Недостатки в планировании проекта и его законности
По мнению экспертов, основными причинами сложившейся ситуации являются правовые проблемы, нехватка финансовых возможностей у инвесторов, неразвитость социальной инфраструктуры и непривлекательность некоторых проектов переселения для жителей.
По словам адвоката Ха Тхи Тху Тхао из Коллегии адвокатов города Хошимин , многие проекты «приостановлены» из-за корректировки планов застройки, изменения целевых показателей численности населения или незавершенных процедур выделения/аренды земель в соответствии с Законом о земле 2013 года и Законом о земле 2024 года. Задержки с выпуском и утверждением планов зонирования и детальных планов не позволяют завершить подготовку инвестиционной документации по проектам.
Это институциональная ошибка, напрямую затрагивающая права и обязанности инвесторов. В законодательстве о жилищном строительстве, земле, инвестициях и строительстве существует множество противоречивых положений, дублирующих соответствующие законы, особенно положения о 20% земельном фонде для социального жилья; условиях утверждения инвестиционной политики; процессе оценки проектов; критериях и процедурах предоставления земельных участков с платой за землепользование или освобождением от платы за землепользование или ее снижением.
Адвокат Тао добавил, что дублирование и несоответствие между законами приводят к задержкам в выделении земли, задержкам в выдаче разрешений на строительство и невозможности определить цены продажи и аренды, что приводит к невозможности продажи.
Кроме того, политика переселения неэффективна: многие зоны переселения остаются пустыми, поскольку правовые нормы, регулирующие переселение в Земельном кодексе и руководящих указах, не отвечают реальным потребностям. Многие строительные объекты расположены далеко от центра, лишены инфраструктуры, школ, больниц, рабочих мест и т. д., что приводит к тому, что люди не получают жилье или получают его, но не заселяются.
С другой стороны, медленный процесс выплаты компенсаций и расчистки территории приводит к тому, что необходимость переселения возникает несинхронно с инвестиционными сроками. Процедуры утверждения социального жилья и переселения по-прежнему сложны и негибки; многие документы оформляются с задержками, что приводит к задержкам в распределении получателей; работа по управлению и эксплуатации по-прежнему ограничена, в некоторых многоквартирных домах после строительства отсутствует профессиональная служба управления и эксплуатации, что приводит к быстрому ухудшению состояния.
«Хотя ещё остаются тысячи квартир для переселения, перепрофилирование их в социальное жильё, недорогое коммерческое жильё или их выставление на публичные торги по-прежнему сталкивается с множеством препятствий, связанных с процедурами, полномочиями и механизмами ценообразования. Это юридическое препятствие, которое Хошимин неоднократно предлагал устранить, но до сих пор не было полностью устранено», — подчеркнула адвокат Тао.
Предложения по решению проблемы заброшенного жилья
По словам экономического эксперта Нгуен Зуй Чуена, в районе Лонгфыок (город Хошимин) стоимость многих вилл достигает сотен миллиардов донгов, но в них проживает лишь несколько домохозяйств, а большинство остальных давно заброшены. Такая ситуация продолжается уже более 10 лет, что приводит не только к растрате земельных фондов, но и к снижению стоимости вложений в инфраструктуру, ограничивая доступ к жилью для большинства молодых работников Хошимина.
По оценкам г-на Нгуен Зуй Чуена, при правильном использовании этого фонда вакантного жилья здесь могут разместиться около 2000 человек. Это открывает возможность более эффективно использовать имеющийся жилой фонд, одновременно способствуя решению проблемы социального обеспечения в пригородах Хошимина.
Г-н Чуен отметил, что при реализации проектов по переселению важно предлагать соответствующие цены и политику, чтобы люди могли получить доступ и были готовы переехать. В случаях, когда фонд жилья для переселения не может быть организован так, как планировалось, или не может привлечь жителей, населенному пункту необходимо смело переходить на социальное жилье, чтобы эффективно использовать жилищный фонд и удовлетворять фактические потребности.
Многие эксперты в сфере недвижимости также подчеркивают, что прозрачность информации о проекте — от его законности и хода реализации до возможностей инвесторов — не только облегчает людям и предприятиям контроль, но и ограничивает ситуацию, когда проекты «сокрываются» на долгие годы.
Адвокат Ха Тхи Тху Тхао предложила городу Хошимин пересмотреть весь фонд жилья для переселенцев и социального жилья, составить список и классифицировать его в соответствии с юридическим статусом, уровнем развития и потребностями использования, чтобы найти подходящие решения для каждой группы. По мнению юриста, необходимо обеспечить гибкое преобразование функций, одновременно упростив процедуры и оптимизировав процессы оценки, утверждения и аукционов, чтобы избежать перегрузки, особенно для проектов, которые застряли в системе оценки.
Для заброшенных квартир для переселения адвокат Тао предложил множество вариантов, таких как преобразование их в социальное жилье, организация публичных аукционов или коммерческих продаж для пополнения бюджета, сдача их в аренду по образцу государственного жилья, общежитий и рабочих общежитий или корректировка планирования и инвестирование в синхронную инфраструктуру для районов, удаленных от центра, для обеспечения условий проживания.
В то же время городу необходимо ускорить юридические процедуры для проектов социального жилья, сократить сроки утверждения инвестиций, информировать о земельных фондах, поддерживать кредитование и продвигать цифровую трансформацию в управлении документами. Критерии утверждения бенефициаров также должны быть унифицированными и прозрачными, чтобы избежать ситуации, когда «каждый город делает по-своему».
Адвокат Тао подчеркнул ответственность управляющей организации: «Любой населённый пункт, который растрачивает государственные активы или задерживает ввод в эксплуатацию домов для переселенцев, должен быть привлечён к ответственности в соответствии с положениями Закона об управлении и использовании государственных активов 2017 года и Закона о государственной компенсационной ответственности 2017 года, если это причиняет ущерб. Ответственность за каждый проект, реализация которого отстаёт от графика и приводит к расточительству, должна быть чётко определена и доведена до сведения общественности, чтобы люди могли контролировать этот процесс».
«Город также должен расширить возможности для переселённых людей, такие как получение денег, земли, социального жилья или квартир для переселения. Диверсификация вариантов поможет избежать массового строительства, не отвечающего реальным потребностям, и в то же время ограничить нерациональное использование ресурсов», — сказал адвокат Тао.
Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm
Комментарий (0)