Решение проблемы социального жилья: необходимо устранить множество узких мест

VTV.vn - Социальному жилью необходимы кредиты, земельные фонды и мониторинг цен, чтобы политика действительно доходила до людей, а не оставалась лишь давней мечтой городских жителей.

В Хошимине , где предполагаемый спрос составляет более 150 000 единиц социального жилья, фактическое предложение покрывает лишь около 20%.

Указ 261, расширяющий условия получения социального жилья, является значительным шагом вперёд в политике социального обеспечения Вьетнама. Однако в условиях дефицита предложения, медленного предоставления льготных кредитов и растущие цены на жилье, проблема социального жилья пока не нашла полного решения. Для того чтобы эта политика действительно воплотилась в жизнь, необходимы синхронизация и целеустремлённость – от кредитования и земельного фонда до механизмов мониторинга, – чтобы мечта о собственном доме не осталась просто цифрой на бумаге.

Предложение: неразрешенный узел

Спрос на социальное жильё во Вьетнаме находится на тревожном уровне. По данным Министерства строительства, целевой показатель в 1 миллион единиц социального жилья на период 2021–2030 годов достиг более 22% к середине 2024 года. В Хошимине предполагаемый спрос составляет более 150 000 единиц, но предложение покрывает лишь около 20%. Аналогичная ситуация наблюдается в Ханое, Биньзыонге и Бакнине, где сосредоточено большое количество рабочих и мигрантов. Реальность отражает парадокс: политика расширяет круг получателей пособий, но на рынке не хватает предложений для удовлетворения спроса.

В зависимости от местных особенностей социальное жилье не обязательно должно представлять собой квартиры, но государству необходимо создавать дешевые земельные фонды, чтобы люди могли покупать землю под строительство домов.

Яркий пример – история господина Тран Ван Тоя, работника экспортно-производственной зоны Тан Туан в Хошимине. Хотя доход его семьи соответствует новым правилам, он всё ещё не может найти квартиру, потому что «инвестор сказал, что нового проекта пока нет, ожидается одобрение финансирования». Это показывает, что повышение потолка доходов – лишь часть решения. Без решения проблемы предложения эта политика остаётся лишь теоретической. Проблемы с земельными фондами, инвестиционными процедурами и низкая прибыльность тормозят реализацию проектов социального жилья, увеличивая разрыв между ожиданиями и реальностью.

Земельные фонды – самое большое препятствие. Закон о жилье обязывает новые городские районы и промышленные зоны резервировать 20% земельных фондов под социальное жильё, но многие предприятия предпочитают платить деньги, а не выделять землю. Г-н Тран Кхань Куанг, эксперт по недвижимости, прокомментировал: «В зависимости от местных особенностей социальное жильё не обязательно должно быть квартирами, но государству необходимо создавать недорогие земельные фонды, чтобы люди могли покупать землю под строительство домов». В Хошимине и Ханое высокие цены на землю и большие расходы на расчистку участка делают поиск подходящих земельных фондов сложной задачей.

Необходимость механизма синхронизации

Льготное кредитование является ключевым фактором в продвижении социального жилья. Правительственный кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов – это впечатляющее достижение, но к сентябрю 2025 года освоение средств составило менее 15%. Основными препятствиями являются сложные процедуры, непривлекательные процентные ставки и отсутствие интереса со стороны коммерческих банков. Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) предложила снизить процентную ставку по кредитам на покупку социального жилья с 5,4% до 4,8% годовых, а также уменьшить сборы за землепользование при передаче права собственности. Председатель HoREA г-н Ле Хоанг Чау заявил, что процентная ставка в размере 5,4% годовых слишком высока и создает трудности для покупателей, и предложил установить ставку в размере 4,8% годовых, аналогичную льготной ставке, действующей с 2021 года по июль 2024 года, для повышения доступности жилья.

Социальному жилью необходимы кредиты, земельные фонды и мониторинг цен, чтобы политика действительно дошла до людей, а не оставалась лишь их давней мечтой.

Банки социальной политики должны увеличить лимиты кредитования, особенно в Ханое, Хошимине и Дананге. В противном случае льготные источники капитала будут продолжать «лежать без движения», в то время как потребность в жилье будет становиться всё более острой. Цены на социальное жильё также вызывают беспокойство, приближаясь к стоимости недорогого коммерческого жилья. В Хошимине цены на социальное жильё в настоящее время колеблются в пределах 35,8–45,9 млн донгов за м², что в 3 раза выше, чем в момент запуска. Стоимость аренды социального жилья также выросла: в проекте в районе Биньтан первичная цена в 2017 году составляла 14 млн донгов за м², а сейчас она составляет 20,3–21,2 млн донгов за м², что в 1,4 раза выше.

Эксперты предупреждают: «Политика социального жилья — это инструмент стабилизации городской экономики. Если ею будет манипулировать свободный рынок, она превратится в спекулятивный товар, а не в источник общественного благосостояния». Управляющим органам необходимо установить потолок цен и контролировать максимальную прибыль инвесторов (в настоящее время 10%). Процесс одобрения заявок покупателей должен быть прозрачным, чтобы избежать скрытых спекуляций и незаконных сделок.

Международный опыт Сингапура и Южной Кореи даёт ценные уроки. Сингапур содержит более 80% своего фонда социального жилья через Центральный сберегательный фонд (CPF), куда люди копят зарплату на покупку жилья. Южная Корея применяет модель долгосрочной недорогой аренды с государственным финансированием капитальных и земельных фондов. Вьетнам может рассмотреть возможность создания национального фонда сбережений на социальное жилье для создания стабильного источника капитала, снижения нагрузки на бюджет и обеспечения устойчивой политики.

Источник: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm