O mercado imobiliário está aquecendo, mas ainda existem obstáculos para se consolidar.

Công Luận•03/09/2023

O mercado imobiliário está aquecendo.

A maioria das empresas de pesquisa imobiliária e até mesmo o Ministério da Construção chegaram a uma avaliação comum do mercado nos primeiros seis meses de 2023: ele está lento e não se recuperou como esperado.

Tanto a oferta quanto a demanda diminuíram drasticamente, levando muitas empresas de desenvolvimento imobiliário, até mesmo as "gigantes" do setor, à beira da falência. Um relatório do Departamento de Registro de Empresas do Ministério do Planejamento e Investimento também mostra que, no primeiro semestre de 2023, o número de empresas imobiliárias que suspenderam temporariamente suas operações ou encerraram suas atividades aumentou em mais de 40% em comparação com o mesmo período de 2022.

O setor imobiliário também lidera, entre outros 17 setores econômicos , o número de empresas que deixam o mercado.

Entretanto, um relatório da Associação de Corretores de Imóveis prevê que, dada a difícil situação atual, apenas cerca de 43% das empresas imobiliárias poderão sobreviver até o final de 2023.

Em resposta a essa situação, o governo implementou diversas soluções para apoiar a recuperação do mercado imobiliário, como a criação de uma força-tarefa para lidar com as dificuldades e a publicação da Resolução 33, que delineia várias soluções específicas para remover obstáculos e promover o desenvolvimento seguro, saudável e sustentável do mercado imobiliário.

O Dr. Can Van Luc, especialista em economia, comentou: As soluções do governo trouxeram muitos sinais positivos para o mercado imobiliário. É possível observar que o mercado superou seu período mais difícil, graças às soluções financeiras, especialmente as regulamentações relacionadas ao vencimento de títulos corporativos.

“ Graças a essas soluções, o mercado vem se recuperando gradualmente desde maio de 2023 até o presente. O segundo trimestre apresentou um crescimento melhor do que o primeiro, e o volume de negociações e a liquidez do mercado estão se recuperando gradualmente. Além disso, a taxa de ocupação dos parques industriais está muito alta, em torno de 76%, e os preços das ações de empresas imobiliárias e de construção também estão aumentando”, disse o Sr. Luc.

No entanto, o Dr. Can Van Luc avaliou que a recuperação ainda é lenta, muitas dificuldades e obstáculos não foram resolvidos em tempo hábil e a demanda do mercado permanece fraca devido à contínua falta de capital para empréstimos a investimentos imobiliários.

Concordando com essa avaliação, o Professor Associado Dr. Tran Dinh Thien - ex-Diretor do Instituto de Economia do Vietnã - comentou: "Recentemente, o Governo apresentou uma série de soluções para aliviar as dificuldades das empresas que não seguem a lógica convencional."

O mercado imobiliário está aquecendo, mas ainda existem barreiras que impedem sua expansão (Figura 1).

No entanto, somente essa abordagem pode tirar o mercado imobiliário de sua situação atual. Continuar com soluções convencionais não resolverá os problemas do mercado.

" Portanto, minha primeira recomendação é entender que, em situações difíceis e circunstâncias incomuns, a abordagem e as soluções devem ser não convencionais", disse o Sr. Thien.

No entanto, quando políticas completamente novas são introduzidas, com uma abordagem ousada que se desvia das regras convencionais, o moral daqueles que as implementam fica abalado. Muitos funcionários temem cometer erros e assumir responsabilidades, o que reduz a eficácia das políticas.

“ Estamos vivendo um período com muitas políticas boas e focadas, mas a implementação dessas políticas não é fácil. As circunstâncias atípicas estão dificultando o pensamento sobre a implementação de políticas, fazendo com que as pessoas hesitem em agir. Ao apresentar novas resoluções e soluções, elas devem ser acompanhadas de compromissos com a responsabilização e garantias para o cumprimento dessas responsabilidades. Só assim será possível acelerar a implementação de boas políticas”, enfatizou o Professor Associado Dr. Tran Dinh Thien.

"Não confunda o desabrochar das flores com a chegada da primavera."

Embora o mercado esteja se aquecendo, as empresas do setor imobiliário temem que uma nova regulamentação possa prejudicar a recuperação: a Circular 06 do Banco Estatal do Vietnã.

