Юридические проблемы и правовое регулирование являются самыми большими препятствиями на рынке недвижимости.
По словам экспертов по недвижимости, рынок недвижимости регулируется множеством законов, указов и циркуляров. Однако наибольшее влияние на него оказывают три закона: Закон о жилье, Закон о сделках с недвижимостью и Закон о земле.
В 2023 году Национальная ассамблея приняла Закон о жилье (с поправками) и Закон о сделках с недвижимостью (с поправками), которые вступят в силу с 1 января 2025 года, то есть через год.
Два самых больших юридических препятствия на рынке недвижимости устранены, осталось только принять Закон о земле. (Фото: ZN)
Комментируя два недавно принятых закона, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), отметил, что новый Жилищный закон в целом весьма удобен для практического применения, обеспечивая последовательность и единообразие правовых норм. HoREA отметила, что новый Жилищный закон отличается лучшим качеством за последние 30 лет.
Аналогичным образом, новый Закон о сделках с недвижимостью также содержит ряд новаторских положений, таких как легализация регулирования туристической и курортной недвижимости. Или новые положения, связанные с тем, что инвесторы должны выполнить финансовые обязательства в отношении земли, прежде чем начать коммерческую деятельность в сфере недвижимости.
В настоящее время только Закон о земле все еще находится в процессе пересмотра, внесения изменений и дополнений новых положений для завершения.
Голосование Национальной ассамблеи по пересмотренному Закону о земле должно было состояться 29 ноября. Однако в ходе 6-й сессии 15-й Национальной ассамблеи, состоявшейся в конце ноября, Национальная ассамблея заявила, что законопроект не был принят на этой 6-й сессии и будет перенесен на ближайшую сессию.
В беседе с журналистами газеты «Журналист и общественное мнение» эксперт по недвижимости г-н Нгуен Тхань Туан сказал: «По сравнению с Законом о жилье и Законом о торговле недвижимостью, которые только что были приняты, вносить поправки и корректировать Закон о земле гораздо сложнее».
Закон о земле дублирует многие законы и циркуляры в различных областях. Более того, (старый) Закон о земле, принятый в 2013 году, имел множество ограничений и недостатков. Поэтому в 2019 году правительство внесло в Национальное собрание законопроект о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле 2013 года.
Однако затем правительство четыре раза просило отложить рассмотрение законопроекта, прежде чем Национальная ассамблея приняла решение включить его в программу принятия законов и постановлений на 2022 год.
Кроме того, некоторые положения Закона о земле не были унифицированы среди ведомств, представивших свои заключения, например, порядок расчета цен на землю или правила, касающиеся приобретения земли государством.
«Поэтому необходимо выделить больше времени на изучение и внесение поправок в такой сложный закон, как Закон о земле. Это позволит избежать ситуации, когда сразу после его принятия нам придётся обсуждать дальнейшие поправки», — сказал г-н Туан.
Между тем, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации по вопросам репутации и развития земельных ресурсов (HoREA), заявил, что в последнем проекте Закона о земле есть два несоответствующих положения. Это пункт b пункта 1, пункт a пункта 4 и пункт 6 статьи 128, касающиеся предложения о том, что «преобразование целевого назначения земель для реализации проектов коммерческого жилья должно соответствовать условию, согласно которому лицо, получившее разрешение государства на преобразование целевого назначения земель, имеет право использовать жилые земли или жилые земли и другие земли...».
В связи с этим Ассоциация предлагает внести изменения и дополнения в подпункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) в направлении предоставления инвесторам возможности вести переговоры о получении права пользования «землями жилой застройки» или «землями жилой застройки и иными земельными участками» или «землями, не являющимися землями жилой застройки» в соответствии с программами землепользования, градостроительства, строительства, развития жилищного строительства для реализации проектов коммерческого жилищного строительства, проектов смешанного жилищного строительства, коммерческой и сервисной деятельности.
Это создает условия для инвесторов, особенно крупных корпораций и предприятий в сфере недвижимости, иметь возможность вкладывать средства в развитие жилищных проектов и городских территорий с большой площадью до десятков, десятков, сотен, тысяч гектаров, иметь как синхронную транспортную инфраструктуру, так и техническую инфраструктуру, социальную инфраструктуру и множество городских коммуникаций и служб.
Источник
Комментарий (0)