Orașul Ho Și Min folosește TOD pentru a reconstrui spațiul superurban

TOD - Ảnh 1. — Sistemul de metrou deschide noi oportunități pentru economia orașului Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Fuziunea dintre orașele Ho Chi Minh, Binh Duong și Ba Ria - Vung Tau nu este doar o schimbare pe harta administrativă.

Sinergia dintre un centru financiar și de servicii, un hub industrial și o poartă maritimă internațională promite să creeze un pol de creștere economică unificat, cu o competitivitate superioară.

Premisa implementării DOT (Dezvoltare Orientată spre Tranzit)

În același timp, presiunea asupra infrastructurii, locuințelor și serviciilor publice crește exponențial, necesitând o viziune de planificare și un cadru instituțional superior. Altfel, megalopolisul Ho Chi Minh City riscă să devină o entitate gigantică incontrolabilă. În acest caz, problemele vechi nu numai că ar rămâne nerezolvate, dar s-ar și agrava.

În acest context, modelul de dezvoltare orientată spre transport (TOD) a fost identificat ca fiind coloana vertebrală a acestei reconstrucții. Decizia de fuziune a făcut implicit ca planurile individuale anterioare să devină învechite, creând în același timp o oportunitate de aur pentru a contura o rețea feroviară urbană complet nouă, care se întinde pe aproximativ 1.000 km.

Aceasta nu este o simplă combinație de proiecte vechi, ci o strategie de dezvoltare spațială, cu o rețea de metrou care nu numai că trece prin centru, ci se extinde și mult dincolo de acesta, conectând regiunile într-un mod substanțial. Proiecte precum extinderea Liniei 1 de metrou până la Binh Duong , linia de cale ferată Thu Thiem - Long Thanh sau linia Ho Chi Minh City - Can Gio (care se poate extinde până la Vung Tau) sunt primele piese ale acestei coloane vertebrale.

Această rețea de transport va servi drept bază pentru implementarea modelului TOD (Dezvoltare Orientată spre Tranzit) la un nivel superior, similar cu ceea ce au făcut Tokyo sau Seul. Această abordare va transforma fiecare stație de metrou dintr-un simplu punct de tranzit într-un nucleu al unui centru urban vibrant, autosuficient în ceea ce privește serviciile și ocuparea forței de muncă.

Sistemul feroviar a devenit un instrument pentru reorganizarea spațială a orașului Ho Și Min, promovând o dezvoltare echilibrată și reducând presiunea asupra zonei centrale. Cu toate acestea, pentru a transforma această viziune în realitate, administrația orașului trebuie să abordeze trei blocaje inerente în materie de politici, care sunt acum și mai complexe la scară regională.

Replanificarea spațiului urban

În primul rând, există problema terenurilor . Concentrarea unor proprietăți funciare mari pentru proiecte de dezvoltare globală (TOD) prin mecanisme tradiționale de achiziție administrativă dezvăluie numeroase deficiențe, cum ar fi întârzieri, costuri enorme și conflicte sociale. Multe țări au adoptat cu succes un instrument mai eficient - modelul de „reajustare a terenurilor”.

TOD - Ảnh 2. — Orașul Ho Și Min a identificat dezvoltarea de centre comerciale și de servicii de înaltă calitate asociate cu TOD (Dezvoltare Orientată spre Tranzit) - Foto: QUANG DINH

Conform acestui model, statul și poporul cooperează în replanificarea spațiului, împărțind beneficiile obținute din creșterea valorii terenurilor în urma investițiilor în infrastructură. Oamenii devin parteneri în locul celor ale căror terenuri sunt expropriate. Deși acest concept nu a fost clar instituționalizat în Legea funciară din 2024, cercetarea și aplicarea pilot sunt cerințe urgente pentru a accelera implementarea proiectului și a minimiza conflictele.

În al doilea rând, și în mod crucial, este problema financiară . Bugetul de stat nu poate suporta de unul singur costul a sute de trilioane de dong pentru rețelele de infrastructură de transport, în timp ce aceste proiecte generează o valoare adăugată enormă pentru proprietățile imobiliare private din jur. Fără un mecanism eficient de „captare a valorii terenurilor”, beneficiile vor curge în buzunarele unui grup select de proprietari de terenuri, în timp ce bugetul de stat va suporta întregul cost al investiției.

Din fericire, progrese juridice recente, cum ar fi Rezoluția 98/2023/QH15 și Rezoluția 188/2025/QH15, au oferit orașului Ho Chi Minh instrumente pilot importante.

Prin urmare, orașului i se permite să utilizeze fonduri publice de investiții pentru compensații și relocare pentru a crea terenuri curate în jurul stațiilor de metrou și al principalelor noduri de trafic, iar apoi să scoată terenurile la licitație pentru a atrage resurse sociale.

În același timp, 100% din veniturile obținute din creșterea valorii terenurilor din zona TOD vor fi reținute și reinvestite în sistemul feroviar urban. Aceasta este cheia creării unui ciclu financiar sustenabil, reducând dependența de bugetul de stat.

În al treilea rând, există provocarea echității sociale . Experiența internațională arată că reamenajarea urbană duce aproape inevitabil la „gentrificare”, deoarece creșterea prețurilor proprietăților împinge comunitățile cu venituri mici să-și părăsească casele ancestrale.

La scara unui megaoraș, acest risc poate duce la o fragmentare spațială profundă. Pentru a preveni acest scenariu, politicile incluzive de locuințe trebuie să fie o parte integrantă a fiecărui proiect de dezvoltare durabilă (TOD).

Legea locuinței din 2023 și decretele sale directoare au creat un cadru juridic flexibil, împuternicind autoritățile locale să oblige proiectele de dezvoltare urbană să aducă contribuții substanțiale la fondul de locuințe sociale prin alocarea de terenuri, schimbul de terenuri sau efectuarea de plăți. Aplicarea consecventă și decisivă a acestui principiu va asigura că beneficiile dezvoltării sunt distribuite în mod echitabil, mai degrabă decât concentrate în mâinile unui grup select.

Pentru a transforma această oportunitate istorică într-o formulă de reconstrucție urbană, orașul Ho Chi Minh trebuie să acorde prioritate construirii unei fundații instituționale – o sarcină discretă, dar fundamentală. În loc să distribuie resursele în mod superficial, ar trebui să aleagă un proiect pilot strategic situat în vechile granițe administrative, cum ar fi zona care leagă orașele Thu Duc și Di An de-a lungul Liniei 1 de metrou.

Această zonă are toate condițiile pentru a deveni un „laborator de politici”, unde poate fi testată și rafinată o gamă completă de instrumente, de la reajustarea terenurilor și captarea valorii terenurilor până la politici incluzive de locuințe.

Premisa implementării DOT (Dezvoltare Orientată spre Tranzit)

Replanificarea spațiului urban

Comentariu (0)