Uma das questões que interessam a muitas empresas e que precisa ser respondida é a seguinte: de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários, a transferência de parte de um empreendimento deve ser aprovada pelo órgão responsável pela política de investimentos para que a transferência seja permitida. Se a transferência de parte do empreendimento resultar em uma alteração (redução) na escala do projeto original do cedente em mais de 10% ou em uma área igual ou superior a 30 hectares, será necessário ajustar a decisão da política de investimentos, conforme previsto no inciso 3º do artigo 41 da Lei de Terras Privadas.
No entanto, a empresa questionou: após a agência decisória de política de investimento autorizar a transferência de parte do projeto de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários, o cedente precisa realizar procedimentos para ajustar a política de investimento de acordo com as disposições da Lei de Investimentos?
A respeito desse assunto, o Sr. Vuong Duy Dung, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que, na transferência de parte ou da totalidade de um empreendimento imobiliário, existem dois tipos de projetos que precisam ser ajustados.
Em primeiro lugar, o tipo de projeto aprovado para investimento e selecionado de acordo com a lei de investimentos deve seguir os procedimentos estabelecidos. As condições ainda se aplicam conforme o Artigo 40 da Lei de Negócios Imobiliários. Ou seja, todas as situações de transferência de projetos imobiliários devem observar o Artigo 40, seja a transferência regida pela Lei de Negócios Imobiliários ou pela Lei de Investimentos, e também a transferência de projetos imobiliários que sejam ativos de instituições de crédito.
Em seguida, ao transferir parte ou a totalidade do projeto de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, o cessionário herda todas as normas do investidor anterior. Se o projeto não apresentar alterações em relação ao anterior, não há necessidade de refazer os procedimentos de investimento. Nos demais casos em que ajustes no investimento devam ser feitos conforme previsto em lei, a Lei de Investimentos deve ser observada, seguida das etapas subsequentes relacionadas à legislação.
"Esta questão é tratada por dois sistemas com duas agências diferentes, mas é importante salientar que, ao realizar a transferência de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, o investidor herdará todos os documentos legais (conforme o Artigo 39 da Lei de Negócios Imobiliários) e não precisará refazer os procedimentos de investimento caso não haja alteração na política de investimento", analisou o Sr. Dung.
Assim, o tipo de projeto imobiliário que segue a política da Lei de Investimentos, ao ser transferido, deverá seguir a Lei de Negócios Imobiliários. Já o projeto que segue o processo de aprovação da Lei de Investimentos, ao ser transferido e ter sua política de investimento alterada, deverá seguir a referida lei.
O Sr. Phan Duc Hieu, membro permanente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, afirmou que a implementação de quatro leis — a Lei de Terras, a Lei de Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários e a Lei de Investimentos — é crucial. É necessário haver uma equipe para implementar essas quatro leis, pois, sem diretrizes claras, elas enfrentarão muitas dificuldades na prática. Simplesmente discutir e apontar problemas não será eficaz, já que cada dificuldade está sob a jurisdição de um órgão diferente. Portanto, é fundamental que haja uma estreita coordenação entre as partes envolvidas para resolver conjuntamente as dificuldades enfrentadas por empresas e cidadãos.
Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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