Como desenvolver TOD ao construir uma ferrovia de alta velocidade?

A previsão é de que o transporte ferroviário de alta velocidade gere cerca de US$ 22 bilhões em serviços, publicidade e terrenos em áreas de desenvolvimento urbano (TOD) voltadas para o transporte público. No entanto, ainda há muito trabalho a ser feito para transformar as expectativas em realidade.

Exploração de fundos de terras, abertura de novos espaços de desenvolvimento

O projeto ferroviário de alta velocidade (HSR) acaba de ser submetido à Assembleia Nacional para análise e aprovação da política de investimento. Com um investimento total de mais de 67 bilhões de dólares, espera-se que o projeto também traga grandes benefícios, abrindo novos espaços de desenvolvimento e novos recursos por meio da exploração eficaz de recursos fundiários.

O serviço está prosperando ao redor da estação Wok Wok Hakaniemi no sistema de metrô de Helsinque (Finlândia).

O Sr. Chu Van Tuan, Diretor Adjunto do Conselho de Gestão do Projeto Ferroviário ( Ministério dos Transportes ), afirmou que a receita proveniente da exploração de terras em áreas de TOD e da exploração comercial da ferrovia de alta velocidade pode chegar a cerca de US$ 22 bilhões. Desse total, a receita proveniente de serviços e publicidade é de cerca de US$ 5 bilhões; e a do fundo fundiário, de cerca de US$ 17 bilhões.

Para desenvolver o TOD, cada estação de passageiros planejará uma área circundante de 200 a 500 hectares, dependendo da localização, incluindo 3 áreas funcionais: a área que atende diretamente o embarque e desembarque de passageiros, praça, estacionamento com uma área de 6 a 8 hectares; área de serviço e comercial com uma área de 10 a 15 hectares; área de serviço urbano com uma área de 250 a 300 hectares.

A experiência de outros países mostra que, na maioria das cidades, os valores dos terrenos e imóveis nos corredores de transporte público aumentarão.

De acordo com o Sr. Tran Thien Canh, Diretor da Ferrovia Vietnamita, no Metrô de Helsinque (Finlândia), imóveis a uma curta distância das estações ferroviárias são 7,5% mais valiosos do que em outras áreas, com as melhores localizações podendo aumentar o valor em 11%. No Japão, em cidades com estações ferroviárias, o valor dos terrenos aumenta até 67% em comparação com outros lugares.

Na China, após a entrada em operação da linha ferroviária Pequim-Xangai, com 1.318 km de extensão e velocidade de 380 km/h, em 2011, os valores dos terrenos nas áreas do projeto aumentaram 13%. Após apenas 10 anos de operação da linha Pequim-Xangai, o PIB das localidades ao longo da linha dobrou.

Muitas pessoas ainda não entendem o TOD.

Em relação à orientação de exploração dos benefícios do modelo TOD, o Sr. Chu Van Tuan disse que na área planejada da estação e áreas adjacentes, o Estado investirá diretamente para atender à função de operação ferroviária.

Após 10 anos de operação da rota Pequim - Xangai, o PIB regional das localidades ao longo da rota dobrou.

O planejamento de zonas de desenvolvimento urbano e centros comerciais será atribuído às localidades para implementação usando orçamentos locais ou fundos socializados.

Para reduzir o peso sobre o orçamento central, o Governo também propôs que a Assembleia Nacional considerasse um mecanismo especial: para o montante de dinheiro arrecadado com a exploração de fundos de terras nas proximidades de estações ferroviárias de alta velocidade, após a dedução dos custos relacionados, a localidade pode reter 50% e pagar 50% ao orçamento central para equilibrar o orçamento do Estado para investimento no projeto, em vez de a localidade poder ficar com 100% de acordo com os regulamentos atuais.

A receita da exploração e desenvolvimento do fundo fundiário nas proximidades da estação (principalmente desenvolvimento urbano) é considerada eficiência socioeconômica, não incluída na eficiência financeira do projeto. Com o fundo fundiário nas proximidades, o DOT pode ser desenvolvido e os recursos de investimento podem vir do setor privado ou de parcerias público-privadas (PPP).

