Staten beslutar om primärpriset på mark: Lösning för att stabilisera fastighetsmarknaden

Statens beslut om primärmarkpriser är att kontrollera marknadsinstabilitet.

Jordbruks- och miljöministeriet (MARD) samlar in synpunkter från organisationer och individer för att färdigställa lagutkastet om ändringar och tillägg till ett antal artiklar i marklagen 2024, innan det lämnas in till nationalförsamlingen för behandling vid den tionde sessionen under den 15:e mandatperioden.

Ta bort många flaskhalsar

Enligt jordbruks- och miljöministeriet har marklagen från 2024, efter mer än ett års implementering, avslöjat en rad problem. Begränsningar i nuvarande bestämmelser orsakar inte bara svårigheter för företag att investera och utveckla projekt, utan påverkar också direkt människors rättigheter, särskilt i förfaranden som att bevilja certifikat, ändra användningsändamål, dela upp tomter eller få ersättning när mark återvinns.

Experter säger att statens direkta fastställande av markpriser kommer att bidra till att förhindra virtuella priser.

En av de största flaskhalsarna som påpekats är bristen på markanvändningsplanering och planer, vilka inte är lämpliga för den nuvarande tvånivåmodellen för lokal förvaltning. Årlig markanvändningsplanering på distriktsnivå är inte längre praktisk, vilket orsakar tidskrävande och procedurmässiga problem och försenar processen att ta mark i exploatering. Många hushåll måste vänta på att markanvändningsplanen ska uppdateras, vilket innebär att de går miste om produktions- och affärsmöjligheter, vilket leder till betydande förluster.

När det gäller mekanismen för marktilldelning och markarrende genomförs projekt för närvarande huvudsakligen genom auktioner eller budgivning. Dessa processer visar sig dock vara komplicerade och överlappande på grund av beroendet av många andra lagar, vilket gör att projektförberedelseprocessen förlängs.

Det är värt att notera att jordbruks- och miljöministeriet föreslog att statens roll i att bestämma markpriser som representant för ägaren skulle förtydligas. Följaktligen måste markpriserna på primärmarknaden, inklusive markanvisning, uthyrning och omvandling av markanvändningsändamål, bestämmas av staten, inte beroende av konsultorganisationer. På sekundärmarknaden, det vill säga vid köp, försäljning, överföring och pantsättning av markanvändningsrättigheter, kommer markpriserna att överenskommas av parterna själva, där staten spelar en indirekt reglerande roll genom planering, infrastruktur och finansiella instrument.

I verkligheten beror dock primär markvärdering fortfarande till stor del på konsultresultat och sekundära priser, medan metoden för att fastställa specifika priser fortfarande har många brister, saknar transparens och inte korrekt återspeglar marknadsutvecklingen. Detta försvagar statens reglerande roll, påverkar projektgenomförandets framsteg och orsakar många frustrationer när människor får sin mark återtagen men ersättningsnivån inte är i närheten av det faktiska värdet.

En annan fråga som noterats av jordbruks- och miljöministeriet är felaktigheten i tillämpningen av värderingsmetoder, särskilt överskottsmetoden, som är beroende av marknadsdata, investeringstyper och markhyrespriser. Samtidigt fluktuerar marknaden för markanvändningsrättigheter kraftigt, och uppgifterna baseras huvudsakligen på gamla priser och återspeglar inte det faktiska värdet eller den framtida potentialen. Detta gör att människor, särskilt på landsbygden, ofta lider förluster eftersom markens verkliga värde inte återspeglas korrekt i transaktioner.

Dr. Pham Viet Thuan, chef för Ho Chi Minh City Institute of Environmental Economics , sa att ändringen av marklagen är nödvändig och förenlig med inriktningen att utveckla en socialistiskt inriktad marknadsekonomi. Enligt honom är många bestämmelser i den nuvarande lagen inte riktigt i linje med verkliga behov och affärsbehov. I synnerhet ökar uttaget av markanvändningsavgifter vid omvandling av mark till bostadsmark för närvarande snabbt, på vissa platser som Ho Chi Minh City är ökningen upp till 38 gånger. Detta gör det omöjligt för många människor att få tillgång till sina lagliga nyttjanderätter.

Enligt honom är statens beslut om primärprissättning på mark ett steg i rätt riktning, som syftar till att kontrollera marknadsinstabiliteten, särskilt i den rådande situationen då spekulationer i markpriser, auktioner och sedan annulleringar av handpenningar... driver upp prisnivån onormalt. Dr. Thuan noterade dock behovet av att tydligt separera primärprissättning och sekundärprissättning i markprissättningssystemet. "Tillämpningen av koefficienten K i vägledande dokument kommer att bidra till att fastställa sekundärprissättning från primärprissättning, och samtidigt bli ett effektivt verktyg för staten att reglera och stabilisera marknaden", sa han.