De acordo com esta Circular, a partir de 1º de setembro, os bancos comerciais não poderão conceder empréstimos para pagamento de aportes de capital previstos em contratos de aporte de capital ou contratos de cooperação em investimentos para projetos que não atendam às condições para entrada em operação.

O Banco Central do Vietnã declarou que a nova Circular 06 não restringe o fluxo de capital para o setor imobiliário em geral, mas apenas impede empréstimos a grupos com riscos potenciais. No entanto, as empresas ainda estão muito preocupadas com essa regulamentação.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs), afirmou: Atualmente, "questões legais" e "fontes de capital" são as duas principais dificuldades inerentes que o mercado imobiliário enfrenta.

" Embora o Governo tenha apresentado diversas soluções para abordar e resolver esses problemas, até o momento, essas duas dificuldades ainda não encontraram uma 'saída' real ou uma solução definitiva", disse o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, milhares de projetos são difíceis de implementar, estão paralisados devido a obstáculos legais e precisam ser interrompidos para revisão. Muitos projetos também enfrentam dificuldades no acesso a crédito e capital de investimento de clientes.

Em particular, os projetos que ainda estão na fase de desapropriação, aguardando aprovação da taxa de uso do solo ou que estão em construção estão sofrendo atrasos.

" O fato de tanto clientes quanto investidores estarem enfrentando dificuldades para acessar fundos está causando interrupções na liquidez do mercado, congelando todas as transações e paralisando todas as atividades de investimento, produção e negócios... ", disse o Sr. Dinh.

O presidente da VARs afirmou que a Resolução nº 33 demonstra de forma clara e decisiva o objetivo de eliminar as dificuldades de acesso ao capital de crédito, visando desbloquear os fluxos de capital para o mercado imobiliário e contribuir para o aumento da liquidez no mercado imobiliário vietnamita.

Ao facilitar o acesso ao crédito com taxas de juros preferenciais para empresas, compradores de imóveis e investidores, projetos viáveis e eficientes terão a oportunidade de serem implementados, contribuindo para melhorar a oferta no mercado.

No entanto, a Circular 06 praticamente não respeita o espírito da Resolução 33 e não especifica claramente os grupos-alvo elegíveis para apoio e assistência na superação de dificuldades de crédito.

Entretanto, a circular especifica os mutuários inelegíveis apenas de forma geral e vaga, facilitando aos bancos comerciais, caso não desejem conceder o empréstimo, a rejeição de pedidos de financiamento imobiliário "em conformidade com os regulamentos".

" Isso afetará indiretamente os esforços do Governo, das agências relevantes e até mesmo do sistema bancário para apoiar e revitalizar o mercado imobiliário vietnamita", afirmou o Sr. Dinh.

Portanto, o Sr. Dinh acredita que o melhor a fazer neste momento é revogar a Circular 06. Em vez disso, o Banco Central do Vietnã deve pesquisar e emitir um decreto com conteúdo que siga de perto e esteja em consonância com o espírito da Resolução nº 33.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, também afirmou que a Circular 06 contém algumas disposições que não garantem consistência e uniformidade com as normas legais e não são adequadas para as atividades práticas de investimento, construção, produção e negócios da comunidade empresarial em geral, incluindo o setor imobiliário.

" Se os regulamentos não forem alterados a tempo, a partir de setembro, quando a Circular 06 entrar em vigor, as empresas imobiliárias, que já enfrentam dificuldades, terão ainda mais dificuldade em obter empréstimos dos bancos", enfatizou o Sr. Chau.

De acordo com o último relatório da Batdongsan.com.vn, atualizado no final de julho de 2023, o mercado imobiliário está mostrando sinais de aquecimento. Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, os preços dos terrenos estão em tendência de alta novamente, com aumentos de 9% e 8%, respectivamente, em comparação com o mês anterior. Além disso, algumas províncias, como Quang Ninh, registraram aumento de 18%, Hai Phong de 9% e Da Nang de 8%. O relatório também indica que, em julho, a demanda por imóveis em todo o país aumentou em todos os tipos de propriedades. Portanto, muitos especialistas esperam que o mercado floresça e alcance um patamar excepcional em 2024.

Ha An

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