O mercado imobiliário está "aquecendo" ou está sendo afetado por grupos especuladores?

Há a presença de grupos especulativos.

Segundo informações recentes divulgadas pela Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário vietnamita, em particular no terceiro trimestre e nos primeiros nove meses de 2024, apresentou uma recuperação positiva após um período difícil, graças à estabilidade da economia e às políticas governamentais de apoio.

Em particular, o fato de a Lei da Habitação de 2023, a Lei dos Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei das Terras de 2024 terem entrado oficialmente em vigor em 1 de agosto de 2024, cinco meses antes do previsto, contribuiu para completar o quadro legal e abrir um novo ciclo para o mercado, rumo a uma direção mais segura, saudável e sustentável.

Os dados também mostram que todos os segmentos imobiliários, desde o residencial e comercial até o industrial, estão apresentando sinais positivos de crescimento, com o lançamento de muitos novos projetos. Além disso, a Sra. Pham Thi Mien, Diretora Adjunta da VARs IRE, afirmou que o mercado imobiliário residencial começou a mostrar sinais de "aquecimento". Isso teve início com os leilões de terrenos, que atingiram níveis sem precedentes, com leilões realizados "durante a noite", atraindo centenas, até mesmo milhares, de pessoas dispostas a esperar na fila para garantir um lugar. Os preços dos terrenos arrematados também atingiram recordes históricos, comparáveis ​​aos de terrenos em projetos com infraestrutura bem desenvolvida.

A intensa atividade de leilões de terrenos é vista como um sinal de aquecimento do mercado.

Além disso, o aquecimento do mercado também é impulsionado pelo segmento de apartamentos, com os preços continuamente estabelecendo novos patamares elevados tanto no mercado primário quanto no secundário. A alta demanda tem levado milhares de proprietários de apartamentos a receberem ligações frequentes de pessoas interessadas em vender seus imóveis. Apesar da alta dos preços, os novos empreendimentos residenciais estão registrando ótimas taxas de absorção.

Juntamente com os projetos de apartamentos, vários empreendimentos de baixa altura recém-lançados por grandes construtoras também registraram números de reservas "recordes", apesar dos preços cada vez mais altos. Muitas unidades em localizações privilegiadas não são apenas caras, mas os compradores/investidores também precisam aceitar pagar um valor adicional para garantir a compra.

Contudo, além dos resultados decorrentes da oferta e da procura reais, o mercado também tem apresentado sinais de sobreaquecimento. Isso é evidente na especulação imobiliária, que impulsiona os preços dos imóveis, e no surgimento de transações imobiliárias pouco transparentes. Muitos pequenos investidores entram no mercado com o objetivo de realizar negociações de curto prazo, fazendo com que os preços dos imóveis subam a níveis irrazoáveis. O fenômeno do "sobreaquecimento" também é evidente no segmento de apartamentos, com preços de venda cada vez mais altos para apartamentos usados, facilitados por certos grupos especuladores.

Segundo a VARS, todos esses sinais decorrem da escassez de oferta. Especificamente, no terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário residencial continuou a registrar uma oferta de 22.412 unidades, com aproximadamente 14.750 novos lançamentos, uma queda de 25% em relação ao trimestre anterior, mas um aumento de 60% em relação ao mesmo período do ano anterior.

O mercado está em tendência de alta.

Apesar de uma queda estatística na quantidade, a oferta no terceiro trimestre de 2024 ainda apresentou crescimento com o surgimento de diversos novos projetos, especialmente projetos de grande escala que iniciaram a implementação e alimentaram rumores no mercado, tornando-o mais dinâmico. No total, nos primeiros nove meses de 2024, o mercado registrou 38.797 novos produtos colocados à venda.

No entanto, a oferta permanece altamente fragmentada, com 70% dos novos imóveis provenientes do segmento de apartamentos. Os imóveis com preços a partir de 50 milhões de VND/m² dominam o mercado. Apartamentos comerciais acessíveis são praticamente inexistentes. Regionalmente, a região Norte lidera a oferta com 46%, seguida pela região Central com 29% e pela região Sul com 25%.

Os dados de pesquisa da VARS também mostram que, embora a oferta se concentre principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, todo o mercado registrou aproximadamente 10.400 transações bem-sucedidas no terceiro trimestre de 2024, o que equivale a uma taxa de absorção de 51%. Isso reflete o interesse do mercado em novos empreendimentos imobiliários, mesmo que a maioria dos novos imóveis seja concluída com altos padrões de qualidade e os custos de investimento, especialmente os relacionados a terrenos, estejam aumentando.

No geral, nos primeiros nove meses de 2024, o mercado registrou 30.589 transações bem-sucedidas, 2,5 vezes mais do que no mesmo período de 2023. Muitos novos projetos lançados no final de setembro, que começaram a aceitar reservas, também registraram um grande interesse e depósitos.

Os edifícios de apartamentos lideram a oferta no mercado imobiliário.

Em relação aos preços, os preços dos imóveis residenciais continuam elevados, tanto no mercado primário quanto no secundário, especialmente no segmento de apartamentos. Isso se deve ao desequilíbrio cada vez mais grave entre oferta e demanda, já que a oferta, apesar das melhorias, ainda tem dificuldades para atender à demanda. Além disso, a maior parte dos novos empreendimentos continua sendo construída com altos padrões de qualidade, resultando em custos de investimento mais elevados, principalmente os custos relacionados ao terreno.

Especificamente para o mercado da Cidade de Ho Chi Minh, os preços no mercado primário permaneceram estáveis ​​em um patamar elevado devido à oferta proveniente principalmente de projetos em andamento. Enquanto isso, os preços no mercado primário nas províncias e cidades vizinhas à Cidade de Ho Chi Minh aumentaram ligeiramente, oscilando entre 3% e 5%, com a nova oferta apresentando preços de venda mais altos.

A pesquisa sobre índices de preços de apartamentos, que refletem as flutuações médias de preço de venda de empreendimentos em uma amostra de 150 projetos selecionados e observados pela VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos da amostra em Hanói estava próximo de 60 milhões de VND/m², um aumento de 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019. O preço médio de venda do conjunto de projetos da amostra na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de 49,2 milhões de VND/m² para 64,2 milhões de VND/m², um aumento de 30,6%.

A procura por imóveis, tanto para habitação como para investimento, continua a deslocar-se para as zonas suburbanas, províncias/cidades circundantes às duas áreas de desenvolvimento especial e para o mercado secundário com opções mais acessíveis. Apartamentos e casas com preços inferiores a 3 mil milhões de VND têm uma elevada procura em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Fonte: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html