Denna expert betonade också att lagen tydligt måste ange i vilka fall primärpriser tillämpas och i vilka fall sekundärpriser används. De bifogade dekreten och cirkulären kommer att spela en roll för att specificera och ge detaljerad vägledning för att säkerställa genomförbarhet i praktiken.

Behöver fullständiga verktyg för att reglera och säkerställa transparens

Även om förslaget att ge staten befogenhet att besluta om primära markpriser anses nödvändigt för att säkerställa rollen att representera hela folkets ägande, uttryckte många åsikter fortfarande oro för att om det saknas marknadsfaktorer i prissättningen finns det en risk för att "tvåprissituationen" på markmarknaden återkommer. Detta påverkar inte bara marknadens transparens utan kan också leda till budgetförluster, vilket skapar ojämlikhet mellan de parter som är inblandade i transaktionen.

"Tvåprissituationen" var vanlig förr i tiden, då samma tomt hade två olika priser: priset som angavs i kontraktet och dokumenten för att beräkna ekonomiska förpliktelser var ofta mycket lägre än det faktiska transaktionspriset på marknaden. Den främsta orsaken var att den markprislista som utfärdades av staten inte omedelbart återspeglade marknadsfluktuationerna, vilket ledde till en stor skillnad mellan det officiella priset och det faktiska priset.

Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, kommenterade att om staten har ensamrätt att bestämma markpriser utan marknadsåterkoppling, kommer det lätt att leda till opartisk prissättning, vilket kan leda till att "tvåprismekanismen" återkommer. Enligt honom måste prissättningen baseras på marknadsprinciper för att säkerställa rättvisa mellan alla parter, inklusive staten, företag och investerare. Thang sa att om staten fördelar mark, sätter priser och samlar in pengar, är det som att "spela fotboll och blåsa i visselpipan samtidigt", utan en oberoende övervakningsmekanism.

Enligt honom bör lagen, istället för att helt eliminera marknadsfaktorn, överväga att klassificera markanvändare för att få lämpliga stödpolicyer. Till exempel är det möjligt att undanta eller minska ekonomiska skyldigheter för missgynnade grupper vid ändrade markanvändningsändamål, vilket många experter har föreslagit.

Samtidigt sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att det inte borde finnas någon anledning att oroa sig för mycket över situationen med två priser eller möjligheten att företag utnyttjar markpolitiken. Enligt honom har staten fullständiga regleringsverktyg, från skatter till krediter, för att kontrollera fastigheter och förhindra profitverksamhet. "Staten har full rätt att bestämma markpriserna på primärmarknaden, eftersom detta är rätten för ägaren som representerar hela befolkningen. Samtidigt är det på sekundärmarknaden, där civila transaktioner mellan människor och företag äger rum, som marknaden behöver självreglera", betonade han.

Faktum är att skattekontroll, notariebekräftelse och hantering av fastighetsöverlåtelser har implementerats mycket strikt under de senaste två åren. Många som brukade "be" köpare att deklarera låga priser för att minska skatterna tvingas nu följa reglerna, eftersom notarie- och skattemyndigheter inte längre tillåter låga deklarationer, och till och med kräver att dokumenten görs om om ovanliga skillnader upptäcks. Pham Huu T., en fastighetsinvesterare i Lam Dong , sa att han brukade deklarera låga fastighetsöverlåtelser för att spara kostnader, men sedan myndigheterna har skärpt till sig har han gjort det mycket strikt. "Köpare vägrar nu också att deklarera låga priser. De är oroliga för att de kommer att beskattas hårt när de säljer senare, så de kräver att de deklarerar det sanna priset", sa T.

"Herr Nguyen Dang Phu, en mäklare i Ho Chi Minh-staden, bekräftade att situationen med "dubbelprisdeklarationer" nästan har försvunnit. Skattemyndigheterna har varit mycket involverade. Några fall av falsk deklaration har stämts in, till och med varnats för åtal. Nu menar både köpare och säljare allvar, den som betalar skatten är ansvarig."

Bidra till att blockera virtuella priser

Enligt Le Hoang Chau skapar den nuvarande värderingen genom konsultorganisationer och värderingsråd lätt kryphål, vilket till och med leder till "samverkan" vid fastställandet av markvärde. Därför är det nödvändigt för staten att direkt bestämma priserna på primärmarknaden. På sekundärmarknaden bör marknadsmekanismen fungera fullt ut, under statens kontroll genom skatteverktyg. Denna metod bidrar inte bara till att göra markpriserna transparenta utan bidrar också till att "kyla ner" fastighetsmarknaden och förhindra virtuella priser som blåsts upp genom spekulation.

Källa: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm