Jordbruks- och miljöministeriet (MARD) inhämtar för närvarande bred feedback från organisationer och individer för att slutföra lagutkastet som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i marklagen från 2024, innan det lämnas in till nationalförsamlingen för behandling vid den tionde sessionen under den 15:e mandatperioden.
Ta bort flera flaskhalsar.
Enligt jordbruks- och miljöministeriet har marklagen från 2024, efter mer än ett års implementering, avslöjat en rad hinder. Begränsningarna i nuvarande bestämmelser skapar inte bara svårigheter för företag att investera och utveckla projekt, utan påverkar också direkt medborgarnas rättigheter, särskilt i förfaranden som att utfärda markcertifikat, ändra markanvändningsändamål, uppdelning av mark eller att få ersättning när mark exproprieras.
Experter tror att direkta statligt bestämda markpriser kommer att bidra till att förhindra uppblåsta priser.
En av de största flaskhalsarna som identifierats är bristen på markanvändningsplanering och -förvaltning, vilket inte är förenligt med den nuvarande tvådelade lokala förvaltningsmodellen. Årlig markanvändningsplanering på distriktsnivå uppfyller inte längre praktiska behov, vilket resulterar i slöseri med tid, ökad byråkrati och förseningar i att ta mark i bruk. Många hushåll går miste om produktions- och affärsmöjligheter och lider betydande förluster på grund av att de måste vänta på uppdaterade markanvändningsplaner.
När det gäller marktilldelning och uthyrningsmekanismer genomförs projekt för närvarande huvudsakligen genom auktioner eller anbud. Dessa processer visar sig dock vara komplexa och överlappande på grund av deras beroende av många andra lagar, vilket gör att projektförberedelserna tar lång tid.
Det är värt att notera att jordbruks- och miljöministeriet föreslog att statens roll i fastställandet av markpriser som representativ ägare skulle förtydligas. Följaktligen bör markpriserna på primärmarknaden, inklusive markanvisning, uthyrning och omvandling av markanvändning, bestämmas av staten, oberoende av konsultorganisationer. På sekundärmarknaden, dvs. verksamheter som involverar köp, försäljning, överföring och pantsättning av markanvändningsrättigheter, kommer markpriserna att bestämmas genom ömsesidig överenskommelse mellan parterna, där staten spelar en indirekt reglerande roll genom planering, infrastruktur och finansiella instrument.
I verkligheten är dock primärvärderingen av mark fortfarande i hög grad beroende av konsultresultat och andrahandsmarknadspriser, medan metoderna för att fastställa specifika priser är otillräckliga, saknar transparens och inte korrekt återspeglar marknadsutvecklingen. Detta försvagar statens reglerande roll, påverkar projektgenomförandets framsteg och orsakar stor förbittring när personer vars mark konfiskeras får ersättning som inte återspeglar dess faktiska värde.
En annan fråga som noterats av jordbruks- och miljöministeriet är felaktigheten i tillämpningen av värderingsmetoder, särskilt överskottsmetoden, som är beroende av marknadsdata, investeringstyper och markarrendepriser. Samtidigt är marknaden för markanvändningsrättigheter mycket volatil, och uppgifterna baseras huvudsakligen på gamla priser och återspeglar inte det faktiska värdet eller den framtida potentialen. Detta leder ofta till att människor, särskilt på landsbygden, missgynnas eftersom markens verkliga värde inte återspeglas korrekt i transaktioner.
Dr. Pham Viet Thuan, chef för Institutet för miljöekonomi i Ho Chi Minh-staden, anser att en ändring av marklagen är nödvändig och förenlig med utvecklingsinriktningen för en socialistisk marknadsekonomi. Enligt honom är många regler i den nuvarande lagen inte helt anpassade till verkliga situationer och affärsbehov. I synnerhet har markanvändningsavgiften för att omvandla markanvändning till bostadsmark skjutit i höjden, med vissa områden som Ho Chi Minh-staden upp till 38 gånger högre kostnader. Detta hindrar många människor från att få tillgång till sina lagliga markanvändningsrättigheter.
Enligt honom är statens beslut att fastställa primärpriset på mark ett steg i rätt riktning, som syftar till att kontrollera marknadsinstabilitet, särskilt i det nuvarande sammanhanget där markspekulation, auktioner följt av förverkande av depositioner etc. driver upp priserna onormalt. Dr. Thuan noterade dock behovet av en tydlig åtskillnad mellan primärpris och sekundärpris i markvärderingssystemet. "Tillämpningen av K-koefficienten i vägledande dokument kommer att bidra till att fastställa sekundärpris utifrån primärpris, och samtidigt bli ett effektivt verktyg för staten att reglera och stabilisera marknaden", sa han.
Denna expert betonade också att lagen tydligt måste definiera vilka fall som tillämpar primärpriser och vilka fall som tillämpar sekundärpriser. Kompletterande dekret och cirkulär kommer att spela en roll för att specificera och ge detaljerad vägledning för att säkerställa praktisk genomförbarhet.
Vi behöver en komplett uppsättning verktyg för att reglera och säkerställa transparens.
Även om förslaget att ge staten befogenhet att bestämma primärpriset på mark anses nödvändigt för att säkerställa dess roll som representativ ägare för hela befolkningen, uttrycker många fortfarande oro för att bristen på marknadsfaktorer i prissättningen kan leda till att situationen med "två nivåer av prissättning" på markmarknaden återkommer. Detta skulle inte bara påverka marknadens transparens utan också leda till budgetförluster och skapa ojämlikhet mellan parterna som är inblandade i transaktioner.
"Tvåprissituationen" var vanlig förr i tiden, där samma tomt hade två olika priser: priset som angavs i kontraktet och dokument som användes för att beräkna ekonomiska förpliktelser var ofta mycket lägre än det faktiska marknadspriset. Den främsta orsaken var att den markprislista som utfärdades av staten inte återspeglade marknadsfluktuationerna i tid, vilket ledde till en stor skillnad mellan det officiella priset och det faktiska priset.
Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, kommenterade att om staten har full befogenhet att fastställa markpriser utan att återspegla marknadstrender, kommer det lätt att leda till partiska värderingar och en återkomst av "tvåprismekanismen". Enligt honom bör värdering baseras på marknadsprinciper för att säkerställa rättvisa mellan alla parter, inklusive staten, företag och investerare. Thang liknade situationen vid att staten samtidigt fördelar mark, fastställer priser och tar ut avgifter – ungefär som att "spela fotboll och blåsa i visselpipan samtidigt", utan en oberoende tillsynsmekanism.
Enligt honom bör lagen, istället för att helt bortse från marknadsfaktorer, överväga att klassificera markanvändare för att tillhandahålla lämpliga stödåtgärder. Till exempel skulle ekonomiska skyldigheter kunna avstås eller minskas för utsatta grupper vid ändrade markanvändningsändamål, vilket många experter har föreslagit.
Samtidigt menade Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att det inte finns någon anledning att vara alltför orolig över det dubbla prissystemet eller möjligheten för företag att tjäna på markpolitik. Enligt honom har staten gott om regleringsverktyg, från skatter till krediter, för att kontrollera fastigheter och förhindra profitverksamhet. "Staten har full rätt att bestämma markpriserna på primärmarknaden, eftersom detta är rätten för ägaren som representerar hela befolkningen. Samtidigt är det på sekundärmarknaden, där civila transaktioner äger rum mellan individer och företag, som marknaden behöver självreglera", betonade han.
Faktum är att skattekontroll, notariebekräftelse och hantering av fastighetsöverlåtelsedokument har tillämpats strikt under de senaste två åren. Många som brukade "be" köpare att deklarera ett lägre pris för att minska skatterna tvingas nu följa reglerna, eftersom notarie och skattemyndigheter inte längre tillåter underdeklaration och till och med kräver omdokumentation om några avvikelser upptäcks. Pham Huu T., en fastighetsinvesterare i Lam Dong , berättade att han brukade deklarera ett lägre pris för fastighetsöverlåtelser för att spara kostnader, men sedan myndigheterna skärpte reglerna har han varit mycket strikt. "Köpare vägrar nu också att deklarera ett lägre pris. De oroar sig för att bli hårt beskattade när de säljer senare, så de kräver att korrekt pris deklareras", sa T.
"Herr Nguyen Dang Phu, en mäklare i Ho Chi Minh-staden, bekräftade att praxisen att deklarera 'två priser' nästan har försvunnit. Skattemyndigheterna har varit mycket vaksamma. Flera fall av falska deklarationer har resulterat i kallelser och till och med varningar om åtal. Nu tar både köpare och säljare sina handlingar på allvar, och den som betalar skatten är ansvarig för sina egna handlingar."
Bidra till att begränsa artificiell prisinflation.
Enligt Le Hoang Chau skapar den nuvarande metoden för markvärdering genom konsultorganisationer och värderingsråd lätt kryphål, vilket till och med leder till samverkan vid fastställandet av markvärdet. Därför är direkt statlig värdering på primärmarknaden nödvändig. På sekundärmarknaden bör marknadsmekanismer implementeras fullt ut under statlig kontroll genom skatteinstrument. Denna metod bidrar inte bara till att öka transparensen i markpriserna utan bidrar också till att kyla ner fastighetsmarknaden och förhindra uppblåsta priser orsakade av spekulation.
Källa: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Kommentar (0)