Fastighetsföretag strävar efter att förlänga obligationsskulden

Inför ökande press att möta förfallodatum tvingas många fastighetsföretag att omstrukturera sina finansiella förpliktelser för att upprätthålla verksamheten och säkra kassaflödet.

Inför ökande press att möta förfallodatum tvingas många fastighetsföretag att omstrukturera sina finansiella förpliktelser för att upprätthålla verksamheten och säkra kassaflödet.

Företagsobligationsmarknaden fortsätter att uppleva en våg av skuldförlängningar, särskilt inom fastighetssektorn. Inför betydande förfallopress tvingas många företag att omstrukturera sina finansiella skyldigheter för att upprätthålla verksamheten.

Ett typiskt fall är Century Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (Cen Invest). Obligationskoden CIVCB2124001, emitterad i oktober 2021 med en fast ränta på 10,5 % per år, hade initialt en 3-årig löptid och förväntades förfalla den 13 oktober 2024. Efter ett andra avtal med obligationsinnehavare i slutet av oktober 2024 förlängde Cen Invest dock avvecklingsperioden till den 13 oktober 2025.

Tidigare var denna obligation säkerställd av 50 miljoner aktier i Century Real Estate Joint Stock Company (Cen Land, HoSE: CRE) inom Cen Group, tillsammans med äganderätter från samarbetsavtalet mellan Galaxy Land och CRE i stadsprojektet Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi ). Men då CRE:s aktiekurs sjönk från över 25 000 VND/aktie i början av 2022 till under 7 000 VND/aktie, var Cen Invest tvungna att lägga till säkerheter.

Struktur av förfallande obligationer per bransch år 2025 enligt data från VNDIRECT Research.

Enligt ett dokument som skickades till Hanoi-börsen (HNX) den 11 februari 2025 har detta företag pantsatt ytterligare 20,7 miljoner aktier i Thanh Dat VN Investment Joint Stock Company (motsvarande 67,87 % av bolagskapitalet), investeraren i bostadsprojektet Khe Cat i Quang Yen, Quang Ninh , tillsammans med äganderätter som härrör från projektet.

Förutom att fungera som säkerhet åtar sig Thanh Dat VN även att garantera betalning för Cen Invests obligationer, utan att ta upp några nya lån eller använda tillgångarna för att säkra andra förpliktelser. Om Cen Invest måste sälja alla sina aktier i Thanh Dat VN för att återbetala skulden, åtar sig företaget ett minimipris på 373 miljarder VND, förutsatt att obligationsinnehavaren godkänner det. Denna transaktion kommer att slutföras senast den 31 maj 2025, och intäkterna efter avdrag för kostnader kommer att överföras till obligationsåterbetalningskontot.

En liknande situation inträffade hos CRE, ett företag som nyligen fick godkännande från obligationsinnehavare att förlänga CRE202001-obligationen med nästan 9 månader. Denna obligation, värderad till 450 miljarder VND, emitterades i slutet av 2020 med en initial löptid på 36 månader, men har förlängts med totalt 22 månader. I slutet av 2024 hade företaget återköpt en del av kapitalet, vilket minskade den utestående skulden till cirka 354 miljarder VND.

CRE:s obligationer var också säkrade av nästan 59 miljoner CRE-aktier, tillsammans med 50 miljoner Cen Invest-aktier, äganderätter från Galaxy Land och andra tillgångar. På grund av nedgången i aktievärdet var dock företaget tvunget att justera sin betalningsplan.

Enligt ett dokument som skickades till HNX den 24 januari 2025 åtog sig CRE att överföra allt kassaflöde från samarbetsavtalet vid Khe Cat-projektet till obligationsinnehavarnas skuldbetalningskonto. Samtidigt justerades även obligationsräntan ned från 12 %/år till 10,5 %/år med början i februari 2025.

Förutom Cen Invest och CRE kämpar även många andra fastighetsbolag med att förlänga sina obligationsåterbetalningsperioder. Till exempel står Nam An Investment and Business Corporation inför en förfallande obligationsskuld på 4 700 miljarder VND. Nam An är under betydande press på grund av sin svåra ekonomiska situation och en skuldsättningsgrad som överstiger säkra gränser.

På liknande sätt befinner sig Southern Star Urban Investment and Development Joint Stock Company, med obligationer på 4 695 miljarder VND som förfaller, i en kritisk situation vad gäller dess förmåga att återbetala sina skulder.

På liknande sätt har Nam Long Investment Corporation (NLG) i förtid återbetalt två trancher av obligationer på totalt 1 000 miljarder VND för att minska skuldtrycket, trots att det ursprungliga förfallodatumet är mars 2029. Hai Phat Real Estate Investment and Business Corporation har också slutfört det förtida återköpet av obligationer till ett värde av 390 miljarder VND, vilket bringar den utestående obligationsskulden till noll…

Enligt en rapport från VNDIRECT Securities Research kommer 2025 att fortsätta vara ett utmanande år för marknaden för företagsobligationer, med ett totalvärde på uppskattningsvis 203 biljoner VND i förfallande obligationer, en ökning med 8,5 % jämfört med 2024. Av detta står fastighetssektorn inför det största trycket med över 130 biljoner VND i förfallande obligationer, vilket motsvarar 64 % av det totala marknadsvärdet och en fördubbling av beloppet år 2024.

En oroande faktor är att 56 biljoner VND i tidigare utlånade fastighetsobligationer förfaller under 2025, vilket ökar likviditetstrycket för företag mitt i en trög fastighetsmarknad. Processen att undanröja juridiska hinder för projekt är fortsatt långsammare än väntat, vilket ytterligare komplicerar fastighetsbolagens affärsverksamhet.

Inte bara fastighetssektorn, utan även finans- och bankföretag har en betydande volym obligationer som förfaller 2025, med ett värde på över 33 000 miljarder VND, vilket motsvarar mer än 16 % av det totala värdet som förfaller.

Sammantaget, med ökande skuldsättning, måste fastighetsföretag inte bara hitta sätt att omstrukturera sina ekonomiska förpliktelser utan också säkerställa ett stabilt kassaflöde för att övervinna denna svåra period.

Källa: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html