A eficácia deste desenvolvimento do fundo fundiário deve ser calculada em termos de crescimento econômico. Uma vez aprovado o projeto, as obras serão iniciadas e o orçamento deverá ser aplicado. Mas, ao mesmo tempo, as unidades e empresas implementadoras terão renda, terão que pagar impostos e o orçamento terá receita.

Mais tarde, quando as áreas urbanas, comerciais e de serviços se desenvolverem, a receita tributária aumentará.

Sr. Nguyen Van Phuc, ex-vice-presidente do Comitê Econômico da Assembleia Nacional

"A receita do TOD não será incluída no capital de investimento do projeto. Em outras palavras, esta não é uma fonte de compensação para mais de 67 bilhões de dólares em capital de investimento, mas um canal para gerar receita para o orçamento do Estado. Este pagamento será incorporado ao orçamento central. A alocação e o uso subsequente para cada trabalho serão decididos pelo Estado", informou o Sr. Tuan.

Participando diretamente dos grupos de trabalho para aprender sobre a ferrovia de alta velocidade do Ministério dos Transportes, o Diretor do Departamento Ferroviário, Tran Thien Canh, disse que a receita dos fundos de terras ao longo da rota ferroviária de alta velocidade não será usada para reinvestir no projeto, mas será usada para outros projetos.

De acordo com a experiência internacional, quando o projeto é estabelecido, o fundo de terras ao longo da rota ainda não foi formado, sendo impossível determinar quanto do fundo de terras pode ser explorado para compensar o orçamento gasto no investimento da rota. A receita TOD será formada gradualmente durante o processo de implementação ou após a entrada em operação do projeto.

De acordo com o Sr. Nguyen Ngoc Dong, ex-vice-ministro dos Transportes, a receita do TOD é uma receita futura e não pode ser cobrada imediatamente.

"Atualmente, muitas pessoas têm a impressão equivocada de que o desenvolvimento do TOD resultará em verbas suficientes para a construção de ferrovias. Na verdade, precisamos construir ferrovias primeiro e depois esperar que outros projetos e modelos tenham a premissa de serem desenvolvidos. Não se sabe quando esperar pelo dinheiro do TOD", reconheceu o Sr. Dong.

Pesquisa inicial sobre corredor legal para aquisição e liberação de terras

Segundo o Sr. Nguyen Ngoc Dong, para que o modelo TOD atinja suas expectativas, atenção especial deve ser dada ao planejamento do terreno ao redor da estação. Por exemplo, qual deve ser o tamanho da área de desenvolvimento do TOD e quantos metros o alcance do desenvolvimento deve ter dentro do raio da estação para ser atrativo?

Quanto à aquisição e liberação de terras para o desenvolvimento do TOD, as autoridades precisam estudar em breve mecanismos, políticas e corredores legais para negociações com as pessoas.

O Sr. Chu Van Tuan disse que o relatório do estudo de pré-viabilidade propôs uma série de mecanismos específicos, atribuindo autoridade ao Comitê Popular provincial para implementar proativamente conteúdos relacionados a ajustes de planejamento urbano.

Especificamente, o Comitê Popular Provincial tem permissão para ajustar localmente o planejamento da construção nas áreas ao redor da estação ferroviária, direção da rota, escala e localização da estação quando necessário, sem ter que realizar procedimentos para ajustar localmente o projeto de planejamento da construção previamente aprovado em um nível superior.

Para áreas de estação e áreas adjacentes que não tenham um plano de construção aprovado pelas autoridades competentes, o Comitê Popular Provincial deverá estabelecer planos de zoneamento ou planos detalhados para implementar o projeto e atualizar o conteúdo ajustado para planos de nível superior no próximo período de revisão de planejamento.

Nas proximidades da estação, o Comitê Popular Provincial decide sobre planejamento, arquitetura, infraestrutura técnica, infraestrutura social, espaço e requisitos de uso do solo além daqueles prescritos nos regulamentos técnicos nacionais, de acordo com o planejamento provincial previamente aprovado.

Fonte: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm