Alteração e complementação de vários artigos da Resolução 98: Ampliação dos direitos de reestruturação do espaço urbano

O projeto de Resolução que altera e complementa diversos artigos da Resolução nº 98/2023/QH15 da Assembleia Nacional sobre a implementação de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh (doravante denominada Resolução 98) propõe o aperfeiçoamento do modelo de desenvolvimento urbano orientado para o transporte público (DOT). Esses novos conteúdos permitirão que a cidade de Ho Chi Minh tenha flexibilidade na implementação de projetos de DOT e na reestruturação do espaço urbano, no desenvolvimento da economia e na promoção do uso do metrô.

A estação de metrô Van Thanh, na linha 1, foi projetada para desenvolver uma área urbana com foco em transporte público e orientação para o transporte orientado ao transporte (TOD). Foto: HOANG HUNG

Os recursos para o desenvolvimento do metrô aguardam um novo mecanismo.

Ao longo da linha de metrô Ben Thanh - Tham Luong (linha 2), existem 11 estações, projetadas para atravessar diversas áreas densamente povoadas da cidade de Ho Chi Minh. No entanto, os planos de zoneamento relacionados foram estabelecidos antes de 2015, quando a localização das estações ainda não estava totalmente definida. Para que o modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) seja implementado adequadamente, é necessário ajustar o plano de zoneamento localmente para aumentar a densidade de construção e organizar espaços mistos ao redor das estações. Ou seja, estabelecer limites de DOT ao longo de toda a linha e integrar o sistema de conexão de ônibus, metrô e tráfego rodoviário a uma distância que permita o deslocamento a pé.

Segundo o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, a autoridade para ajustar o planejamento localmente pertence ao Comitê Popular do bairro. No entanto, se não houver consenso, corre-se o risco de "cada bairro ter seu próprio estilo", por isso a Cidade de Ho Chi Minh propôs que o Governo Central conceda ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh a autoridade para aprovar ajustes de planejamento para a implementação de projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT).

O Departamento de Construção também identificou que ao longo da linha 2 do metrô existem muitos terrenos públicos de grande extensão com status legal claro, como o bloco 1/82a (26,65 ha), o Centro de Exposições e Esportes de Bay Hien (5,1 ha), a área C30 (40,9 ha) e o depósito de Tham Luong. Esses são locais privilegiados com grande potencial para o desenvolvimento orientado ao transporte público (DOT); no entanto, para explorar esse recurso fundiário, a cidade de Ho Chi Minh tem permissão para arrecadar o aumento do valor dos terrenos gerado pelo metrô – esse aspecto não foi mencionado na Resolução 98.

Além disso, de acordo com o Departamento de Construção, existem três novas fontes de receita que precisam de atenção. São elas: a receita proveniente do aumento da área construída ao ajustar o coeficiente de utilização do solo (CUS); a receita proveniente da valorização imobiliária gerada pelo planejamento de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) e pelo investimento no metrô; e as taxas de melhoria da infraestrutura provenientes de atividades comerciais que se beneficiam da área da estação. Muitos países têm aplicado esses instrumentos para compensar o custo do investimento em desenvolvimento de infraestrutura; no entanto, as regulamentações atuais, incluindo a Resolução 98, não mencionam a recuperação da valorização imobiliária (Captura do Valor da Terra), portanto, a cidade de Ho Chi Minh não possui base para a implementação dessa medida.

Entretanto, segundo a análise do Dr. Ngo Viet Nam Son, o investimento no metrô aumenta o preço dos terrenos ao redor da estação em 20% a 50%. Se não houver um mecanismo para o Estado recuperar esse valor agregado, o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) não criará uma fonte sustentável de capital para o desenvolvimento do transporte público.

Ampliar a autoridade para implementar projetos de TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte).

Um dos requisitos mais importantes do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) é aumentar a densidade populacional e as atividades econômicas em um raio de 10 a 15 minutos a pé de uma estação de metrô. No entanto, os padrões relativos à densidade de construção, altura, índice de arborização, etc., presentes nas regulamentações atuais, ainda são vinculativos, o que faz com que os procedimentos precisem passar por várias instâncias e sejam demorados.

O chefe do Conselho de Administração da Ferrovia Urbana de Ho Chi Minh, Phan Cong Bang, afirmou que o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) só é eficaz quando toda a rede de transporte público opera como um sistema unificado. Nesse sistema, as pessoas podem caminhar confortavelmente até a estação e usar um cartão ou aplicativo para utilizar o metrô, o ônibus e as bicicletas públicas.

No entanto, como a autoridade é descentralizada e cada linha de metrô ou unidade de transporte pode escolher uma tecnologia diferente, isso dificulta a implementação do TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte). Portanto, a cidade de Ho Chi Minh propôs definir seus próprios padrões tecnológicos, padrões para bilhetes eletrônicos e padrões para a infraestrutura de conexão de toda a rede.

Para solucionar o problema do congestionamento de trânsito, a cidade de Ho Chi Minh pretende concluir 232 km de metrô até 2030, com um investimento inicial total de cerca de 19,67 bilhões de dólares. Segundo cálculos, o orçamento da capital do governo central e o orçamento da cidade atualmente atendem apenas cerca de 66% da demanda.

Segundo o Sr. Tran Quang Lam, Diretor do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, a cidade está desenvolvendo urgentemente um projeto para mobilizar recursos adicionais, com foco na exploração de fundos fundiários de acordo com o modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) e na expansão dos mecanismos de parceria público-privada (PPP), especialmente os contratos de construção-transferência (BT), para gerar mais capital para projetos de infraestrutura essenciais.

O projeto de resolução da Assembleia Nacional altera e complementa diversos artigos da Resolução 98, propondo ampliar a autoridade da cidade de Ho Chi Minh na implementação de projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT). O principal ponto de avanço é a permissão para que a cidade de Ho Chi Minh utilize o orçamento para indenizar, desapropriar e criar fundos para aquisição de terrenos nas proximidades de estações ferroviárias e cruzamentos ao longo do Anel Viário 3, a fim de realizar leilões de direitos de uso da terra.

A receita proveniente da exploração desse fundo fundiário é retida para implementar projetos de desenvolvimento urbano, comércio, serviços ou para pagar investidores em projetos ferroviários sob contratos BT... De acordo com especialistas, com essas propostas, a cidade de Ho Chi Minh terá mais recursos para acelerar o planejamento, o investimento e a exploração de áreas urbanas associadas ao metrô, formando em breve modernos centros de desenvolvimento orientado ao transporte (DOT), aumentando a atratividade do transporte público e melhorando a qualidade de vida da população.

QUOC HUNG

Fonte: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html