Объясняем цены на квартиры в Ханое и Хошимине

В то время как стоимость продажи и количество сделок купли-продажи квартир в Ханое резко возросли, Хошимин впал в состояние стагнации.

Рынок квартир в двух крупнейших городах Вьетнама, Ханое и Хошимине, чётко дифференцирован, создавая контрастные цвета. Несмотря на дефицит предложения в обоих городах, динамика цен и сделок на этих двух рынках совершенно различна.

Ханой нагревается, Хошимин хмурится

Согласно отчёту Savills Vietnam за третий квартал 2024 года, предложение новых квартир в Ханое достигло 5265 единиц, что на 95% больше, чем в предыдущем квартале, и на 178% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На такие проекты, как Lumi Hanoi и QMS Top Tower, пришлось 66% предложения новых квартир, остальная часть пришлась на следующие этапы четырёх других проектов.

В частности, лидером по предложению по-прежнему остается запад Ханоя, где на его долю приходится 92% квартир класса B. По прогнозам Savills Vietnam, в этом районе будет построено дополнительно 21 000 квартир в рамках 28 проектов, что составит 17% от общего объема будущего предложения.

В последнее время цены на старые и новые квартиры в Ханое стремительно растут. Фото: THUY LINH

Кроме того, уровень поглощения на рынке недвижимости Ханоя оставался высоким: было продано 6840 квартир, что на 35% больше, чем в предыдущем квартале, и на 226% больше, чем в предыдущем году. Лидером продаж стали квартиры класса B с уровнем поглощения до 85%, что составило 98% от общего числа проданных квартир. Новое предложение в этом сегменте составило 65% от общего числа проданных квартир.

Примечательно, что квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир, что значительно больше, чем всего 2% в 2020 году, что свидетельствует о переходе рынка Ханоя в сторону элитного сегмента. В то же время, сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка, составив лишь 1% от общего предложения.

В противоположность этому, рынок квартир в Хошимине выглядит несколько мрачно. Предложение первичных квартир в третьем квартале 2024 года сократилось на 13% по сравнению с предыдущим кварталом и на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив всего 4871 объект. Рынок в основном сосредоточен на востоке (город Тхудык), где доля рынка составляет 58%, и на западе (район 6, Биньтан) – 20%.

Объём сделок в квартале также снизился на 16% по сравнению с предыдущим кварталом и на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 1915 объектов. Из них на квартиры класса B пришлось 66% от общего числа успешных сделок, при этом уровень поглощения нового предложения достиг 62%, а уровень поглощения имеющегося – всего 35%.

Кроме того, цены на первичные квартиры в Хошимине снизились на 12% по сравнению с предыдущим кварталом, до около 68 млн донгов за м². Основная причина — снижение доли квартир классов A и B в первичном предложении.

По прогнозам Savills Vietnam, к концу 2024 года в Хошимине ожидается открытие около 6700 новых квартир в продаже, в том числе в таких известных проектах, как Vinhomes Grand Park - The Opus One и The Forest Gem. В долгосрочной перспективе, с настоящего момента и до 2027 года, в продаже будет более 50 000 квартир в 76 проектах, в основном в районе Тхудык (49% будущего предложения), районе 7 (12%) и районе Биньтан (9%).

По словам г-на Троя Гриффитса, заместителя генерального директора Savills Vietnam, причина такого контраста заключается в том, что в Хошимине сократился запас недвижимости, а из-за юридических проблем и задержек с утверждением планов строительства открывается не так много новых проектов.

Несмотря на ограниченное предложение первичных квартир, г-н Гриффитс ожидает, что ситуация улучшится в ближайшие кварталы по мере внесения изменений в нормативные акты, обновления планирования и реализации ключевых инфраструктурных проектов.

Почему?

Многие эксперты утверждают, что разница между рынками Ханоя и Хошимина обусловлена ​​не только факторами спроса и предложения, но и во многом обусловлена ​​правовым контекстом, стратегией городского развития и потребностями покупателей в каждом населенном пункте.

