O mercado imobiliário está 'esquentando' ou é afetado por grupos especulativos?

Há a presença de grupos especulativos.

De acordo com informações divulgadas recentemente pela Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário vietnamita, em particular no terceiro trimestre e nos primeiros 9 meses de 2024, também mostrou uma recuperação positiva após um período difícil, graças à estabilidade da economia e às políticas de apoio do governo.

Em particular, a Lei da Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024, que entraram em vigor oficialmente em 1º de agosto de 2024, 5 meses antes das regulamentações anteriores, contribuíram para aperfeiçoar o corredor legal e abrir um novo ciclo para o mercado em uma direção mais segura, saudável e sustentável.

Os dados também mostram que os segmentos imobiliários, desde habitação e imóveis comerciais até industriais, apresentam sinais de crescimento positivo, com muitos novos projetos em andamento. Além disso, a Sra. Pham Thi Mien, Diretora Adjunta da VARs IRE, afirmou que o mercado imobiliário residencial começou a registrar sinais de "aquecimento". A começar pela história dos leilões de terrenos, que estão "mais aquecidos" do que nunca, com leilões realizados "da noite para o dia", registrando centenas, até milhares de pessoas, aceitando "comer e deitar" para competir por um lugar. O preço vencedor também é recorde, igual ao de terrenos de projetos com infraestrutura bem investida.

Leilões de terras movimentados são vistos como um sinal de aquecimento do mercado.

Em seguida, o mercado aquecido também é liderado pelo segmento de apartamentos, com preços continuamente atingindo novos patamares, tanto no mercado primário quanto no secundário. A alta demanda tem feito com que milhares de proprietários de apartamentos recebam ligações frequentes pedindo para vender seus imóveis. Apesar dos altos preços de venda, os projetos de apartamentos recém-lançados têm registrado taxas de absorção muito boas.

Além do tipo de apartamento, alguns projetos de apartamentos baixos recém-lançados por grandes investidores também registraram um número "recorde" de reservas, apesar do aumento dos preços. Muitos apartamentos têm boas localizações, e não só os preços são altos, como, para comprá-los, os clientes/investidores também precisam aceitar pagar uma diferença.

No entanto, além dos resultados da oferta e da demanda reais, o mercado também tem mostrado sinais de "aquecimento". Essa situação se reflete na especulação imobiliária, que eleva os preços dos imóveis, e no surgimento de transações imobiliárias pouco transparentes. Muitos pequenos investidores participam do mercado com o objetivo de "surfar", resultando em preços imobiliários excessivamente altos. Sinais de "aquecimento" também são evidentes no segmento de apartamentos, com o preço pedido cada vez mais alto dos apartamentos transferidos, devido à "ajuda" de alguns grupos especulativos.

Segundo a VARS, todos esses sinais decorrem da falta de oferta. Especificamente, no terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário residencial continuou registrando uma oferta de 22.412 produtos oferecidos, com cerca de 14.750 novos produtos lançados, uma queda de 25% em relação ao trimestre anterior, mas um aumento de 60% em relação ao ano anterior.

O mercado está em ascensão

Apesar da queda estatística na quantidade, a oferta no terceiro trimestre de 2024 ainda apresentou crescimento, com o surgimento de uma série de novos projetos, especialmente com a presença de projetos de grande porte que começaram a ser implantados e divulgados no mercado, tornando-o mais vibrante. Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado registrou 38.797 novos produtos à venda.

No entanto, a oferta ainda registrava forte diferenciação, com 70% da nova oferta proveniente do segmento de apartamentos. Desse total, predominavam produtos com preços acima de 50 milhões de VND/m². O mercado estava quase completamente desprovido de apartamentos comerciais acessíveis. Em termos de região, a região Norte liderou a nova oferta com 46%, seguida pela região Central com 29% e pela região Sul com 25%.

Dados da pesquisa da VARS também mostram que, embora a oferta seja principalmente nos segmentos de luxo e alto padrão, o mercado como um todo registrou cerca de 10.400 transações bem-sucedidas no terceiro trimestre de 2024, o equivalente a uma taxa de absorção de 51%. Isso reflete o interesse do mercado por novos produtos imobiliários, embora a maior parte da nova oferta seja concluída com altos padrões e os custos de investimento, especialmente os custos relacionados a terrenos, estejam aumentando.

Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado registrou 30.589 transações bem-sucedidas, 2,5 vezes mais que no mesmo período de 2023. Muitos novos projetos lançados no final de setembro, começando a receber reservas, também registraram uma grande quantidade de juros e depósitos.

Os apartamentos lideram a oferta do mercado imobiliário.

Em termos de preços de venda, os preços dos imóveis continuam "ancorados" em níveis elevados, tanto no mercado primário quanto no secundário, especialmente no segmento de apartamentos. O desequilíbrio entre oferta e demanda está se agravando, visto que a oferta, embora melhorada, ainda tem dificuldade para atender à demanda. Além disso, a maior parte da nova oferta continua sendo concluída com altos padrões de qualidade, com o aumento dos custos de investimento, especialmente os custos relacionados ao terreno.

Somente no mercado de HCMC, o nível de preços primários permaneceu estável e elevado devido à oferta proveniente principalmente de projetos em andamento. Enquanto isso, o nível de preços primários nas províncias e cidades ao redor de HCMC aumentou ligeiramente, variando de 3% a 5%, com a nova oferta apresentando preços de venda mais altos.

A pesquisa sobre o índice de preços de apartamentos, refletindo as flutuações médias do preço de venda de projetos no conjunto de amostra de 150 projetos selecionados e observados pela VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos em Hanói estava se aproximando de 60 milhões de VND/m2, um aumento de 64% em comparação ao segundo trimestre de 2019. O preço médio de venda do conjunto de projetos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de 49,2 milhões de VND/m2 para 64,2 milhões de VND/m2, um aumento de 30,6%.

A demanda por imóveis, incluindo moradias e investimentos, continua a se deslocar para áreas suburbanas, províncias/cidades ao redor das duas áreas urbanas especiais e o mercado secundário, com muitas opções a preços mais razoáveis. Apartamentos e casas abaixo de 3 bilhões de VND estão sendo muito procurados em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Fonte: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html