„Înăsprirea” creditării imobiliare: Evitați să echivalați cumpărătorii de case cu „speculanții și surferii”

TPO - În prezent, majoritatea investitorilor cooperează cu băncile pentru a oferi pachete de credit pentru cumpărătorii de locuințe. Aceasta este o politică importantă, care stimulează atât piața, cât și ajută oamenii să acceseze cu ușurință locuințe, afectând direct lichiditatea și absorbția produselor. Înăsprirea creditării trebuie să facă distincția între speculație și acumularea legitimă pentru a evita impactul negativ asupra pieței.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Evitați obiectivele confuze

Recent, Ministerul Construcțiilor a propus o limită a împrumuturilor pentru locuințe comerciale: nu mai mult de 50% din valoarea contractului pentru un împrumut pentru achiziționarea unei a doua locuințe și nu mai mult de 30% pentru o a treia locuință sau mai multe. Se așteaptă ca această politică să limiteze speculațiile și să ghideze piața pentru o funcționare mai sănătoasă.

Conform Institutului Vietnamez pentru Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare (VARS IRE), această propunere ar trebui să evite echivalarea grupului de „speculanți și surferi” cu cei care cumpără locuințe secundare sau terțe în scopuri legitime, cum ar fi exploatarea comercială sau acumularea de active pentru copii. Potrivit acestui institut, grupul de investitori care cumpără pentru exploatare prin închiriere sau acumulare pe termen lung are un impact pozitiv, contribuind la creșterea lichidității și la promovarea unei piețe mai vibrante.

„Dacă o politică de restricționare a creditelor este aplicată uniform, fără a face distincție între subiecți, este foarte probabil să elimine toate dinamicile pozitive ale pieței”, a comentat VARS IRE.

Înăsprirea creditului nu ar trebui aplicată universal.

Dl. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS) - a declarat că vietnamezii au obiceiul de a acumula proprietăți imobiliare pentru investiții sau pentru a le cumpăra pentru copiii și nepoții lor. „Aceasta este o nevoie legitimă și ar trebui încurajată. O persoană care cumpără o casă pentru a o închiria sau deschide un magazin contribuie, de asemenea, la satisfacerea cererii de locuințe de pe piață. Dacă cererea reală este echivalată cu speculația, cererea va scădea, iar afacerile se vor confrunta cu dificultăți”, a spus dl. Dinh.

Potrivit domnului Dinh, înăsprirea creditelor sau impunerea de taxe nu ar trebui aplicate universal, ci ar trebui să vizeze speculanții prin măsuri tehnice. În caz contrar, piața se va dezechilibra, reducând lichiditatea și afectând competitivitatea întreprinderilor.

VARS IRE consideră că soluția pe termen lung pentru reducerea prețurilor locuințelor este dezvoltarea de locuințe comerciale accesibile. Conform raportului din al doilea trimestru al acestui an, apartamentele de lux reprezintă peste 60% din oferta totală, în timp ce apartamentele accesibile sunt aproape absente, apărând doar în unele proiecte de locuințe sociale.

În orașele mari precum Hanoi și Ho Chi Minh City, segmentul locuințelor accesibile a „dispărut” de mulți ani, ceea ce a dus la creșterea prețurilor din cauza dezechilibrului dintre cerere și ofertă. VARS IRE a comentat că „atunci când cererea depășește oferta, creșterile de prețuri sunt inevitabile”, așadar creșterea ofertei de locuințe este o soluție fundamentală în loc să se limiteze la restricționarea creditării în general.

VARS IRE recomandă ca agențiile de reglementare să dezvolte politici flexibile și fezabile, evitând aplicarea mecanică a reglementărilor programului de locuințe sociale, care încă prezintă numeroase probleme. Soluțiile de reglementare trebuie să atingă două obiective: Controlul speculațiilor fără a reduce cererea legală și stabilizarea pieței pe termen lung.

Ar trebui să acorde rolul corect pieței

Profesorul Dang Hung Vo - fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului - a declarat că cel mai important lucru acum este să se restabilească rolul adecvat al pieței în alocarea resurselor și a fluxurilor de capital.

Potrivit domnului Vo, economia de piață este modelul care respectă cel mai mult mecanismul de capitalizare - adică permite capitalului să opereze flexibil, găsind locul care aduce cea mai mare eficiență. „Nu instituiți reglementări care împiedică procesul de capitalizare. Interzicerea capitalizării înseamnă interzicerea pieței, este anti-piață”, a subliniat domnul Vo.

Dl. Vo a spus că multe reglementări actuale au încă tendința de a fi un mecanism de subvenționare, distorsionând regulile pieței și împiedicând dezvoltarea.

„Folosim o mentalitate bazată pe subvenții pentru a gestiona piața, ceea ce este complet dăunător creșterii economice. Vietnamul solicită adesea țărilor să îl recunoască drept economie de piață, dar până acum, majoritatea țărilor G7 nu au recunoscut acest lucru, deoarece văd că operăm cu o mentalitate învechită, luând decizii care contravin principiilor pieței”, a analizat dl Vo.

În ceea ce privește prețurile locuințelor, potrivit domnului Vo, rădăcina problemei nu constă în înăsprirea sau relaxarea creditării, ci în politica ofertei. „Povestea prețurilor locuințelor este povestea ofertei. Dacă oferta în toate segmentele, în special în ceea ce privește locuințele pentru persoanele cu venituri mici și din clasa de mijloc, nu crește, atunci prețurile locuințelor vor continua să crească. Aceasta este responsabilitatea politică a statului”, a spus domnul Vo.

Totuși, dl. Vo a subliniat, de asemenea, că într-o economie de piață, întreprinderile sunt cele care decid direcția investițiilor, nu statul. „Indiferent de segmentul profitabil, întreprinderile vor investi în el, aceasta este legea naturii. Statul nu poate și nu ar trebui să intervină prin restricționarea creditului sau interzicerea întreprinderilor să investească în cutare sau cutare domeniu. Acest lucru contravine mecanismului pieței”, a afirmat profesorul Vo.

Potrivit domnului Vo, rolul statului nu este de a lua decizii în numele întreprinderilor, ci de a crea un cadru transparent și egal, astfel încât toate sectoarele economice să poată funcționa conform legilor inerente pieței.

„Odată ce am ales modelul economic de piață, trebuie să avem cu adevărat încredere și să respectăm mecanismul pieței, în loc să intervenim administrativ cu o mentalitate de subvenționare”, a adăugat dl Vo.