Г-н Тран Минь Тиен, директор Центра маркетинговых исследований и понимания потребностей клиентов OneHousing, отметил, что, хотя Ханой также сталкивается с трудностями в поставках, как и Хошимин, настроения покупателей более позитивны.

В частности, в августе 2024 года в Ханое было зарегистрировано около 3100 сделок по передаче права собственности. Хотя это число немного снизилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем, оно резко выросло на 25% по сравнению с периодом с мая по июнь. Г-н Тьен прогнозирует, что количество сделок по передаче права собственности на квартиры в Ханое может немного снизиться или остаться неизменным в сентябре и октябре, а затем снова возрастет к концу года — в период наибольшей активности сделок с недвижимостью.

Г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, отметил, что предложение является наиболее важным фактором, влияющим на спрос и среднюю цену продажи на рынке. В Хошимине сокращение предложения в последние годы из-за юридических проблем привело к тому, что количество проектов, выставленных на продажу, отстаёт от количества проектов в Ханое. Кроме того, медленный рост предложения и большая часть проектов, выставленных на продажу, относятся к элитному сегменту, что привело к росту цен на квартиры в Ханое.

Г-жа Джанг Хюинь, директор по исследованиям и S22M в Savills Vietnam, подчеркнула, что доступное жилье — это потенциальный сегмент, который еще полностью не реализован как в Ханое, так и в Хошимине.

Статистика Savills Vietnam показывает, что с 2019 по 2023 год цены на недвижимость в Ханое росли в среднем на 6% в год, тогда как в Хошимине — всего на 3%. Однако рост доходов населения в этих двух городах составил всего 4% и 3% в год соответственно, что привело к тому, что цены на жильё всё больше превышали платежеспособность населения.

По словам г-жи Джан Хюинь, для решения этой проблемы необходима тесная координация действий государственного и частного секторов. Кроме того, устойчивый рынок недвижимости должен быть разнообразным, особенно в сегментах B и C. Как в Ханое, так и в Хошимине спрос на около 50 000 квартир в год, в основном со стороны населения со средним уровнем дохода и молодых семей, по-прежнему полностью не удовлетворен.

«Чтобы снизить стоимость земли, Хошимин и Ханой стремятся расширить городские территории за счёт соседних провинций, таких как Бакнинь для Ханоя и Биньзыонг и Донгнай для Хошимина. Значительные инвестиции в транспортную инфраструктуру и развитие городов-спутников станут движущей силой роста рынка недвижимости в этих районах», — ожидает эксперт.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин г-н Ле Хоанг Чау заявил, что для решения проблемы предложения квартир, косвенно снижающей цены на жилье, ключевым вопросом по-прежнему остается устранение правовых препятствий для проектов.

В то же время, создание условий для инвесторов, желающих развивать социальное жилье и недорогое коммерческое жилье, будет способствовать снижению цен на квартиры, что позволит малообеспеченным гражданам получить доступ к жилью, используя свои доходы. Кроме того, Государственный банк уделяет больше внимания и поддержки кредитной политике, связанной с развитием проектов для инвесторов.

Увеличится

Доктор Хо Куок Туан, старший преподаватель Бристольского университета (Великобритания), отметил, что опережающий рост цен на жильё по сравнению с доходами населения рост представляет серьёзную проблему для жилищной политики Вьетнама. Если цены на жильё продолжат расти быстрыми темпами, людям будет сложно покупать жильё, что может привести к снижению спроса. Однако резкое падение цен на жильё может стать тревожным сигналом для стабильности рынка.

Доктор Хо Куок Туан отметил, что за последние несколько лет предложение доступного жилья сократилось из-за строгого регулирования землепользования, что затрудняет строительство городского жилья. Он предсказал, что цены на жилье продолжат расти из-за демографических факторов, учитывая рост иммиграции на 4% в год.

Источник: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm