Lägenhetspriserna skjuter i höjden och överstiger vida deras verkliga värde, och detta segment förväntas ge bäst avkastning under 2025.

Lägenhetspriserna överstiger vida deras verkliga värde, transaktionerna överträffar radhus och tomter, och lägenheter i centrala Hanoi lovar den bästa avkastningen under 2025 ... det här är de senaste fastighetsnyheterna.

Priserna på primära lägenheter stiger kontinuerligt och visar inga tecken på att stanna av, utan driva på och bibehålla höga sekundära lägenhetspriser som vida överstiger deras verkliga värde. (Foto: Linh An)

Topp 3 städer med högst tillväxt år 2024

Enligt en rapport från Vietnams mäklarförening (VARS) har fastighetsmarknaden år 2024 passerat sin svåraste fas.

Totalt sett registrerade marknaden år 2024 cirka 81 000 produkter som erbjöds till försäljning, en ökning med över 40 % jämfört med 2023. Av dessa var 65 376 nya produkter, ungefär tre gånger fler än år 2023 men bara cirka 7 % av antalet år 2018. Bara under fjärde kvartalet 2024 registrerade marknaden 28 000 nya produkter som erbjöds till försäljning, dubbelt så många som föregående kvartal och fyra gånger så många som under samma period 2023.

Transaktionsvolymerna fortsatte att öka stadigt under 2024 i takt med att utbudet förbättrades. Sammantaget registrerade hela marknaden under 2024 över 47 000 framgångsrika transaktioner, vilket motsvarar en absorptionsgrad på 72 %.

Det är värt att notera att lägenhetssegmentet har sett en kraftig prisökning på många marknader. Enligt en VARS-studie av 150 utvalda projekt hade det genomsnittliga försäljningspriset i Hanoi ökat med 72,4 % i slutet av 2024 jämfört med andra kvartalet 2019. Detta följdes av Da Nang med en ökning på 49,9 %, medan Ho Chi Minh-staden upplevde en långsammare ökning på cirka 34,3 %.

Primärmarknadspriserna stiger kontinuerligt och visar inga tecken på att stanna av, driva och bibehålla höga andrahandsmarknadspriser på lägenheter som vida överstiger deras verkliga värde.

Samtidigt har priset på uppdelade tomter med fullständig juridisk dokumentation återhämtat sig och ökat kraftigt mitt i en minskning av markutbudet på grund av strängare regler för markindelning och försäljning. Särskilt lågvärdiga tomter, prissatta till cirka under 30 miljoner VND/m2 i städer med utvecklad infrastruktur eller planerad utveckling, är mycket eftertraktade, med priser som ökat med 15 % jämfört med slutet av föregående år.

VARS-rapporten visar också att investerare tenderar att söka bostadsmark i förortsprovinser och städer med rimliga priser och betydande tillväxtpotential tack vare fördelar med infrastruktur och stadsplanering, medan priserna på bostadsmark i de två storstäderna Hanoi och Ho Chi Minh-staden kontinuerligt har ökat och etablerat nya höga nivåer, vilket överstiger tillgängligheten för de flesta kunder.

Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, kommenterade att fastighetsmarknaden fortfarande rör sig positivt. Likviditeten på marknaden tenderar att minska något i det övre segmentet men förblir stabil med bostadsprodukter som möter verkliga bostadsbehov och har rimliga priser.

VARS anser att för att marknaden ska återhämta sig och utvecklas i en säker, hälsosam och hållbar riktning måste investerare se till att priserna är i linje med marknadens köpkraft, istället för att fokusera på kortsiktiga vinster.

Två segment kommer att locka investerarnas intresse.

Enligt Tran Quang Trung, affärsutvecklingschef på OneHousing, kommer fastighetsmarknaden år 2025, på grund av förändringar i makroekonomisk politik, projektutvecklingsplaner och produktlanseringar från investerare, att ha två segment som kommer att locka investerares uppmärksamhet.

För det första finns det lägenheter, som kommer att tillgodose behoven hos både kassaflödesinvesterare och investerare som söker prishöjning. Lägenheter är ett segment med ett måttligt totalpris, vilket gör dem tillgängliga för många investerare, och efterfrågan på lägenheter i framtiden förblir mycket hög. Med samma investeringsnivå uppvisar lägenheter ett överlägset värde jämfört med radhus och tomter vad gäller hyresavkastning och prishöjning.

Enligt OneHousings marknadsundersöknings- och kundinsiktscenter var förhållandet mellan transaktioner mellan lägenheter och tomter i Hanoi cirka 40–60 %. Från och med andra kvartalet 2024, med den snabba ökningen av efterfrågan på lägenhetsprodukter, vände dock denna balans – med lägenhetstransaktioner som översteg antalet tomttransaktioner.

Det andra segmentet, som många investerare riktar in sig på, är låghusfastigheter inom storskaliga projekt, eller tomter med välutvecklad infrastruktur som kan utvecklas till bostäder. Marknaden år 2025 kommer också att se en större andel allokerad till detta segment.

Experten råder investerare att noggrant överväga sitt kapital när de går in på marknaden vid denna tidpunkt och bestämma en långsiktig investering på 2 till 3 år från köptillfället till mottagandet av fastigheten. Alternativt bör de köpa med syftet att inneha tillgångar eller generera hyresintäkter, snarare än att ägna sig åt kortsiktiga spekulativa investeringar, eftersom detta är en extremt riskabel och ohållbar form av investering.

Vilket segment kommer att ge bäst vinst år 2025?

Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, anser att lägenheter i centrala Hanoi är ett alternativ som investerare kan överväga. Denna produktlinje har många egenskaper som i hög grad avgör investeringens lönsamhet.

Enligt ordföranden för Vietnams fastighetsmäklarförening var utbudet av lägenheter i centrala Hanoi konsekvent lågt under perioden 2018 till 2023, tillsammans med den totala minskningen av utbudet i hela Hanoi. År 2024 började utbudet av lägenheter i Hanoi öka igen, men främst koncentrerat till förortsområden, långt från stadskärnan, och stod för mer än 90 %.

Utbudet av lägenheter i det centrala området, inklusive distrikten Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da och Hai Ba Trung, är fortfarande mycket begränsat. Preliminära siffror för 2024 indikerar att det centrala området endast kommer att lanseras cirka 400 nya enheter, med endast 3 nya projekt, vilket motsvarar endast cirka 30 % av siffran 2023.

Utbudet av lägenheter i Hanois centrala distrikt är fortfarande lågt och blir alltmer sällsynt på grund av den minskande mark som finns tillgänglig för utveckling och strikta regleringar av byggnadshöjd och täthet, vilket resulterar i ett begränsat utbud på marknaden. I synnerhet är fastighetspriserna i det centrala området på uppåtgående trend, drivet av stark efterfrågan från ekonomisk och urban utveckling. Det genomsnittliga lägenhetspriset i de fyra centrala distrikten i Hanois har fördubblats sedan början av 2019 och överstiger den genomsnittliga ökningen för hela staden med 30 %. Bland dessa har distrikten Hai Ba Trung och Dong Da upplevt de bästa prisökningarna under de senaste fem åren.

Nya projekt som lanserats under de senaste tre åren har också sett kontinuerliga prisökningar, cirka 10 % efter varje försäljningsfas. Mer specifikt under 2024 hade nylanserade lyxlägenhetsprojekt i centrala området vanliga priser från 125 miljoner VND/m2.

Priset för lägenheter med service är cirka 88 miljoner VND/m2 (exklusive moms och underhållsavgifter). Hyrorna stiger snabbt och överstiger den totala marknadsökningen på grund av både allmänna trender och brist, och uppskattas vara cirka 15 % högre än samma period förra året.

Enligt Dinh är efterfrågan på lägenheter, både för investeringar och bostäder, i centrala området fortsatt hög, särskilt för lyxfastigheter. Det primära utbudet är begränsat och absorberas ganska väl med lanseringen av nya enheter i små omgångar.

Den preliminära absorptionsgraden av nytt utbud år 2024 uppskattas till 50 %. Uthyrningsgraden för hyreslägenheter ligger stadigt över 80 % och visar en stadigt uppåtgående trend. Transaktioner i området sker huvudsakligen på andrahandsmarknaden på grund av det begränsade primära utbudet.

Herr Dinh betonade att de fyra centrala distrikten Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da och Hai Ba Trung alltid är eftertraktade av investerare på grund av sina utmärkta lägen och moderna sociala infrastruktur av högsta kvalitet. Dessa distrikt är också hemvist för huvudkontor för stora företag, koncerner och ambassader.

Som ett resultat har fastigheter i dessa områden enkel tillgång till restauranger, kaféer, köpcentra, internationella sjukhus och nöjesställen, vilket tillgodoser behoven hos exklusiva hyresgäster. I synnerhet syftar planeringen för de fyra centrala distrikten fram till 2030, med en vision till 2050, till att skapa ett område som sammanför många högkvalitativa bostadsytor och därmed skapar en idealisk livsmiljö för de boende.

Mark som auktionerades ut i distrikt som gränsar till Hanoi hämtade det högsta priset, över 76 miljoner VND/m2.

Markutvecklingscentret i Quoc Oai-distriktet, i samarbete med auktionsbolaget Joint-Stock Auction Company No. 5 - National, auktionerade nyligen framgångsrikt ut 26 tomter (LK2, LK6) i auktionsområdet för markanvändningsrättigheter DG31/2019 i byn Yen Quan, Tan Phu kommun, Quoc Oai-distriktet (Hanoi).

De auktionerade tomterna varierar i storlek från 73,2 till 101,5 m2, med ett utgångspris på 4,7 miljoner VND/m2.

Efter nästan 14 timmar avslutades auktionen av 26 tomter framgångsrikt. Det högsta vinnande budet var 76,7 miljoner VND/m2, ungefär 16 gånger utgångspriset, medan det lägsta var 40,7 miljoner VND/m2, mer än 8,6 gånger högre än utgångspriset.

Quoc Oai-distriktet samlade in nästan 133 miljarder VND från denna auktion, en skillnad på över 121 miljarder VND jämfört med utgångspriset.

Tidigare i november auktionerade Quoc Oai-distriktet framgångsrikt ut dussintals tomter i byn Yen Quan i Tan Phu-kommunen. Det högsta vinnande budet var 94,7 miljoner VND/m2 och det lägsta var 70,7 miljoner VND/m2.

Enligt folkkommittén i Quoc Oai-distriktet organiserade distriktet framgångsrikt 7 auktionssessioner över 6 projekt år 2024, vilka involverade 161 tomter med en yta på över 14 920 m2. De totala vinnande buden uppgick till över 825,3 miljarder VND.

I januari kommer det nationella gemensamma auktionsbolaget nr 5, i samarbete med Quoc Oai-distriktets center för markfondutveckling, att fortsätta auktionera ut rätten att använda 26 tomter (LK1- och LK2-områden) som tillhör folkkommittén i Quoc Oai-distriktet.

26 tomter auktioneras ut som en del av infrastrukturprojektet för auktionområdet för markanvändningsrättigheter DG 31 i byn Yen Quan, Tan Phu kommun, Quoc Oai-distriktet.

Tomterna varierar i storlek från 85-122 m2. Utgångspriset är 4,7 miljoner VND/m2, vilket motsvarar 399,5 miljoner till över 573 miljoner VND per tomt.

Sista dag för att sälja och ta emot auktionsdokument är den 15 januari kl. 17.00.

Auktionen kommer att genomföras genom flera omgångar med direkt omröstning, med minst sex obligatoriska omgångar. Röstningsprocessen avslutas när ingen bjuder ytterligare. Budgivning sker i stigande ordning. Auktionen äger rum på morgonen den 18 januari.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html